WENN DER ANKERMIETER GEHT: WIE BESTANDSHALTER HANDELSIMMOBILIEN NEU POSITIONIEREN
Der Auszug eines Ankermieters stellt viele Bestandshalter vor dieselbe Frage: Wie lässt sich eine Immobilie neu denken, ohne vorschnell auf die erstbeste Lösung zu setzen? Wer Handelsimmobilien erfolgreich repositionieren will, braucht vor allem eine klare Strategie, die Markt, Gebäude, Standort und Wirtschaftlichkeit zusammendenkt, berichtet Managing Director Andreas Völker im Blogartikel.
Wer erst beginnt, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist, verliert wertvolle Zeit und in der Regel auch Mieteinnahmen. Die Situation wird durch längeren Leerstand meistens nicht besser. Deshalb sollten Bestandshalter frühzeitig prüfen, welche Optionen ihr Objekt bietet.
WARUM REPOSITIONIERUNG ZUR STRATEGISCHEN AUFGABE WIRD
Wenn ein großer Mieter auszieht, wird aus einem vermeintlich stabilen Investment schnell eine strategische Aufgabe. Besonders bei älteren Handelsimmobilien, die über Jahre oder Jahrzehnte auf einen einzelnen Nutzer zugeschnitten waren, reicht es selten, einfach den nächsten Mieter zu suchen. Häufig geht es um mehr: um eine neue Positionierung, um technische Machbarkeit, um Marktkenntnis, um Genehmigungsthemen – und um die Frage, welche Nutzung an diesem Standort künftig überhaupt noch funktioniert.
Gerade im innerstädtischen Einzelhandel zeigt sich diese Herausforderung immer häufiger. Große Textileinzelhändler verkleinern Flächen, Warenhauskonzepte stehen unter Druck, B-Lagen verlieren an Dynamik, während gleichzeitig neue Nutzungen in die Innenstädte drängen. Für Eigentümer bedeutet das: Sie müssen früher, breiter und strategischer denken als noch vor einigen Jahren.
„Viele dieser Warenhäuser und großen Immobilien waren über Jahrzehnte ein Maßanzug für einen bestimmten Nutzer. Wenn dieser geht, passt dieser Maßanzug nicht automatisch dem nächsten Mieter“, sagt Andreas Völker, Managing Director bei BNP Paribas Real Estate. „Dann muss man aus Standort, Markt und Gebäude heraus etwas neu entwickeln, was wirklich tragfähig ist.“
Dort, wo früher ein großer Esprit-Store in Frankfurt zu sehen war, soll 2027 das One-Two-One enthüllt werden. Aus den rund 9.000 Quadratmetern, die zuvor komplett für den Einzelhandel ausgelegt waren, sollen künftig neben Retail-Flächen auch etwa 6.500 Quadratmeter Bürofläche entstehen.
FRÜH HANDELN, BEVOR LEERSTAND ZUR REALITÄT WIRD
Der wichtigste Schritt beginnt nicht erst mit der Vermarktung, sondern bereits mit der rechtzeitigen Auseinandersetzung mit dem Bestand. Läuft ein Mietvertrag aus, kündigt ein Ankermieter seinen Rückzug an oder verändert sich das Nutzungskonzept eines langjährigen Mieters, sollten Eigentümer nicht abwarten, bis die Fläche leer steht.
Denn Leerstand kostet nicht nur Mieteinnahmen. Er kann auch die Wahrnehmung eines Objekts, einer Lage und im Zweifel eines ganzen Quartiers belasten. Zudem braucht jede tragfähige Nachnutzung Zeit: für Analysen, Gespräche, technische Prüfungen, Planungen, Genehmigungen und Verhandlungen.
„Wer erst beginnt, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist, verliert wertvolle Zeit und in der Regel auch Mieteinnahmen“, betont Völker. „Die Situation wird durch längeren Leerstand meistens nicht besser. Deshalb sollten Bestandshalter frühzeitig prüfen, welche Optionen ihr Objekt bietet.“
Frühzeitiges Handeln bedeutet dabei nicht, sofort eine endgültige Lösung zu finden. Vielmehr geht es darum, die Ausgangslage zu verstehen und Handlungsspielräume zu sichern. Welche Flächen laufen wann aus? Welche Mieter sind für das Objekt oder die Lage besonders prägend? Welche technischen Unterlagen liegen vor? Welche Nutzungen wären grundsätzlich denkbar? Und welche Risiken könnten eine spätere Repositionierung erschweren?
