MODULARES PLANEN UND BAUEN: DER WEG AUS DER WOHNUNGSKNAPPHEIT

„Modulares Bauen wird nicht den Plattenbau 2.0 hervorbringen“, ist sich Stefan Dahlmanns, verantwortlich für die Instone-Tochter Nyoo Real Estate, sicher. Das Konzept des All-by-one-Developers soll intelligenten Wohnraum bezahlbar machen. Mit einem volldigitalisierten Planungsprozess und einem Superbaukasten, der deutschlandweit Anwendung finden kann.

Unser Ansatz besteht nicht darin, Schuhkartons zu planen und zu bauen.

Stefan Dahlmanns
Geschäftsführer der Nyoo Real Estate GmbH

Wie weit ist Wohnen grundsätzlich beim Thema Digitalisierung?

Stefan Dahlmanns: Ich betrachte das Thema Digitalisierung differenziert und unterscheide zwischen bestandshaltender Wohnwirtschaft einerseits und produzierender Wohnentwicklung andererseits. In den letzten Jahren war eine hohe Digitalisierungs-Dynamik in den Bereichen Verwaltung, Vermarktung und Finanzierung zu beobachten, wohingegen auf durchschnittlichen deutschen Baustellen seit Jahrzehnten mit sprichwörtlich festzementierten Standards gearbeitet wird. Das bezieht sich auf die verwendeten Materialien, Bauprozesse, den Personaleinsatz und Vertragsmodelle, was aus tradierten Mustern, aber auch ganz klaren Vorstellungen der Kund:innen resultiert. Der Innovationsdruck in diesem Bereich steigt nun massiv, nicht zuletzt durch Top-Themen wie Nachhaltigkeit, bezahlbares Wohnen oder Fachkräftemangel.

Ganzheitlicher Ansatz 

Der deutschlandweit agierende Wohnentwickler Instone traf 2018 die strategische Entscheidung, mit einer eigenen Unternehmenstochter, der Nyoo Real Estate GmbH, als All-by-one-Developer für den bezahlbaren Wohnungsbau an den Markt zu gehen. Das Unternehmen startete in Köln und ist mittlerweile in den Regionen Baden-Württemberg und Rhein-Main sowie in Bayern aktiv. Instone will bis 2030 rund 50 % des Umsatzes im Bereich des bezahlbaren Wohnungsbaus realisieren.

Diesen Themen möchten Sie mit modularen Gebäudekonzepten begegnen. Wo sind serielle Projektentwicklungen sinnvoll?

Dahlmanns: Die modulare Projektentwicklung ist variantenreich: angefangen bei einer standardisierten Planung – Stichwort Typenplanung – über Element und Systembauweise bis hin zu vorgefertigten Raummodulen. Der Markt ist aus meiner Sicht noch sehr heterogen und verfolgt unterschiedliche Lösungsansätze. Die Frage nach dem Wo ist weniger eine Frage der Lage, sondern eher der Produktkategorie. Projekte, die eine geringere planerische Komplexität und eine gewisse standardisierte Gebäudestruktur, wie zum Beispiel Studierendenwohnheime, Boarding- und Bettenhäuser oder Hotels, aufweisen, eignen sich bestimmt eher für modulare Raumkonzepte. Wenn die Projektanforderungen komplexer sind, z. B. aufgrund der städtebaulichen Rahmenbedingungen, eines differenzierten Wohnungsmixes oder individueller Wünsche der Kund:innen, erlauben serielle Planungskonzepte trotz Standardisierung eine deutlich höhere Flexibilität. In jedem Fall bedarf es aber bei allen Projektbeteiligten ein wenig ‚Out-of-the-box-Denken‘, um neue Wege zu gehen und modulare Projektentwicklungen erfolgreich umzusetzen.

Wie sieht die Herangehensweise von Instone beziehungsweise Nyoo aus?

Dahlmanns: Für unseren seriellen Ansatz haben wir die gesamte Wertschöpfungskette im Development analysiert und sind der Meinung, dass es nicht nur eine Stellschraube gibt, sondern dass wir auf verschiedenen Ebenen ansetzen müssen: in der Akquisition, beim Produkt, dem Development-Prozess und der Produktion. Der wesentliche Schlüssel zum Erfolg ist die Standardisierung und Skalierbarkeit von Produkt und Prozess. Wir beginnen mit einer standardisierten Inhouse-Planung. Durch Nyoo als integriertem Generalplaner können wir von Anfang an produktorientiert denken. Der Kern unserer Entwicklung ist ein Planungs-, Wohnungs- und Grundrissbaukasten, der in allen 16 Bundesländern förderfähig und bauordnungskonform ist und zusätzlich aktuelle Nachhaltigkeitsstandards berücksichtigt. Ein großes Unterfangen, das der Quadratur des Kreises gleicht. Zudem betrachten wir alles durch die Brille des erfahrenen Wohn-Developers. Das heißt, das Ergebnis muss in ein durchdachtes Wohnkonzept mit Qualität münden. Bereits 2018 begannen im Haus erste konzeptionelle Überlegungen zu diesem Thema, Ende 2020 wurde Nyoo gegründet. Und heute arbeiten rund 40 Mitarbeitende an diesem Großprojekt. Die zweite Säule – neben dem Baukastenkonzept – ist eine konsequente Digitalisierung des Projektentwicklungsprozesses: von einer researchbasierten Akquisitionsstrategie über die BIM-basierte Inhouse- Planung, digitale Kalkulations-, Ausschreibungs- und Vergabetools bis hin zum Projektmanagement.

