Büromarkt Dortmund

In einem weiterhin herausfordernden Marktumfeld zeigte der Büromarkt Dortmund einmal mehr seine Resilienz. Mit einem Flächenumsatz von 146.000 m² verzeichnete die NRW-Metropole 2025 ein starkes Resultat und erzielte damit einen Anstieg von fast 45 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auch der langjährige Durchschnitt wurde um satte 38 % übertroffen und die zweitbeste Gesamtbilanz seit Beginn der Erfassung registriert. Nur 2021 war ein noch besseres Ergebnis zu vermelden. Vor allem das vierte Quartal brachte mit einem Volumen von 58.000 m² noch einmal einen Umsatzschub und trug über ein Drittel zum Ergebnis bei.

Ausschlaggebend für das gute Resultat war ein überproportionaler Anteil (62 %) großer Abschlüsse über 5.000 m² Mietfläche. Dazu zählen unter anderem ein Abschluss der Sparkasse Dortmund mit 22.000 m² im Teilmarkt Rheinlanddamm sowie die beiden Verträge der Stadt Dortmund über jeweils rund 15.000 m² im Citykern und am Westfalendamm.

Das weiterhin sehr begrenzte Angebot im modernen und qualitativ hochwertigen Flächensegment hat zu einem Anstieg der Mietpreise geführt. Die Spitzenmiete ist im letzten Quartal noch einmal um 0,50 €/m² auf nun 23 €/m² gestiegen. Sie notiert damit gut 28 % über dem Vorjahresniveau. Parallel hat auch die generell volatilere Durchschnittsmiete ihren Aufwärtstrend fortgesetzt und liegt jetzt auf einem neuen Höchstwert von 14,60 €/m².      

An die Spitze der am Umsatz beteiligten Branchen hat sich die öffentliche Verwaltung mit fast 43 % gesetzt, was einem stark überdurchschnittlichen Marktanteil entspricht (Ø10 Jahre: 24 %). Verantwortlich hierfür waren insbesondere die großen Mietvertragsabschlüsse der Stadt Dortmund. Getragen durch den größten Abschluss des Jahres rangieren mit etwas Abstand die Banken und Finanzdienstleister (17 %) auf dem zweiten Platz. Sie erzielen damit nicht nur eine weit über dem Schnitt liegende Bilanz, sondern auch das beste Ergebnis, das je registriert wurde. Vervollständigt wird das Führungstrio von den IuK-Technologien, die rund 11 % verbuchen und mit einer Vielzahl kleinerer und mittelgroßer Verträge beteiligt sind.

Der Leerstand am Dortmunder Büromarkt ist über die letzten 12 Monate leicht, um knapp 1 % gesunken und notiert so zum Jahreswechsel bei 136.000 m². Die Leerstandsrate liegt mit 4,2 % weiterhin unter der Fluktuationsreserve von 5 %. Mit 21.000 m² bewegt sich das Niveau der modernen Leerstandsflächen über dem Vorjahreswert (14.000 m²). Dennoch verfügen nur knapp 15 % aller Leerstände über eine moderne und damit von Mietern präferierte Ausstattungsqualität. Auch Neubau-Erstbezugsflächen bleiben Mangelware.

Die Bautätigkeit hat im abgelaufenen Jahr leicht angezogen. Aktuell befinden sich 27.000 m² im Bau, was einem Anstieg um rund 8 % entspricht. Das noch verfügbare Angebot der im Bau befindlichen Flächen hat sich hingegen um 28 % verringert und unterstreicht eindrucksvoll wie schnell Neubauflächen vom Markt absorbiert werden. 

Der Dortmunder Büromarkt hat sich 2025 außergewöhnlich positiv entwickelt. Trotz eines leichten Rückgangs des Flächenumsatzes im zweiten und dritten Quartal führten das starke Auftakt- und das noch stärkere Schlussquartal insgesamt zu einem Ergebnis, das deutlich über dem Durchschnitt liegt. Damit positioniert sich die NRW-Metropole im bundesweiten Vergleich besonders erfolgreich und lässt andere etablierte B-Standorte wie Essen und Leipzig deutlich hinter sich. Vor dem Hintergrund des weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds ist dieses Resultat als äußerst erfreulich zu werten. Insbesondere die konjunkturunabhän-gige Nachfrage der öffentlichen Verwaltung sorgt für eine hohe Stabilität und dafür, dass die Vermietungsdynamik auch unter den erschwerten Marktbedingungen nicht stagniert.

Angebotsseitig ist eine stabile bis leicht sinkende Entwicklung des Leerstands für das Jahr 2026 wahrscheinlich. Gerade das Angebot im modernen Segment dürfte sich angesichts der niedrigen Bauaktivität und der hohen Nachfrage nach top-ausgestatteten Büroflächen weiter verknappen.

In Erwartung einer sich sukzessive erholenden deutschen Wirtschaft sollte der Dortmunder Markt auch 2026 weiter auf Kurs bleiben. Für das Gesamtjahr ist somit von einem Flächenumsatz auf dem Niveau des Langzeitschnitts (106.000 m²) auszugehen. Das begrenzte Angebot an modernen Flächen insbesondere in zentralen Lagen dürfte für einen erneuten Anstieg der Spitzenmiete sorgen