WOHNUNGSMARKT DÜSSELDORF
WEITER STARKES WACHSTUM IM PREMIUMSEGMENT
- Trotz der Covid-19-Pandemie konnte auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt im Laufe des ersten Halbjahrs 2020 ein deutlicher Anstieg der Angebotsmieten verzeichnet werden. Mit aktuell 12,40 €/m² liegt die Bestandsmiete knapp 5 % höher als noch Ende 2019. Im bundesweiten Vergleich ist die Metropole am Rhein damit jedoch im Schnitt weiterhin deutlich günstiger als die übrigen A-Standorte.
- Dies gilt auch für Neubauwohnungen, die im Schnitt für 15 €/m² angeboten werden, und damit sogar leicht unter den Kölner Mieten liegen. Aufgrund des im Vergleich relativ starken Zuwachses (7 %) im ersten Halbjahr 2020 dürfte diese Lücke sich aber bald schließen. Bezogen auf die aufgerufene Spitzenmiete im Neubausegment konnte Düsseldorf im laufenden Jahr mit +12 % sogar den größten Sprung verzeichnen.
HÖCHSTE LEERSTANDSQUOTE DER A-STÄDTE
- Düsseldorf ist der einzige Standort, der eine Leerstandsquote mit einer 1 vor dem Komma verzeichnet. Im Vergleich klingt 1,4 % fast schon komfortabel. Trotzdem liegt das Flächenangebot auch in der Rheinmetropole deutlich unter der benötigten Fluktuationsreserve von mindestens 3 %. Anders als beispielsweise in Berlin oder Stuttgart hat die Leerstandsrate zwischen 2013 und 2018 nur leicht um 0,2 Prozentpunkte nachgegeben.
- In der zwar angespannten, im Vergleich zu vielen anderen Städten aber weniger dramatischen Angebots-/Nachfrage-Relation, dürfte auch ein wesentlicher Grund dafür zu sehen sein, dass die Mietpreisanstiege im Bestand in den vergangenen Jahren unterdurchschnittlich ausfielen und Düsseldorf weiterhin über die niedrigste durchschnittliche Angebotsmiete verfügt.
BAUTÄTIGKEIT RELATIV STABIL
- Die Bautätigkeit in Düsseldorf liegt im Großen und Ganzen seit einigen Jahren auf einem konstant hohen Niveau und schwankt üblicherweise zwischen 1.800 und 2.200 Einheiten pro Jahr. Im Jahr 2019 wurden knapp 2.000 neue Wohnungen fertiggestellt, sodass seit 2014 damit insgesamt ein Neubauvolumen von rund 11.200 Wohnungen verzeichnet wurde.
- Im Vergleich zu anderen Wachstumsstädten ist Düsseldorf damit bezüglich der Wohnraumversorgung ein positives Beispiel. Da die Leerstandsquote im gleichen Zeitraum nur unwesentlich gesunken ist, konnte die anziehende Nachfrage durch die stetige Bautätigkeit scheinbar nahezu gedeckt werden.
AUSREICHENDE BAUFERTIGSTELLUNGEN IN DEN LETZTEN ZWEI JAHREN
- Die weniger angespannte Angebotssituation in Düsseldorf ist auch auf eine höhere Bautätigkeit zurückzuführen. Im Gegensatz zu vielen anderen Großstädten schaffte es die rheinische Metropole in den vergangenen zwei Jahren, den rechnerischen Wohnungsneubedarf nicht nur auszugleichen, sondern sogar zu übertreffen. So wurde zuletzt gar ein Plus von mehr als 1.200 Wohneinheiten umgesetzt.
- Diese Situation darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Markt bei Weitem nicht ausgeglichen ist und es selbst bei einer weiterhin hohen Bautätigkeit (selbstgestecktes Ziel sind 3.000 WE pro Jahr) noch ein weiter Weg bis zur Erreichung der benötigten Fluktuationsreserve ist.
