WOHNUNGSMARKT STUTTGART
DYNAMISCHE MIETENTWICKLUNG IN DEN LETZTEN JAHREN
- Der langanhaltende Aufwärtstrend bei den Mieten hat sich auch im ersten Halbjahr 2020 fortgesetzt. In der Landeshauptstadt haben die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neubauwohnungen erstmals die 20-€-Marke geknackt und liegen aktuell bei 20,05 €/m². Im bundesweiten Vergleich liegt Stuttgart damit an zweiter Stelle, nur noch getoppt von München mit gut 22 €/m². Im absoluten Premiumsegment der Neubauten konnte sich die Schwabenmetropole mit 31,45 €/m² mittlerweile sogar an die Spitze aller Städte setzen.
- Bei den durchschnittlichen Angebotsmieten im Bestand muss sich Stuttgart mit 16,65 €/m² demgegenüber mit Platz drei begnügen, hinter München und Frankfurt. Das starke Mietpreiswachstum von knapp 51 % seit 2014 beweist aber, dass hier wahrscheinlich noch Luft nach oben ist.
RASCH ABNEHMENDE LEERSTANDSQUOTE
- Die skizzierte, dynamische Mietpreisentwicklung in Stuttgart ist Ausdruck der sich in den letzten Jahren rasch und vor allem kontinuierlich verengenden Angebotssituation. Mit 1,2 % lag die Leerstandsrate 2013 noch über der 1 %-Marke. Seitdem hat sie sich Jahr für Jahr um in der Regel 10 Basispunkte verringert und lag 2018 bei nur noch 0,5 %. Nur in München und Frankfurt ist die Quote noch geringer.
- Mitverantwortlich für diese Entwicklung ist nicht zuletzt eine im Vergleich niedrige Bautätigkeit, die 2019 sogar wieder unter 1.000 Einheiten gefallen ist. In diesen Werten spiegelt sich natürlich auch die Topografie Stuttgarts wider, durch die nicht nur das Grundstücksangebot sehr eingeschränkt ist, sondern als Konsequenz auch hohe Grundstückspreise akzeptiert werden müssen.
BAUTÄTIGKEIT 2019 STARK RÜCKLÄUFIG
- Kein anderer Standort zeigt eine so deutliche Diskrepanz zwischen Fertigstellungen und Bevölkerungsentwicklung. Insgesamt wurden in den 6 Jahren von 2014 bis 2019 nur knapp 9.700 Wohneinheiten realisiert. Gleichzeitig stieg die Einwohnerzahl aber um über 30.500 an. Da verwundert es nicht, dass sich der Angebotsengpass massiv verschärft hat und die Leerstandsquote fast genauso schnell gesunken ist wie in Berlin.
- Bemerkenswert ist vor allem, dass die Baufertigstellungen aktuell sogar wieder sinken. Im Jahr 2019 wurden nur rund 950 neue Wohnungen fertiggestellt, 40 % weniger als 2018. Kaum verfügbare Grundstücke und entsprechend hohe Preise tragen wesentlich hierzu bei.
RECHNERISCHES DEFIZIT IN DEN LETZTEN JAHREN VERRINGERT
- Nachdem Stuttgart im Zeitraum von 2014 bis 2016 jedes Jahr einen erheblichen Fehlbedarf an rechnerisch notwendigen Neubauwohnungen aufzuweisen hatte, verringert sich der negative Saldo seitdem spürbar. Für das Jahr 2019 konnte erstmals sogar ein Überhang festgestellt werden, sodass im Ergebnis knapp 500 Wohnungen mehr fertiggestellt wurden als theoretisch nötig gewesen wären.
- Trotzdem summiert sich die kalkulatorische Lücke in den Jahren 2014 bis 2019 auf immer noch fast 9.600 Wohneinheiten. Die leichte Entspannung der letzten Jahre ist auch nicht auf eine steigende Bautätigkeit, sondern in erster Linie auf eine Verlangsamung des Bevölkerungswachstums zurückzuführen.