Welche Vorteile eröffnen sich durch diese Art des Developments?

Dahlmanns: Das große Ziel ist, durch Standardisierung zu skalieren und Effizienzen zu heben. Dies lässt sich an drei Themen festmachen: Erstens verkürzen wir durch einen standardisierten Baukasten die Planungszeiträume erheblich. Wir sind in der Lage, innerhalb weniger Stunden Modellstudien für ein neues Grundstück anzufertigen. Im Vergleich dazu benötigt ein klassischer, kleiner Projektentwickler Wochen, um mit Architekten, externen Planern und gegebenen Zielparametern das Grundstück optimal zu belegen. Betrachtet man den gesamten Prozess, rechnet man vom Planungs-Kickoff bis zur Genehmigungsplanung etwa zehn Monate. Diesen können wir bei entsprechenden Rahmenbedingungen auf bis zu zwei Monate verkürzen. Der zweite Vorteil liegt in einer höheren Planungsqualität. Weil wir auf gegebene Komponenten zurückgreifen, müssen wir in der Planung nicht permanent von vorn beginnen und können Fehlermanagement ganz anders betreiben. Letztendlich lässt sich das Produkt dadurch kontinuierlich verbessern. Der dritte Vorteil liegt in einer sehr tiefen Produktkenntnis. Wird ein vorgegebenes Konzept lediglich adaptiert, haben die Planer schnell eine Vorstellung von der bebaubaren Fläche, den notwendigen Ressourcen und Kosten.

Das vormals vollflächig versiegelte Areal wird mit drei Wohngebäuden bebaut, die sich entlang der Düsseldorfer Landstraße und um einen grünen Innenhof mit Spielfl äche entwickeln.

Und was sind die größten Herausforderungen?

Dahlmanns: Die Entwicklung des perfekten Baukastens gleicht der Suche nach der eierlegenden Wollmilchsau. Im Development fragt man sich mitunter: Muss eine 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg, Berlin oder München tatsächlich jedes Mal anders aussehen? Nein, müsste sie nicht, wenn wir nicht 16 verschiedene Landesbauordnungen, unterschiedliche Förderbestimmungen und kommunale Satzungen hätten. Hier eine planerische Vereinheitlichung zu entwickeln, ist extrem herausfordernd. Das bedeutet aber auch, dass wir eine gewisse Varianz benötigen, um die Deutschlandkarte adäquat abdecken zu können. Die zweite Herausforderung besteht im Spagat zwischen Standardisierung und architektonischer sowie städtebaulicher Variabilität. Dem kann man begegnen, indem man mit einer angemessenen Standardisierungsebene arbeitet. Hier ermöglichen serielle, elementbasierte Konzepte eine größere Flexibilität als komplett vorgefertigte Raummodule. Nicht zuletzt braucht es Beteiligte, die Chancen jenseits der bekannten Pfade erkennen. Dies betrifft neben den Planern, Entwicklern und kommunalen Entscheidungsträgern zum Beispiel auch die Investorenseite. Ein starres Festhalten an tradierten Anlageprämissen, z. B. im Hinblick auf Standorte, Wohnungstypologien und Bauweisen, wird spannende und erfolgversprechende Investitionschancen verhindern. Für die Adaption ist viel Überzeugungsarbeit notwendig – in allen Richtungen.

Mit dem Thema Modularität geht das Vorurteil des schnellen, aber billigen Bauens einher. Welcher Einfluss ergibt sich ganz konkret in Bezug auf die Bauqualität?

Dahlmanns: Im modularen Bauen geht es vor allem um Vorfertigung und Skalierung. Das heißt, man holt möglichst viele Prozessschritte weg von der Baustelle, die oftmals Wind und Wetter ausgesetzt ist. Denn das sind schwer kalkulierbare Produktionsbedingungen. Die Prozesse werden verlagert: hin zur Fabrikfertigung mit Fachkräften, die den Ablauf idealerweise permanent begleiten. Unter diesen verbesserten Bedingungen erhöht sich sogar die Bauqualität. Dabei ist es kein Unterschied, ob man über Modul- oder Elementbau spricht. Ganz gleich ob Produktqualität, architektonische Varianz oder Wohnqualität, ich sehe kaum Hemmnisse, wenn der Wohnraum intelligent entwickelt wird. Wenn wir – trotz allem – granular denken, entsteht auch keine Monotonie. Ich bin mir sicher, die Zukunft des modularen Bauens wird nicht den Plattenbau 2.0 hervorbringen.

