IST ESG WIRKLICH TOT? WARUM NACHHALTIGKEIT IN DER IMMOBILIENBRANCHE ERWACHSEN GEWORDEN IST
Was ist dran an der häufig vernommenen Aussage, dass ESG in der Immobilienwirtschaft an Bedeutung verliert? Ein Blick auf Regulierung, Marktrealität und die Frage, warum Nachhaltigkeit nicht verschwunden ist, sondern inzwischen professioneller bewertet wird.
„ESG ist tot“ – dieser Satz ist derzeit immer wieder zu hören. Hermann Horster, Head of Sustainability bei BNP Paribas Real Estate, ordnet diese These im folgenden Beitrag ein. Aus seiner Sicht beschreibt sie eine Marktphase, in der wirtschaftlicher Druck, regulatorische Anpassungen und Ernüchterung die Nachhaltigkeitsdebatte prägen. Doch sie greift zu kurz: ESG ist nicht aus der Immobilienwirtschaft verschwunden. Verändert hat sich vielmehr der Umgang damit – weg vom Hype, hin zu einer nüchterneren und stärker marktorientierten Bewertung.
VOM HYPE ZUR REALITÄT
Der starke ESG-Schub begann in der Immobilienbranche ab etwa 2019/2020. Mit EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung rückte die Frage in den Fokus, wann ein Finanzprodukt als „grün“, nachhaltig oder ESG-konform gelten darf. Ursprünglich zielten diese Regelwerke vor allem auf Anbieter regulierter Finanzmarktprodukte ab, also etwa offene und geschlossene Fonds oder andere Produkte, die bereits zuvor besonderen Transparenz- und Prospektpflichten unterlagen.
Für den klassischen Bestandshalter oder Projektentwickler, der eine Immobilie vermieten oder verkaufen wollte, galten diese Vorgaben in vielen Fällen nicht unmittelbar. Indirekt wirkten sie dennoch: Wer an regulierte Investoren oder Asset Manager verkaufen wollte, musste sich zunehmend an deren Ankaufs- und Bewertungskriterien orientieren. Genau dadurch entwickelte ESG eine Marktrelevanz, die weit über den ursprünglichen regulatorischen Adressatenkreis hinausging.
In dieser Phase entstand ein regelrechter Hype. Zertifizierungen, Weiterbildungen und neue Rollen rund um ESG waren stark nachgefragt. Viele Marktteilnehmer wollten ihre Immobilien möglichst schnell ESG-konform aufstellen, nicht immer aus regulatorischer Verpflichtung, sondern häufig auch aus Erwartungsdruck, Marktstimmung und Vorsorge heraus.
WARUM DIE ESG-ERNÜCHTERUNG KAM
Nach zwei bis drei Jahren setzte jedoch eine erste Ernüchterung ein. Denn schnell wurde deutlich: ESG-Maßnahmen erfordern erhebliche Investitionen. Besonders Eingriffe in Gebäudehülle und technische Anlagen – etwa Fassade, Fenster oder Heizung – sind häufig kostenintensiv und der messbare Effekt auf Energieverbrauch und CO₂-Reduktion ist nicht in jedem Fall so groß, wie es die Investitionshöhe erwarten lässt. Finanzieller Aufwand und energetischer Ertrag waren im Missverhältnis. Die Lösung, mit smart metering und smarter, KI-gestützter GLT, die mit verhältnismäßig geringem Aufwand eine hohe Energieeinsparung erzielen, hat sich erst später etabliert.
Für Marktteilnehmer, die ESG vor allem wegen des allgemeinen Hypes aufgegriffen hatten, waren die hohen Kosten der ursprünglich favorisierten Maßnahmen ein erster Dämpfer. Hinzu kamen die schwierige gesamtwirtschaftliche Lage, die Folgen des Ukraine-Kriegs und die Krise an den Immobilienmärkten. In der EU wurden einzelne Belastungen für Unternehmen überprüft oder abgeschwächt, während sich in den USA eine deutlich kritischere Haltung gegenüber ESG ausbreitete. Zusammengenommen verstärkte dies den Eindruck, ESG verliere an Relevanz.
ESG IST NICHT VERSCHWUNDEN, ES IST DIFFERENZIERTER GEWORDEN
Der entscheidende Punkt ist die simple Erkenntnis, dass ESG nicht für alle Marktteilnehmer in gleicher Weise relevant ist. Bei vielen „normalen“ Bestandshaltern und Developern, die nicht unmittelbar unter die entsprechenden Regularien fallen, hat das Interesse dann tatsächlich spürbar nachgelassen. Bei An- und Verkaufsprozessen wird weniger konsequent auf ESG-Aspekte geachtet, wenn das Asset nicht in einen regulierten Kontext eingebunden und dies auch nicht in Zukunft geplant ist.
Ganz anders sieht es aber bei großen Asset Managern, regulierten Fondsvehikeln und institutionellen Investoren aus. Dort sind ESG-Strukturen und ESG-Prozesse längst aufgebaut: eigene Teams, klare Ankaufsanforderungen, Bestandsfahrpläne und Investment-Committee-Prozesse. Assets kommen in diesen Strukturen weiterhin nur dann voran, wenn auch ESG-Verantwortliche ihre Einschätzung abgegeben haben. ESG ist dort nicht verschwunden – es ist von einem dominierenden Hype-Thema zu einem festen Bestandteil professioneller Risiko-, Performance- und Ankaufsentscheidungen geworden.
FINANZIERUNG BLEIBT EIN WICHTIGER HEBEL
Auch Banken und Finanzierer tragen dazu bei, dass ESG im Markt präsent bleibt. Denn Kreditinstitute müssen Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend in ihren eigenen Prozessen berücksichtigen. Deshalb erleben Eigentümer auch dann Berührungspunkte mit Taxonomie- oder ESG-Fragen, wenn sie sich selbst zuvor nicht unmittelbar als reguliert verstanden haben – etwa bei Finanzierungen oder Refinanzierungen. Hier spielen ESG-Konformität und die Frage nach dem “Stranding” regelmäßig eine zentrale Rolle und entscheiden mit über Finanzierungszusage und -kosten.
FAZIT: ESG IST AUS DER ÜBERTREIBUNG HERAUSGEWACHSEN
Die Aussage „ESG ist tot“ greift daher zu kurz. Richtig ist: Der Hype ist vorbei. ESG wird heute nüchterner, selektiver und stärker entlang konkreter regulatorischer, finanzieller und marktrelevanter Anforderungen bewertet. Für alle, die gesetzlich verpflichtet sind oder an regulierte Investoren verkaufen möchten, bleibt ESG ein zentraler Faktor. Für andere Marktteilnehmer ist es weniger allgegenwärtig als noch vor wenigen Jahren – aber keineswegs irrelevant.
Man könnte also sagen: ESG ist nicht tot. Es ist erwachsen geworden.
