2015

 

 

Vollerhebung zum Logistikflächenbestand Hamburg

Der Hamburger Logistik- und Lagerflächenmarkt gehört zu den umsatzstärksten Standorten in Deutschland und hat sich in den letzten Jahren ausgesprochen positiv entwickelt.

Der Hamburger Logistik- und Lagerflächenmarkt gehört zu den umsatzstärksten Standorten in Deutschland und hat sich in den letzten Jahren ausgesprochen positiv entwickelt. Im Gegensatz zur Nachfrage standen allerdings bislang nur wenige Informationen zum Flächenangebot zur Verfügung. „Um den Marktteilnehmern detaillierte Informationen im momentan sehr dynamischen Markt zur Verfügung stellen zu können, haben wir deshalb eine Vollerhebung aller Objekte ab 5.000 m² im gesamten Hamburger Marktgebiet vorgenommen, die eine Analyse auch auf Teilmarktebene ermöglicht“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting bei der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die wichtigsten Ergebnisse der Untersuchung lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Insgesamt belief sich der Flächenbestand in der Logistikregion Hamburg Ende 2014 auf rund 8,37 Mio. m². Erfasst und in die Analyse einbezogen wurden dabei 652 Objekte mit einer Mindestgröße von 5.000 m². Durchschnittlich verfügen die Logistikanlagen damit über knapp 12.800 m² Gesamtfläche. Bemerkenswert ist, dass diese Zahl auch zwischen den einzelnen Marktgebieten nur wenig variiert. Knapp ein Viertel des Bestands (2 Mio. m²) ist im Sondergebiet Hafen lokalisiert, das sich damit vor das Kerngebiet setzt, das auf fast 23 % (1,9 Mio. m²) kommt. Die Peripherie trägt 21 % und die äußere Peripherie gut 17 % zum Ergebnis bei. Der Rest entfällt auf das Sondergebiet Billbrook/Allermöhe. Insgesamt ist damit eine relativ breite Streuung des Bestandes zu beobachten, worin sich auch die Bedeutung der Logistikbranche für die Hafenstadt Hamburg widerspiegelt.

Ähnlich homogen ist auch das Bild innerhalb der einzelnen Größenklassen. Mit einem Anteil von über 25 % stellen Objekte zwischen 20.000 und 35.000 m² den größten Bestand. Am anderen Ende der Skala rangieren erwartungsgemäß sehr große Anlagen mit mindestens 35.000 m², die 13 % der Gesamtfläche auf sich vereinen. Alle übrigen Kategorien weisen Flächenanteile zwischen 19 und 24 % auf. Die gestiegenen Anforderungen der Nutzer kommen auch in der Qualität des aktuellen Flächenbestands zum Ausdruck. Zwar dominieren normal ausgestattete Objekte mit mittlerer Qualität mit knapp 60,5 % (5 Mio. m²), aber auf moderne Logistikflächen entfallen bereits gut 27 % der Gesamtfläche. Einfache oder unsanierte Anlagen tragen lediglich 12 % zum Ergebnis bei. Die Vermarktung qualitativ ungenügender Flächen gestaltet sich immer schwieriger, was auch die relativ hohe Leerstandsrate in diesem Marktsegment belegt.

Der Leerstand in Objekten mit mindestens 5.000 m² Gesamtfläche beläuft sich auf gut 442.000 m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 5,3 %. Eine etwas überdurchschnittliche Quote findet sich im Sondergebiet Hafen mit 7,4 %. Verantwortlich hierfür ist vor allem die Situation im Gewerbegebiet Altenwerder/Waltershof, wo knapp 84.000 m² (11,9 %) leerstanden. Dabei handelt es sich teilweise auch um nur bedingt marktgängige zweigeschossige Objekte oder um Neubauvorhaben, die noch nicht vollständig vermietet sind. Den geringsten Leerstand weist dagegen die äußere Peripherie mit rund 30.000 m² (2,1 %) auf, wofür auch der hohe Eigennutzeranteil in diesen Lagen verantwortlich ist. Bezogen auf die verschiedenen Größenklassen lassen sich nur wenig strukturelle Unterschiede bei der Leerstandssituation erkennen. Lediglich die mit 0,9 % ausgesprochen niedrige Quote bei Großobjekten ab 35.000 m² stellt einen Ausreißer dar. Auch hierbei handelt es sich allerdings häufig um Eigennutzerobjekte, z. B. Zentrallager von Handels- und Produktionsunternehmen, die dem Vermietungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Mit 4,8 % liegt die Leerstandsrate darüber hinaus bei Objekten zwischen 8.000 und 12.000 m² etwas unter dem Durchschnitt des Gesamtmarkts, was aber der Momentaufnahme geschuldet ist und keine strukturellen Ursachen hat. Gleiches gilt für den mit 7,5 % Ende 2014 etwas überproportionalen Leerstandsanteil in Objekten der Kategorie 20.000 bis 35.000 m².    

Interessant ist auch das Ergebnis der Leerstände innerhalb der unterschiedlichen Objektqualitäten. Erwartungsgemäß weisen moderne Logistikobjekte den höchsten Vermietungsstand auf. Der Leerstandsanteil beläuft sich lediglich auf 2,3 %. Hierbei ist weiterhin zu berücksichtigen, dass Flächen überhaupt nur in fünf Objekten verfügbar ist. Diese Situation macht deutlich, dass Mietern, die großflächige, moderne Logistikflächen suchen, nur ein sehr Angebot zur Verfügung steht. Demgegenüber kommen unsanierte Anlagen, die allerdings auch nur knapp 2 % des Gesamtbestandes ausmachen, auf eine Leerstandsquote von fast 28 %. Etwas überproportionale Leerstände sind auch im Marktsegment der einfach ausgestatteten Objekte zu verzeichnen. Hier standen Ende 2014 gut 7 % aller Flächen leer. Absolut betrachtet sind das mit Abstand größte Angebotsvolumen (gut 286.000 m²) bei den Logistikflächen mit mittlerer Ausstattungsqualität vorhanden.

„Die Ergebnisse unserer Analyse unterstreichen noch einmal wichtige Trends, die wir seit längerem auf dem Hamburger Logistikmarkt beobachten. Einerseits gestaltet sich die Vermarktung älterer und einfach ausgestatteter Logistikflächen aufgrund der gestiegenen Ansprüche der Nutzer zunehmend schwieriger, was sich in den höheren Leerständen widerspiegelt. Andererseits steht für Mieter, die größere, moderne Hallen suchen, nur ein begrenztes Angebot zur Verfügung, das sich darüber hinaus in wenigen Objekten und auch räumlich relativ stark konzentriert“, fasst Raabe die Kernergebnisse zusammen.

Autor: Christopher Raabe, Head of Industrial Letting, BNP Paribas Real Estate Deutschland

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