DAS OBJEKT VERSTEHEN: WAS KANN DAS GEBÄUDE WIRKLICH?
Eine Repositionierung steht und fällt mit der Frage, was das Gebäude tatsächlich leisten kann. Viele ältere Handelsimmobilien wurden als Single-Tenant-Objekte geplant: ein großer Nutzer, zusammenhängende Flächen, klare Wegeführung, zentrale Erschließung. Für den ursprünglichen Betrieb war das effizient. Für eine neue Nutzung kann genau diese Struktur jedoch zur Herausforderung werden.
Soll eine Fläche geteilt werden, müssen Zugänge, Treppenhäuser, Aufzüge, Rolltreppen, Anlieferung, Brandschutz und Haustechnik neu gedacht werden. Kommen alternative Nutzungen wie Fitness, Büro, Bildung, medizinische Angebote oder Wohnen ins Spiel, steigen die Anforderungen weiter. Dann spielen unter anderem Deckentraglasten, Belichtung, Schallschutz, Stellplätze, Fluchtwege, Energieeffizienz und Genehmigungsfähigkeit eine entscheidende Rolle.
„Das Verständnis für das Gebäude ist zentral“, betont Völker. „Eine Immobilie kann auf den ersten Blick attraktiv wirken – gute Lage, große Fläche, lange Nutzungshistorie. Aber sobald man alternative Nutzungen konkret prüft, zeigt sich oft, ob die bauliche Struktur diese Ideen überhaupt trägt.“
Deshalb sollten Eigentümer technische Fragen nicht erst klären, wenn ein potenzieller Mieter bereits gefunden ist. Wer zu spät merkt, dass Umbauten deutlich teurer, komplexer oder genehmigungsrechtlich schwieriger sind als erwartet, gefährdet die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts.
DEN MARKT NICHT ÜBER- UND NICHT UNTERSCHÄTZEN
Parallel zur Gebäudeseite braucht es eine fundierte Marktanalyse. Die naheliegendste Option ist häufig, die bisherige Nutzung fortzusetzen: Ein großer Einzelhändler zieht aus, ein anderer soll übernehmen. Doch gerade bei großflächigen Handelsimmobilien ist diese Annahme heute oft nicht mehr realistisch.
Viele Filialisten prüfen Standorte selektiver als früher. Sie suchen zentrale Lagen, gute Sichtbarkeit, moderne technische Standards und flexible Flächenzuschnitte. Gleichzeitig sind sie in ihren Expansionsstrategien vorsichtiger geworden. Was vor zehn oder zwanzig Jahren als sichere Handelslage galt, muss heute nicht mehr automatisch nachgefragt sein.
„Die erste Frage lautet oft: Können wir einfach so weitermachen wie bisher? Diese Option muss man prüfen“, sagt Völker. „Aber man darf nicht davon ausgehen, dass ein ehemaliges Single-Tenant-Objekt automatisch wieder einen vergleichbaren Nutzer findet. Markt, Standort und Objekt müssen neu zusammenpassen.“
Entscheidend ist aber nicht, möglichst viele Ideen zu sammeln, sondern die realistischen Optionen sauber zu bewerten – inklusive Mietpotenzial, Investitionsbedarf, Genehmigungsrisiken und Vermarktungschancen.
NUTZUNGSSZENARIEN BREIT DENKEN
Gerade ältere Handelsimmobilien können für mehr geeignet sein als den klassischen Einzelhandel. In zentralen Lagen kommen je nach Objekt und Markt auch Nutzungen infrage, die Frequenz erzeugen und Innenstädte stabilisieren: Fitnessstudios, Gesundheitsangebote, Bildungseinrichtungen und Schulen, Bibliotheken, öffentliche Dienstleistungen, soziale Einrichtungen oder Gastronomie.