Ich bin mir sicher, die Zukunft des modularen Bauens wird nicht den Plattenbau 2.0 hervorbringen.

Stefan Dahlmanns

Stichwort Wohnqualität, mit welchen Baustoffen planen Sie bevorzugt: Holz, Stein oder Beton?

Dahlmanns: Derzeit bauen wir noch weitestgehend konventionell. Dort allerdings, wo Vorfertigung sinnvoll ist, wird sie auch schon eingesetzt. Beispielsweise bei Balkonen, im Sanitärbereich oder bei Schachtregistern. Natürlich müssen wir uns mit alternativen Materialien auseinandersetzen. Dabei spielt Holz als Baustoff der Zukunft eine entscheidende Rolle und bietet bei der Vorfertigung viel Potenzial. Dennoch möchte ich auch hier für intelligente Ansätze werben: Genau hinzuschauen, welches Material eignet sich für welchen Einsatz? Wo erkennt man bereits jetzt Defizite? Und wie kann man diese ausmerzen? Vielversprechend erscheinen aktuell zum Beispiel Holz-Hybrid-Konstruktionen, bei denen in der Regel leichte, vorgefertigte Holzrahmenbaukonstruktionen als Wandelemente mit Beton- oder Holz-Beton-Hybriddecken kombiniert werden, um z. B. einen höheren Schallschutz zu gewährleisten. In Bezug auf zukunftsweisende Materialien: Natürlich finde ich 3-D-Druck spannend. In Hinblick auf die Materialeigenschaften, den Ressourceneinsatz und die Skalierbarkeit sehe ich allerdings Entwicklungspotenzial.

Glauben Sie, dass modulare Planung und Bauweise das Problem der Wohnungsknappheit lösen können?

Dahlmanns: Ich glaube, dass modulare Gebäudekonzepte das Potenzial haben, die enorme Nachfrage insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum zumindest größtenteils zu bedienen. Schon heute bauen wir gegen ein immenses Defizit in den Top-7-A-Städten an: Zwar werden dort jährlich rund 40.000 Neubauwohnungen geschaffen, es fehlen jedoch trotzdem noch 15.000 Wohnungen, um den Bedarf zu decken – und das jährlich. Ein weiteres großes Problem liegt im Rückgang der geförderten Wohnungsbaubestände. Zur Jahrtausendwende existierten noch rund 2,5 Mio. Wohnungen in diesem Segment. Zwanzig Jahre später sprechen wir nur noch über 250.000. Wir sind überzeugt, dass es eine der brennendsten gesellschaftlichen Aufgaben ist, die Wohnungsknappheit zu lösen. Deshalb hat Instone das strategische Ziel ausgegeben: Bis 2030 sollen etwa die Hälfte aller von der Instone- Gruppe entwickelten Wohnungen aus dem Segment „Bezahlbarer Wohnraum“ stammen.

Welchen Anteil am Gesamtmarkt halten Sie zukünftig für realistisch? Wird Modularität zum Standard?

Dahlmanns: Der Marktanteil wird sich definitiv vergrößern. Wie groß er genau sein wird, hängt im Wesentlichen davon ab, inwiefern man bereit ist, die zuvor angesprochenen baurechtlichen Leitplanken anzupassen. Modularität wird einerseits verstärkt Einzug in bestimmte Produktkategorien des Wohnbaus halten und dort auch zum Standard werden. Andererseits besteht natürlich auch weiterhin Bedarf an Immobilien in individueller Bauweise, beispielsweise bei der Entwicklung urbaner Quartiere. Deshalb verfolgt Instone weiterhin beide Wege.

Zu guter Letzt noch eine Frage für die Investorenseite: Ab welcher Größenordnung lohnen sich modulare Gebäudekonzepte?

Dahlmanns: Natürlich besteht ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen Effizienz und Stückzahl. Aber wenn das skalierbare Basisprodukt, beispielsweise der Wohnungsbaukasten, einmal entwickelt wurde, spielt die individuelle Projektgröße keine große Rolle. Für Nyoo setzen wir ein Minimum von 50 Wohneinheiten an. Das entspricht etwa 4.000 bis 5.000 m² Geschossfläche als Einstiegsgröße. Nicht zuletzt verfügt Instone über ein Portfolio mit einem Entwicklungsvolumen von 7,5 Mrd. €. Die etwa 16.400 Wohnungen (Stand: 31.12.2021) bieten ein entsprechendes Potenzial, modulare wie digitalisierte Developmentlösungen zu nutzen.

Dieser Artikel ist Teil der Reihe City Report Wohnimmobilien

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Der Artikel basiert auf einem Interview vom 10.02.2022

Autorin: Michaela Stemper
Fotos/Visualisierungen: Nyoo Real Estate GmbH

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