HOHES AUSGANGSNIVEAU, ABER NUR MODERATES WACHSTUM
- Mit einem Plus von 43 % haben die Preise für Neubaueigentumswohnungen in Düsseldorf (6.260 €/m²) im Vergleich der A-Standorte mit Abstand am wenigsten gegenüber 2014 angezogen. Dies hängt zwar unter anderem damit zusammen, dass die Landeshauptstadt damals nach München der zweitteuerste Markt war und das Ausgangsniveau entsprechend hoch ausfällt, allerdings ist auch der absolute Anstieg mit +1.880 €/m² vergleichsweise niedrig und wird nur noch von Köln (+1.760 €/m²) unterboten.
STARKES ERSTES HALBJAHR 2020
- Düsseldorf platziert sich, bezogen auf das Investitionsvolumen, im Mittelfeld der deutschen A-Städte. In den letzten 6 Jahren entfielen durchschnittlich rund 7 % des in den Top-Standorten registrierten Umsatzes auf Düsseldorf. Im zugrundeliegenden Zeitraum von 2014 bis Mitte 2020 entspricht dies einem Investmentumsatz mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 WE) von gut 3,1 Mrd. €.
- Dass Anleger die rheinische Metropole als nachhaltig interessanten Standort einschätzen, zeigt sich auch daran, dass im ersten Halbjahr 2020 bereits knapp 430 Mio. € investiert wurden, was einem überproportionalen Anteil von 12 % der A-Standorte entspricht. Auch für das Gesamtjahr ist von einem sehr guten Ergebnis auszugehen.
SPITZENRENDITE MOMENTAN STABIL
- Auch in Düsseldorf hat sich die dynamische Marktentwicklung der vergangenen Jahre in steigenden Preisen für Mehrfamilienhäuser niedergeschlagen. Für Neubauprojekte, die auf Marktniveau vermietet sind, ist aktuell eine Netto-Spitzenrendite von 2,80 % anzusetzen. 2014 lag sie noch um 75 Basispunkte höher.
- Innerhalb der deutschen A-Standorte liegt Düsseldorf auf dem gleichen Niveau wie Hamburg und Köln. Die Teuerung hat sich aktuell jedoch etwas abgeschwächt, sodass in den letzten Quartalen eine Stabilisierung der Spitzenrendite zu beobachten ist. Ob der Markt damit den Peak erreicht hat, bleibt aber abzuwarten und hängt vor allem von der Entwicklung der Angebots-und-Nachfrage-Relation ab.
LEICHT ÜBERDURCHSCHNITTLICHE STEIGERUNG
- Analog zu den kontinuierlich gestiegenen Mieten haben auch die Capital Values deutlich zugelegt. Im Neubaupremiumsegment liegen sie mittlerweile bei 8.880 €/m². Seit 2014 entspricht dies einem Anstieg um 90 %, der damit leicht höher ausfällt als der Durchschnitt der A-Standorte.
- Im bundesweiten Vergleich gehört Düsseldorf noch zu den günstigeren der großen Metropolen. Lediglich Hamburg weist einen niedrigeren Wert auf, während andere Städte die 10.000-€-Marke mittlerweile teilweise deutlich übersprungen haben. Sollte sich die Preisdynamik der vergangenen Jahre fortsetzen, ist ein fünfstelliger Wert mittelfristig aber auch in Düsseldorf nicht unwahrscheinlich.
PERSPEKTIVEN
Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt zählt zweifelsohne zu den attraktivsten in ganz Deutschland und ist entsprechend von einer hohen Dynamik im Verbund mit steigenden Mieten und Preisen gekennzeichnet.
Das Preisniveau gestaltet sich insgesamt im Vergleich zu den anderen großen Metropolen allerdings noch moderat, da durch ein konstant hohes Neubauniveau bisher verhindert werden konnte, dass die Leerstandsquote unter die Marke von einem Prozent abrutscht.
Auch die zukünftige Marktentwicklung wird maßgeblich davon abhängen, wie gut der Neubaubedarf gedeckt werden kann. Fakt ist, dass Düsseldorf zwar in jüngerer Vergangenheit die Haushaltszuwächse durch hohe Fertigstellungszahlen ausgleichen konnte, es aber noch ein weiter Weg bis zur benötigten Fluktuationsreserve von 3 % ist. Mittelfristig ist daher, selbst bei einer leichten Entspannung im Verhältnis von Angebot und Nachfrage, mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: Oktober 2020