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07. April 2017

Kölner Büromarkt verbucht erfreuliches Ergebnis

Köln - Dem Kölner Büromarkt gelingt mit einem Flächenumsatz von 55.000 m² ein sehr solider Start ins Jahr. Der Umsatz liegt nur geringfügig unter dem 10-jährigen Durchschnitt (57.000 m²), wobei das sehr starke Vorjahresergebnis um über 11 % verfehlt wird. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

„Dennoch ist der Jahresauftakt umso beachtenswerter, da bislang keine Abschlüsse im großflächigen Segment über 10.000 m² zu verzeichnen waren“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Das breit aufgestellte und lebhafte Mittelfeld zwischen 1.000 und 10.000 m² steuert hingegen knapp 58 % des Gesamtergebnisses bei.“ Die Umsätze verteilen sich dabei insgesamt mit jeweils knapp über 23.000 m² vornehmlich auf die Lagen im Citybereich und den Cityrandzonen, wobei lediglich die City (18.000 m²) und Ehrenfeld/Braunsfeld (12.400 m²) über die 10.000-m²-Grenze springen. Ansonsten erzielen nahezu alle Teilmärkte einen soliden Umsatz im vierstelligen Bereich. 

Die Branche Transport und Verkehr führt die Branchenverteilung an. Sie kam bislang nur Anfang 2013 auf einen zweistelligen Wert und profitiert aktuell insbesondere von zwei Abschlüssen der Deutschen Lufthansa AG. Das ausgewogene Mittelfeld mit drei Branchen über der 10-%-Marke wird von den Verwaltungen von Industrieunternehmen angeführt. Deutliche Rückgänge von 19 beziehungsweise 17 Prozentpunkten verzeichnen hingegen die ansonsten traditionell stark vertretenen Branchen öffentliche Verwaltung und die Beratungsgesellschaften. Unter der Berücksichtigung vorliegender Gesuche dürfte im Laufe des Jahres vor allem die öffentliche Verwaltung deutlich zulegen und sich entsprechend weiter vorne platzieren. Sie nehmen in dieser Momentaufnahme des Kölner Markts mit 12 % noch den vierten Rang ein. 

Seit 2012 ist in Köln ein deutlicher Rückgang des Leerstands zu beobachten. Aktuell beträgt die Leerstandsquote 4,7 %, was der niedrigste Wert seit 15 Jahren ist. Auch die weiteren Kennzahlen zeigen rekordverdächtig niedrige Resultate. Der Leerstand liegt Ende des ersten Quartals beispielsweise mit 369.000 m² ganze 21 % unter dem Vorjahresniveau und erstmals seit 2003 wieder unterhalb der 400.000-m²-Grenze. Der modern ausgestattete Leerstand beläuft sich insgesamt auf 100.000 m² (-15 %) und liegt 32 % unter dem 10-jährigen Durchschnitt. Der Anteil moderner Flächen am Gesamtleerstand beträgt lediglich rund 27 %. Solche Flächen, speziell im Bereich über 3.000 m², sind im gesamten Stadtgebiet knapp, woran sich bei einem weiterhin zu erwartenden Leerstandsabbau wenig ändern dürfte. 

Das Volumen der Flächen im Bau ist in den letzten zwölf Monaten stark gestiegen und liegt mit 198.000 m² deutlich (+71 %) über dem Vorjahreswert. Allerdings stehen dem Vermietungsmarkt hiervon lediglich 51.000 m² (-6 %) und damit nur gut ein Viertel zur Verfügung. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei auf nur wenige Lagen. In Deutz entstehen zurzeit 68.500 m², wovon jedoch nur ganze 2.000 m² verfügbar sind. Auch von den 39.800 m² in Kalk/Mühlheim sind nur 5.000 m² frei. Der überwiegende Teil der verfügbaren Flächen im Bau findet sich in der City (26.500 m²) und in Ossendorf/Nippes (14.500 m²). In Summe sinkt durch den rückläufigen Leerstand und den weniger im Bau befindlichen verfügbaren Flächen auch das insgesamt verfügbare Flächenangebot auf einen Wert von nur noch 420.000 m². 

Das knappe Flächenangebot bei einer zugleich regen Nachfrage spiegelt sich auch in der Mietpreisentwicklung wider. Die Spitzenmiete steigt im Vergleich zum Vorjahresquartal auf 21,50 €/m² (+2 %). Erzielt wird sie nach wie vor für moderne Flächen in sehr guten Lagen der City. Die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in einzelnen zentralen Büromarktzonen haben ebenfalls teilweise spürbar angezogen. 

Perspektiven 

„Sowohl die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch die vorliegenden Gesuche deuten auf ein sehr gutes Jahresergebnis 2017 hin. Auch wenn das außergewöhnlich hohe Vorjahresvolumen kaum wieder erreicht werden dürfte, ist ein Gesamtumsatz oberhalb des 10-jährigen Durchschnitts von rund 280.000 m² wahrscheinlich. Das Flächenangebot, hier sowohl die Leerstände als auch die verfügbaren Flächen im Bau, dürfte dabei weiter abnehmen, was sich in weiter leicht steigenden Mietpreisniveaus niederschlagen könnte“, prognostiziert Jens Hoppe.

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