IMMOBILIENBEWERTUNG IM WANDEL: EVIDENZ, ERFAHRUNG UND DIE FRAGE NACH DEM MARKT
Die Immobilienbewertung steht unter neuen Vorzeichen: Weniger Transaktionen, mehr Unsicherheit, wachsende regulatorische Anforderungen und eine zunehmende Technologisierung verändern das Marktumfeld spürbar. Der Blick in die Praxis zeigt jedoch: Entscheidend sind nicht nur Modelle und Methoden, sondern vor allem belastbare Evidenz, tiefes Marktverständnis und die Fähigkeit, Daten im richtigen Kontext zu interpretieren.
Immobilienbewertung ist mehr als Zahlenarbeit
Immobilienbewertung bedeutet längst nicht nur, Zahlungsströme zu modellieren und Renditeanforderungen abzuleiten. Vielmehr geht es darum, Immobilien in ihrem gesamten Markt- und Nutzungskontext zu verstehen:
Von Lagequalitäten über Mieterstrukturen bis hin zu Nutzungskonzepten, Planungsrecht und Wettbewerbssituation. Genau diese Vielschichtigkeit macht die Disziplin anspruchsvoll.
Der Marktwert einer Immobilie entsteht damit nicht isoliert aus Kennzahlen, sondern aus dem Zusammenspiel von Objekt, Marktumfeld und zukünftiger Perspektive.
Evidenz statt Erwartung
Ein zentraler Grundsatz in der Bewertung lautet: Abgebildet wird nicht, was der Markt möglicherweise morgen denkt, sondern das, was sich heute bereits belegen lässt. Bewertende sind, wie Manuel Westphal formuliert, „erstmal Marktbeobachter“ und eben nicht „Market Maker“. Gerade in Umbruchphasen ist dieser Unterschied entscheidend. Wenn über bestimmte Entwicklungen zwar viel gesprochen wird, diese sich aber noch nicht in Preisen oder Mieten niederschlagen, dürfen sie auch nicht voreilig in die Bewertung einfließen. Managing Director Andreas Völker fasst das mit Blick auf ESG und andere Einflussfaktoren prägnant zusammen: „Es braucht eine gewisse Evidenz, um einen Marktpreis abbilden zu können.“ Diese Notwendigkeit von Evidenz schützt die Bewertung vor Übertreibungen in beide Richtungen und macht sie zu einer methodisch disziplinierten, zugleich aber hoch anspruchsvollen Aufgabe.
Die größte Herausforderung: belastbare Marktdaten
Besonders herausfordernd wird Immobilienbewertung in Marktphasen, in denen Transparenz abnimmt. Wenn weniger Transaktionen stattfinden, fehlen Vergleichswerte. Preisniveaus verschieben sich langsamer und die Unsicherheit steigt. Andreas Völker bringt die zentrale Schwierigkeit deshalb klar auf den Punkt: „Die größte Herausforderung ist, an originäre Marktdaten zu kommen. Was passiert wirklich im Markt?“ Denn entscheidend sei nicht nur die Kenntnis über das zu bewertende Objekt, sondern vor allem die Frage, wo steht dieser Markt und wie er sich entwickelt, beispielsweise muss geklärt werden, ob die Mieten im eigenen Objekt tatsächlich nachhaltig sind. Genau hier zeigt sich, dass Bewertung ein hohes Maß an Erfahrung und Interpretation verlangt. Denn selbst wenn Daten vorliegen, bleibt zu klären, ob eine nominal genannte Miete tatsächlich belastbar ist oder ob etwa Incentives und andere Rahmenbedingungen das Bild verzerren.
Jede Assetklasse folgt ihrer eigenen Logik
Hinzu kommt, dass sich die Komplexität von Bewertungen je nach Assetklasse und Marktphase deutlich unterscheidet. Büroimmobilien zum Beispiel mit nur einem Mieter sind vergleichsweise einfach zu bewerten, während Shoppingcenter besondere Anforderungen an den Bewerter stellen: Hier gilt es, unter anderem vielfältige Lage- und Objektkriterien, komplexe Vertragsgestaltungen und die generelle Tragfähigkeit oft einer ganzen Reihe von Mietern zu berücksichtigen. Andreas Völker betont: „Retail ist vielleicht sogar die komplexeste Immobilienform, dort spielen nicht nur die immobilienwirtschaftlichen und vertraglichen Strukturen, sondern auch die Tragfähigkeit der Miete aus dem betrieblichen Kontext der Mieter eine entscheidende Rolle.“ Die Bewertung verlangt daher stets ein kritisches Hinterfragen der Nachhaltigkeit von Mietverträgen und Konzepten im aktuellen Marktumfeld. So wird deutlich: Immobilienbewertung ist nie schematisch, sondern lebt von einem tiefen Verständnis für die spezifischen Marktmechanismen und individuellen Eigenschaften jeder Immobilie.
KI wird unterstützen – aber nicht entscheiden
Vor diesem Hintergrund rücken auch die künftigen Entwicklungen in den Fokus: Wie verändert sich die Immobilienbewertung durch technologische Innovationen? Fest steht:
Die Digitalisierung hält Einzug, und standardisierte Aufgaben wie Datenauswertung, Standortanalysen oder das Zusammenführen großer Informationsmengen lassen sich zunehmend automatisieren. Genau diese Tätigkeiten werden relativ schnell von der KI übernommen werden.
Doch je individueller eine Immobilie, je komplexer ihre Mietstruktur und je weniger transparent der Markt, desto wichtiger bleiben Erfahrung, Urteilskraft und sachverständige Einordnung. Manuel Westphal verweist genau auf diese Grenze der Automatisierung: „Umso individueller ein Gebäude ist, desto schwieriger wird es, diese Komplexität vergleichbar zu machen“. Die Bewertung der Zukunft wird daher digitaler, aber nicht entmenschlicht sein. Denn „Bauchgefühl und Erfahrung bleiben weiterhin unverzichtbar“, so Völker abschließend.
