WARUM RESIDENTIAL INVESTMENTS WIEDER AN BEDEUTUNG GEWINNEN UND WORAUF INVESTOREN JETZT ACHTEN
Große Deals sind weiterhin selten, der Wohninvestmentmarkt zeigt sich jedoch weitgehend stabil und in der Breite wieder aktiver. Welche Veränderungen die Zinswende ausgelöst hat, warum Standorte außerhalb der Metropolen besonders interessant sind und wie sich die Preisfindung im Eigentumswohnungsmarkt verschiebt, erläutert Christoph Meszelinsky, Managing Director und Head of Residential Investment, in diesem Artikel.
Ein Markt mit neuen Spielregeln
Residential bleibt eine der attraktivsten Assetklassen, nicht zuletzt, weil das Segment vergleichsweise stabil die Marktzyklen durchläuft. Gleichzeitig hat sich der Markt seit der Zinswende spürbar verändert. Christoph Meszelinsky bringt es auf den Punkt: „Transaktionen dauern länger, Investoren prüfen genauer, und nicht jedes Produkt ist sofort platzierbar”. Was genau sich darüber hinaus verändert hat? In den vergangenen Jahren war das Transaktionsgeschehen häufig von einzelnen Großportfolios geprägt. Zuletzt hat sich dieses Bild aber gedreht: Der Anteil sehr großer Deals ist zurückgegangen, das Gesamtvolumen konnte dennoch in ähnlicher Größenordnung erreicht werden. Ein zentraler Grund: Es gibt wieder mehr Abschlüsse in der Breite, also mehr Transaktionen insgesamt.
Gleichzeitig verteilt sich Aktivität heute stärker über das Jahr, weil Prozesse länger dauern. Während größere Transaktionen früher teils in wenigen Monaten von der Marktansprache bis zum Signing umgesetzt werden konnten, ist inzwischen häufig deutlich mehr Zeit einzuplanen – in manchen Fällen sogar mehr als ein Jahr. Für Marktteilnehmer bedeutet das: Pipeline, Timing und Strukturierung sind entscheidender geworden.
Während größere Transaktionen früher teils in wenigen Monaten von der Marktansprache bis zum Signing umgesetzt werden konnten, ist inzwischen häufig deutlich mehr Zeit einzuplanen.
Mehr Bewegung jenseits der Metropolen: Rückkehr zur „normalen Quote“
Der Markt für Wohnimmobilien hat in den vergangenen Jahren also eine bemerkenswerte Verschiebung erlebt, auch bei der Standortwahl der Investoren. Lange standen vor allem die klassischen A-Städte im Fokus der Investoren, doch inzwischen richtet sich das Interesse zunehmend auf Regionen abseits der bekannten Metropolen. Dort entstehen neue Wohnprojekte, die von frischen Kapitalquellen profitieren und den Markt vielfältiger machen. Für Christoph Meszelinsky ist das eine Entwicklung, die den ursprünglichen Charakter des Marktes wieder stärker in den Mittelpunkt rückt: „Der Großteil des Wohnungsmarkts findet in Deutschland außerhalb der Metropolen statt“.
Parallel dazu verändert sich die Nachfrage der Nutzer:innen: Viele Haushalte suchen Alternativen zu den teuren Großstädten und wenden sich verstärkt kleineren Städten oder dem Umland zu, sofern die Verkehrsanbindung passt. Dort entstehen moderne Wohnquartiere und innovative Konzepte, die sowohl Familien als auch Singles ansprechen. Für Investoren ergeben sich dadurch neue Chancen auf stabile, nachhaltige Renditen. Die zunehmende Vielfalt sorgt dafür, dass auch jenseits der Metropolen hochwertiger und nachgefragter Wohnraum entsteht.
Eigentumswohnungen: Preisfindung wird härter
Mietdynamik: Warum Städte so unterschiedlich performen
Während der Druck auf den Mietmarkt weiter steigt und die Nachfrage nach Mietwohnungen in vielen Regionen zunimmt, wird deutlich, dass die Entwicklung der Mieten von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich verläuft. Ein Beispiel ist Hamburg: Die Stadt zählt beim Mietpreiswachstum zu den Outperformern der vergangenen drei Jahre und ist in diesem Zeitraum von Platz fünf zur zweitteuersten Stadt Deutschlands aufgestiegen. Aus Sicht von Meszelinsky hängt das auch mit der Neubauentwicklung zusammen: Hamburg hatte lange ein vergleichsweise starkes Wohnungsbauprogramm, wodurch der Markt weniger angespannt war und die Mieten zunächst moderater stiegen. Als diese Dynamik 2022 spürbar nachließ, nahm der Druck im Markt zu. Noch dynamischer war zuletzt Düsseldorf: Von 2024 auf 2025 verzeichnete die Stadt rund 20 Prozent Mietpreiswachstum – auch, weil das Ausgangsniveau im Neubau im Vergleich noch relativ niedrig war und neue Projekte zu diesen Mieten wirtschaftlich kaum darstellbar waren.
Insgesamt deutet vieles darauf hin, dass sich das erforderliche Neubau-Mietniveau in den großen Städten zunehmend bei mindestens 20,00 € pro Quadratmeter und Monat einpendelt. Das ist aus Marktsicht eine wichtige Schwelle: „Erst auf diesem Niveau lassen sich Neubauprojekte unter den aktuellen Kosten- und Zinsbedingungen in der Regel überhaupt wirtschaftlich realisieren“, verdeutlicht Meszelinsky. Sein Fazit: „Am Ende bleibt der Wohnimmobilienmarkt 2026 ein spannendes Spielfeld. Wer mit Weitblick und Flexibilität agiert, kann die Chancen der neuen Zeit für sich nutzen.“
