Roots Hamburg

[HAMBURG] FOKUSSIERT — WIND OF CHANGE

In Hamburg stehen die Zeichen auf Veränderung. Garbe Immobilien setzt die Segel für zukünftige Entwicklungen in der Hansestadt. Der Geschäftsführer Fabian von Köppen verrät, warum Holzbau wirklich nachhaltig ist, wo Einzelhandel Wohnraum schafft und wie man für Singles ein Perfect Match entwickelt.

Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze: Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadtentwicklung in Hamburg?

Hamburgs Stadtentwickler haben schon immer in großen Linien geplant und hatten weitsichtige Baudirektoren. Denken Sie an Fritz Schumacher. Dass man hier das große Ganze im Blick hat, zeigt sich eindrucksvoll an Hamburgs Achsenplan, der HafenCity und dem „Sprung über die Elbe“. 

Fabian von Köppen
Fabian von Köppen
Geschäftsführer von Garbe Immobilien

Sehen Sie einen besonderen Wohnungsbedarf in Hamburg?

Die Elbmetropole unterscheidet sich hier kaum von anderen A-Städten. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, und gut erschlossene Wohngebiete auch im Umland wären wünschenswert. Stadt und Umland sollten enger zusammenarbeiten, um eine starke Metropolregion – ähnlich dem Rhein-Main-Gebiet – zu bilden. Dabei müssten beide Seiten die Lasten tragen, was aber die positive Folge haben würde, dass alle gewinnen. Hamburg verliert oft zu viel Zeit aufgrund von Partikularinteressen: Es beginnt bei der Elbvertiefung, über den Autobahnausbau mit dem A7-Deckel und endet beim ÖPNV mit der S4.

Was sind aus Sicht eines Entwicklers interessante Stadtteile?

Im Norden ist es Barmbek, Wandsbek im Osten, und auch die Innenstadt ist spannend. Dieser große Bezirk erstreckt sich interessanterweise mit der HafenCity Richtung Osten. Innerstädtisch wird die Konversion von Einzelhandels- und Produktionsflächen, wie in der jüngsten Vergangenheit das Holsten-Areal in Altona-Nord, neue Möglichkeiten für den Wohnbau erschließen.

Welche Projekte haben in der letzten Zeit maßgeblich die Stadtentwicklung beeinflusst?

Eigentlich banal, aber die Elbphilharmonie hat den Bekanntheitsgrad der Stadt enorm gesteigert. Richtungsweisend war zudem die Olympiabewerbung, verknüpft mit einer Stadtentwicklungsvision. Hier wurde der „Sprung über die Elbe“ formuliert, detailliert und in einem ehrgeizigen Plan umgesetzt.

Welche Erfahrungen haben Sie insbesondere in der HafenCity gemacht?

Die HafenCity sehe ich als Scharnier für die Entwicklung Richtung Süden und Osten. Ein mutiges, innerstädtisches Stadtentwicklungsprojekt, das derzeit sogar das größte seiner Art in Europa ist. Hier wird Bauinnovation über Konzeptausschreibungen gefördert. Garbe Immobilien ist ein großer HafenCity-Fan: Wir konnten hier neun Bauvorhaben realisieren. Unser eigenes Büro liegt nur wenige hundert Meter von der Projektentwicklung Roots entfernt.

Die HafenCity – ein mutiges, innerstädtisches Stadtentwicklungsprojekt, das derzeit sogar das größte seiner Art in Europa ist.

Fabian von Köppen
Geschäftsführer von Garbe Immobilien

Das Bauprojekt gilt als spektakulär und wegweisend, warum?

Roots, also englisch Wurzeln, wird mit ca. 65 Metern Höhe zukünftig das höchste Holzhochhaus Deutschlands sein. Es soll erden: Wir wollen „back to the roots“, also zum Kern der Sache zurückkehren. Roots ist mit seiner High-End-Architektur aus Holz ein Meilenstein in unserer Unternehmensgeschichte.

Denn Garbe beschäftigt sich schon länger mit dem Holzbau …

2015 begannen wir, uns systematisch mit Holz als Alternative zum Wärmedämmverbundsystem auseinanderzusetzen. Wir empfanden Unbehagen dabei, wenig nachhaltige Materialien für zukünftige Generationen zu verbauen. Zu dieser Zeit sah man noch keine Verwendung für Holz bis zur Gebäudeklasse 5. Das hat uns angespornt. Beim ersten Projekt ersetzte eine 30 cm dicke Massivholzwand das klassische WDVS. Und siehe da: Es ging ohne Dämmung. Holz ist ein fantastischer Baustoff, mit dem man das Stadtklima neutral gestalten kann. Rund sechs Millionen Euro hat Garbe in Forschung und Entwicklung investiert – eine halbe Million kam von der Deutschen Umweltstiftung. Unser Erfahrungsschatz war es, der zu Roots führte.

Roots Hamburg
Roots Hamburg

Was macht Roots besonders?

Roots ist eine herausragende Ingenieursleistung im Holzbau. Die Bruttogeschossfläche von rund 35.000 m² teilt sich auf das 19-stöckige Hochhaus, einen Sechsgeschosser und eine gemeinsame Sockelfläche auf. Bis auf die Betontreppenhäuser und die großen Ausstellungshallen wurde ausschließlich Baufichte und Baubuche verwendet. Diese stammt aus Mitteleuropa und ist FSC-zertifiziert.

