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22. Januar 2019

Knappes Angebot begrenzt Investmentumsatz in Leipzig

Der Leipziger Investmentmarkt konnte 2018 nicht ganz an die hohe Dynamik der Vorjahre anknüpfen und verzeichnet mit einem Transaktionsvolumen von 800 Mio. € einen Rückgang um gut 21 % gegenüber dem Vorjahr. Wie gut das Resultat dennoch ist, zeigt der Blick auf den langjährigen Durchschnitt, der um rund 35 % übertroffen wurde. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate, der Ende Januar veröffentlicht wird.

„Der Rückgang ist daher nicht als ein Indiz für ein mangelndes Investoreninteresse zu sehen. Vielmehr ist die Angebotsseite – insbesondere im großvolumigen Core-Segment – so begrenzt, dass die hohe Nachfrage bei Weitem nicht bedient werden kann“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. So wurden mit 58 registrierten Verkäufen nicht nur spürbar weniger Objekte als in den vergangenen drei Jahren gehandelt, sondern auch das durchschnittliche Kaufvolumen verringerte sich um 13 % auf 14 Mio. €. Zu den bedeutendsten Verkäufen zählen zwei Einzeldeals im Bereich Retail: In Leipzig-Grünau wurde das 40.000 m² große Allee-Center veräußert, in Großpösna der Pösna Park (57.000 m²).

Der wesentliche Grund für das niedrigere Investitionsvolumen ist das deutlich geringere Ergebnis bei den Großdeals. So ging der Anteil der Größenklasse über 50 Mio. € um ganze 12 Prozentpunkte auf 31 % zurück. Dem gegenüber verzeichneten alle anderen Kategorien prozentuale Zuwächse, wodurch sich in Leipzig ein sehr ausgeglichenes Bild mit zweistellen Werten in allen Größensegmenten ergibt. Zugelegt haben insbesondere die beiden mittleren Volumenklassen von 10 bis 50 Mio. €. Mit Anteilen von 28 % (25-50 Mio. €) und 26 % (10-25 Mio. €) zeichnen sie zusammen für über die Hälfte des erreichten Jahresumsatzes verantwortlich.

Büroimmobilien führen das Ranking an – Renditen haben weiter nachgegeben

Mit einem Anteil von gut 33 % am Transaktionsvolumen setzen sich Büroobjekte erstmals seit 2013 an die Spitze aller Assetklassen. Gleichzeitig markieren die 260 Mio. € in diesem Segment das zweitbeste Ergebnis nach 2015. Die traditionell sehr starken Einzelhandels-immobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser zählen, verringerten ihren Anteil gegenüber 2017 um 25 Prozentpunkte auf etwa 30 %. Auch darin spiegelt sich das nicht ausreichende Angebot wider. Sehr erfreulich ist hingegen der mit knapp 14 % hohe Anteil von Entwicklungsgrundstücken, die somit auch die 100-Mio.-€-Grenze durchbrechen konnten. Dies spricht dafür, dass Projektentwickler an eine positive Entwicklung des Standorts glauben.

Die Liste der Käufer zeigt eine relativ breite Streuung über die unterschiedlichen Investoren. Insgesamt kommen fünf Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile und generieren zusammen über 73 % des Volumens. An die Spitze haben sich Spezialfonds gesetzt, auf die rund 22 % des Umsatzes entfallen. Dahinter schieben sich Investment Manager mit 16 % sowie die bereits erwähnten Projektentwickler (knapp 13 %) auf die beiden weiteren Podiumsplätze. Vervollständigt wird das Spitzenquintett von Equity / Real Estate Funds (etwa 12 %) sowie Immobilienunternehmen (10 %). Der Anteil ausländischer Investoren markiert mit 37 % den niedrigsten Wert seit 2013 und fällt auch im bundesweiten Vergleich (rund 41 %) etwas ab.

Die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen bei einem begrenzten Angebot und gleichzeitig hohem Investoreninteresse führen auch in der Messestadt zu einer spürbaren Renditekompression. Nichtsdestotrotz verfügt die sächsische Metropole im Vergleich zu den A-Standorten über ein moderates Preisniveau. Während die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen stabil bei 4,20 % geblieben ist, gab sie bei Premiumobjekten im Office-Segment in den letzten 12 Monaten um 30 Basispunkte auf 4,30 % nach. Im Logistikbereich sank sie sogar noch stärker und ist mit 4,50 % anzusetzen. Die anhaltende Yield Compression spricht für die zunehmende Reife und Stabilität des Leipziger Investmentmarkts.

Gute Perspektiven für 2019

„Die konstant hohen Transaktionsvolumina der letzten vier Jahre – die allesamt über dem langjährigen Mittel lagen – sowie die insgesamt breite Käuferstruktur sprechen eine eindeutige Sprache: Leipzig hat sich als Investmentstandort etabliert. Neben der gut frequentierten Innenstadt und dem dynamischen Büromarkt verfügt auch die Logistikregion Leipzig als wachsendes Transportdrehkreuz über gute Rahmenbedingungen. Besonders im Hinblick auf die Diversifikation des Portfolios kann die Messestadt durch ihre attraktiveren Renditemöglichkeiten eine lohnenswerte Alternative zu den anderen deutschen Metropolen darstellen. Eine starke Nachfrage ist daher auch für 2019 absehbar. Ob sich dies in einem wiederholt überproportionalen Investmentvolumen niederschlägt, hängt im Wesentlichen von der Angebotsseite ab. Diese könnte sich erneut als Nadelöhr zeigen und dadurch auch den Druck auf die Renditen aufrechterhalten“, sagt Stefan Sachse.

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