Auch Mixed-use-Konzepte können sinnvoll sein, etwa Einzelhandel im Erdgeschoss und ergänzende Nutzungen in den Obergeschossen. Dabei gilt:
Nicht jede Nutzung ist überall sinnvoll, und nicht jede theoretisch wünschenswerte Idee ist wirtschaftlich oder baulich umsetzbar. So wird Wohnen in der öffentlichen Diskussion häufig als nahe liegende Lösung genannt, ist in der Praxis aber oft schwierig bis unmöglich. „Die Lösung ‘dann machen wir eben Wohnen daraus‘ klingt oft einfacher, als sie ist“, so Völker. „In vielen Fällen ist Wohnen weder genehmigungsrechtlich noch wirtschaftlich automatisch die beste Antwort. Man muss sehr genau prüfen, was das Objekt kann und was der Standort trägt.“
Wichtig ist deshalb ein ergebnisoffener Blick. Manchmal ist die wirtschaftlich attraktivste Variante nicht diejenige, die am Ende umgesetzt wird. Oft entsteht die beste Lösung durch einen konkreten Nutzerbedarf, der vorher nicht sichtbar war. Und manchmal eröffnet die öffentliche Hand Perspektiven, an die ein Eigentümer zunächst nicht gedacht hätte.
STADT UND LOKALE NETZWERKE FRÜH EINBINDEN
Eine Repositionierung ist kein reines Objektproblem. Sie betrifft immer auch den Standort. Deshalb sollten Eigentümer früh den Austausch mit Wirtschaftsförderung, Stadtplanung, Bauaufsicht, erfahrenen Beratern, Nachbarn und weiteren Akteuren suchen. Gerade in kleineren und mittelgroßen Städten ist lokale Marktkenntnis entscheidend, weil Mietpreisdaten, Vergleichstransaktionen und Nutzerbewegungen oft weniger transparent sind als in großen Immobilienmärkten.
Kommunen wiederum haben ein eigenes Interesse daran, großflächige Leerstände zu vermeiden. Sie wissen meist ziemlich konkret, welcher Bedarf besteht, welche städtebaulichen Ziele verfolgt werden und welche Entwicklungen im Umfeld geplant sind. Zudem können sie Kontakte herstellen, Verfahren einordnen und im Idealfall helfen, unterschiedliche Akteure an einen Tisch zu bringen.
„Städte sind in solchen Prozessen Schlüsselpartner“, betont der Immobilien- und Repositionierungs-Experte. „Sie sind Informationsquelle, Genehmigungspartner und Netzwerk zugleich. Wer früh mit Wirtschaftsförderung und Stadtplanung spricht, versteht besser, welche Nutzungen vor Ort gebraucht werden und welche Entwicklungsperspektiven es im Umfeld gibt.“
Für Eigentümer kann daraus ein entscheidender Vorteil entstehen. Denn eine neue Nutzung muss nicht nur im Gebäude funktionieren, sondern auch in die Stadt passen. Je besser das Zusammenspiel zwischen Objektstrategie und kommunalen Zielen gelingt, desto größer ist die Chance auf eine tragfähige Repositionierung.
WIRTSCHAFTLICHKEIT EHRLICH RECHNEN
Jede Nachvermietung und jede Umnutzung kostet Geld. Selbst wenn die Nutzung grundsätzlich passt, können Umbaukosten, technische Anforderungen, ESG-Maßnahmen, Brandschutz, Haustechnik oder baurechtliche Auflagen die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen. Deshalb braucht es eine nüchterne Gegenüberstellung von Aufwand und Ertrag.
Welche Miete ist realistisch erzielbar? Welche Investitionen sind notwendig? Wie lange dauert die Umsetzung? Welche Mietausfälle entstehen während der Umbauphase? Welche Risiken bestehen im Genehmigungsprozess? Und wie verändert sich der Objektwert durch die gewählte Strategie?
„Sobald eine Immobilie maßgeblich angefasst wird, löst das häufig eine ganze Kette weiterer Themen aus“, sagt Völker. „Brandschutz, Haustechnik, ESG-Konformität oder statische Fragen können schnell kostenrelevant werden. Wer diese Punkte früh kennt, kann strategischer entscheiden.“
Eine gute Repositionierungsstrategie ist daher kein Wunschbild, sondern ein belastbarer Business Case. Sie verbindet Marktpotenzial, technische Machbarkeit und Investitionslogik. Nur wenn diese drei Ebenen zusammenpassen, kann aus einer Idee ein tragfähiges Konzept werden.
„Nicht zu blauäugig an die Dinge herangehen, rechtzeitig die relevanten Themen prüfen und strategisch vorgehen – das ist aus meiner Sicht der wichtigste Rat“, fasst Völker zusammen.
„Nicht zu blauäugig an die Dinge herangehen, rechtzeitig die relevanten Themen prüfen und strategisch vorgehen – das ist aus meiner Sicht der wichtigste Rat“
