Büromarkt Dortmund

Mit einem Flächenumsatz von 44.000 m² erreicht der Dortmunder Büromarkt zur Jahresmitte 2026 ein solides Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts (~45.000 m²). Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresresultat entspricht dies allerdings einem Rückgang von rund  32 %. Dies muss als Hinweis darauf gewertet werden, dass sich die weiterhin herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch im Vermietungsgeschehen der Westfalenmetropole widerspiegeln.

Bisher wurde über die Hälfte des Flächenumsatzes durch kleine Verträge zwischen 200 und 2.000 m² generiert, was generell für ein lebhaftes Marktgeschehen spricht. Erfreulich entwickelt sich zudem die Nachfrage nach mittelgroßen Flächen zwischen 5.000 und    10.000 m². Insgesamt entfallen 27 % des Umsatzes auf dieses Segment, was einem überdurchschnittlichen Anteil entspricht. Besonders umsatzstark zeigte sich zum Halbjahr die Büromarktzone Citykern, auf die etwa 29 % des Ergebnisses entfallen, sowie das übrige Stadtgebiet (~30 %). Verantwortlich hierfür sind die bislang größten Vertragsabschlüsse des laufenden Jahres. So mietet das Jobcenter Dortmund über 6.000 m² Bürofläche in zentraler Citylage und Amazon bezieht etwa 5.500 m² auf dem Gelände des ehemaligen Steinkohlekraftwerks im Segro Park Dortmund.

In den sehr guten Lagen des Citykerns wird aktuell eine Spitzenmiete von 23 €/m² erzielt. Damit notiert sie bereits seit Jahresbeginn auf Rekordniveau. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Mietpreissteigerung von rund 15 %. Die Durchschnittsmiete liegt derzeit bei 14,60 €/m².

Die größeren Abschlüsse im laufenden Jahr beeinflussen die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen deutlich. Den größten Anteil nimmt die öffentliche Verwaltung ein, die durch den bereits erwähnten Mietvertrag des Jobcenters Dortmund rund 34 % des Gesamtumsatzes ausmacht. Auf Rang zwei folgen Handelsunternehmen mit etwa 23 %. Ausschlaggebend hierfür ist die Anmietung von Amazon. Auch die Sammelkategorie Sonstige trägt mit gut 15 % spürbar zum Flächenumsatz bei, was für eine insgesamt diversifizierte Nachfrage spricht.

Das Leerstandsvolumen ist innerhalb der vergangenen zwölf Monate leicht auf 155.000 m² gestiegen. Mit einer Leerstandsrate von 4,8 % liegt der Wert weiterhin knapp unter der Fluktuationsreserve (5 %) und bewegt sich auch im bundesweiten Vergleich auf einem niedrigen Niveau. Lediglich 17 % des Leerstands entfallen auf moderne, von Mietern bevorzugte Flächenqualitäten. Noch geringer fällt dieser Anteil mit lediglich 4 % im Citykern aus, wo damit kurzfristig nur 3.600 m² verfügbar sind.

Auch das Bauvolumen befindet sich auf einem niedrigen Niveau. Zum Halbjahr sind lediglich 31.000 m² Bürofläche im Bau. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang von 24 %. Gleichzeitig liegt die Vorvermietungsquote bei hohen 48 %, entsprechend stehen dem Markt nur noch 16.000 m² zur Verfügung. 

Trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen zeigt sich der Dortmunder Büromarkt zur Jahresmitte 2026 vergleichsweise robust. Zwar bewegt sich der Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts, jedoch fehlen bislang großvolumige Mietvertragsabschlüsse jenseits der 10.000-m²-Marke, die üblicherweise einen wesentlichen Beitrag zum Ergebnis leisten.

Darüber hinaus wird die Entwicklung des Vermietungsmarktes durch die weiterhin schwache konjunkturelle Lage sowie geopolitische Unsicherheiten gebremst. Sollte sich das wirtschaftliche Umfeld jedoch im Jahresverlauf bessern, ist mit einer zunehmenden Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen. In diesem Fall erscheint ein positives Jahresergebnis durchaus realistisch. Die aktuellen Flächengesuche sprechen ebenfalls für eine Belebung des Marktes in den kommenden Monaten. Ein Flächenumsatz auf dem Niveau des Langzeitdurchschnitts von etwa 100.000 m² gilt als realistische Zielgröße.

Auf der Angebotsseite ist für das zweite Halbjahr voraussichtlich keine wesentliche Veränderung zu erwarten. Gleichzeitig dürfte das Angebot an modernen und hochwertigen Büroflächen weiterhin begrenzt bleiben, sodass mittel- bis kurzfristig auch die Mietpreise weiter anziehen sollten. Dabei ist ein Überschreiten der 25-€-Marke nicht auszuschließen.