KAUFPREISE STEIGEN IN STUTTGART BESONDERS STARK
- In keiner der anderen A-Städte ist es zu einem so sprunghaften Anstieg der Angebotskaufpreise für Neubaueigentumswohnungen gekommen wie in Stuttgart. Die aktuell durchschnittlich aufgerufenen 7.590 €/m² entsprechen einem Plus von 3.240 €/m² (oder +75 %) ggü. 2014, womit die Landeshauptstadt sogar München (+3.070 €/m²) deutlich übertrifft. Da im gleichen Zeitraum allerdings auch die Neubaumieten spürbar angezogen haben (+53 %), ist der Preisanstieg keineswegs eine spekulative Überteuerung des Marktes, sondern letztlich nur ein Ausdruck des Neubaudefizites.
ZU WENIG ANGEBOT BREMST UMSATZ
- Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wären eigentlich höhere Umsätze zu erwarten als sie tatsächlich zu beobachten sind. Nur rund 2 % des Gesamtumsatzes der A-Standorte werden in der Schwabenmetropole getätigt. Das übliche Transaktionsvolumen pro Jahr bewegt sich nur zwischen etwa 100 und gut 200 Mio. € und summiert sich seit 2014 auf knapp 970 Mio. € (ab 30 WE).
- Verantwortlich für dieses bescheidende Resultat ist aber nicht mangelndes Interesse, sondern ein zu geringes Angebot. Gleichzeitig führt das aufgrund der Topographie begrenzte Grundstücksangebot traditionell zu hohen Preisen, die für bestimmte Anlegergruppen nicht in ihr Investitionsprofil passen.
IN DER VERFOLGERGRUPPE VON MÜNCHEN
- Sowohl die Mietpreisentwicklung als auch die starke Nachfrage nach Wohn-Investments zeigen, wie begehrt die schwäbische Metropole bei Anlegern ist. In der Konsequenz sind die Preise für Mehrfamilienhäuser kontinuierlich gestiegen. Die Spitzenrendite für Neubauobjekte, liegt aktuell bei nur noch 2,75 %. Seit 2014 haben die Renditen demzufolge um rund 55 Basispunkte nachgegeben.
- Im bundesweiten Vergleich ist nur München mit einer Spitzenrendite von 2,65 % teurer. Stuttgart gehört aber zur erlesenen Verfolgergruppe, der außerdem noch Frankfurt und Berlin angehören. Allerdings hat der Renditerückgang im ersten Halbjahr 2020 eine kurze Verschnaufpause eingelegt.
MÜNCHEN DICHT AUF DEN FERSEN
- Vor dem Hintergrund der überproportional gestiegenen Mieten für Neubauwohnungen haben auch die Capital Values in den letzten Jahren neue Höchststände erklommen. Zusammen mit München liegt Stuttgart im Premiumsegment über der 12.000er-Marke und hat mit 12.270 €/m² schon fast zum süddeutschen Konkurrenten aufgeschlossen.
- Genauso wie Berlin und Köln konnte Stuttgart den Wert seit 2014 mit +108 % mehr als verdoppeln. Bemerkenswert ist vor allem der mit über 12 % starke Zuwachs im Jahr 2020, der die Dynamik der letzten Jahre noch einmal eindrucksvoll bestätigt. Der Wohnungsmarkt in Stuttgart zeigt sich demzufolge bislang völlig unbeeindruckt von der Corona-Pandemie.
PERSPEKTIVEN
Aufgrund der Kessellage Stuttgarts, der vielen Höhenzüge und Waldgebiete sowie der damit begrenzten Verfügbarkeit von neuen Wohnungsbaugrundstücken ist auch zukünftig nur mit einer limitierten Ausweitung des Wohnungsangebots zu rechnen. Gleichzeitig wird Stuttgart auch weiterhin ein beliebter Wohnstandort bleiben, der auch zukünftig von einem Bevölkerungswachstum geprägt sein dürfte. Für die Preissituation bedeutet dies, dass auch in den kommenden Jahren weiterhin mit hohen und steigenden Mietpreisen zu rechnen ist. Analog hierzu werden aller Voraussicht nach auch die Kaufpreise steigen.
Die Schaffung neuer Wohnungsangebote im Stuttgarter Umland, die zunehmend in Angriff genommen wird, kann hier nur eine begrenzte Entlastung schaffen. Insbesondere für jüngere Nachfragegruppen, die auf die Nähe zu den Ausbildungseinrichtungen angewiesen sind, wird dies kaum eine Alternative zum Wohnstandort Stuttgart darstellen.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: Oktober 2020