Wie muss man sich die Bauarbeiten vorstellen?

Holz Vorfertigung

Holz kann man bei der Geschossanzahl nicht zimmermannsartig übereinanderschichten, sondern man arbeitet mit Bauteilen. Wo hoher Druck herrscht, kommt Baubuche zum Einsatz, Fichte wiederum bei geringerer Traglast. Wir verbauen über 5.500 Kubikmeter Holz – so viel wie noch nie in einem Haus weltweit. Das Interessante ist: In nur 23 Minuten ist diese enorme Menge nachgewachsen, denn 3,8 Kubikmeter Holz wachsen pro Sekunde in deutschen Wäldern. Die Baukosten sind etwa 10 Prozent höher, aber mit diesem Rohstoff können wir unseren CO2-Fußabdruck drastisch verringern.

Wo liegen die Herausforderungen?

Im Holzbau muss man präzise planen. Jedes Detail muss stimmen, denn wir können auf der Baustelle nichts mehr adjustieren. Das ist ein Bruch in unserer bisherigen Planungswelt. Für gewöhnlich wird baubegleitend geplant und vieles noch auf der Baustelle entschieden. Roots benötigte deshalb etwa die doppelte Planungszeit, was aber auch am Brandschutz liegt. Die Anforderungen übersteigen hier um 30 Prozent die Normen des herkömmlichen Baus. Unsere flächendeckende Sprinkleranlage beispielsweise übererfüllt sogar die Norm.

Welche Aspekte eines modernen Quartiers erfüllt Roots?

Neben der Holzbauweise mit ihren hervorragenden Dämmeigenschaften, basiert das Energiekonzept auf Fernwärme. Vielleicht überraschend, aber Sie werden keine Photovoltaik finden. Denn die Planer wollten trotz der Höhe einen nutzbaren Außenraum mit einer Glasfassade schaffen. Diese lässt sich wie eine zweite Membran auf- und zuschieben. Jeder, der in Hamburg schon einmal direkt am Wasser gestanden hat, weiß, wie wichtig Windschutz ist. 

Wenn es stürmt, fühlt man sich im Roots wie auf einem Leuchtturm.

Und weitere Aspekte Ihres Leuchtturmprojekts …

Im Turm befinden sich 128 Eigentumswohnungen und die Büros der Stiftung. Weitere 53 geförderte Wohnungen entstehen im Riegel. Beides fußt wiederum auf der 2.000 m² großen Ausstellungsfläche der Deutschen Wildtierstiftung. So entsteht ein moderner Mixed-Use aus Wohnen, Arbeiten und Leben.

Wildtiere in der Stadt?

Das Stiftungskonzept ist spannend: Wer die Wildtiere nicht kennt, kann sie auch nicht schützen. Es ist ein Anliegen der Stiftung, in die Städte zu kommen und aufzuklären. Der Gründer Haymo Rethwisch war überzeugt, dass es keinen Widerspruch zwischen Ökologie und Ökonomie geben muss. So passen die Wildtierstiftung und Roots perfekt zusammen. 

Auf welche Nachfrage trifft Ihr Konzept?

Unser Angebot ist auf die Nachfrage nach kleinen, kompakten Wohnungen mit urbanem Charakter ausgerichtet. Roots bietet etwa 50 Prozent Zwei-Zimmer-Wohnungen und 45 Prozent Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen. Das Konzept zielt auf den modernen Lifestyle ab: mit Yogaraum, Gemeinschaftsterrasse und dem „Lotse“-Conciergeservice. Dies entspricht dem Bedarf der Young-Urban-Professionals, die Service Facilities honorieren. Leben im Hochhaus ist übrigens im asiatischen Raum normal. In Deutschland kennen wir nur die 1970er-Jahre-Hochhäuser oder die exorbitant teuren Wohntürme, die es heute gibt. Roots liegt ein Stück weit dazwischen.

Ein Perfect Match: Holzbau und moderner Lifestyle auf 19 Etagen

Wie spiegelt sich das in der Mietpreisentwicklung wider?

Wir verkaufen ausschließlich Eigentum an Kapitalanleger und kalkulieren dafür die in der HafenCity übliche Miete. Wird Wasserblick geboten, ist die Miete unweigerlich höher. Nachhaltige Projekte werden präsenter, weil das Interesse an ökologischem Bau in den letzten fünf Jahren stetig gewachsen ist. Dadurch rechnen wir bei Roots mit einem Aufschlag von etwa 15 bis 20 Prozent.

Und was schätzen Residential-Investoren an der Hansestadt?

Stabilität. Hamburg verzeichnet seit Jahrzehnten eine stabile Seitwärtsentwicklung – mit steigender Tendenz. Fast langweilig stabil. Aber langweilig ist in diesem Jahr sicherlich das neue Sexy. Nicht nur Mieter, auch Investoren zeigen Interesse an nachhaltigen Projekten. Vor allem jüngere Käufer geben  auch ererbtes – Geld dafür aus.

Gibt es weitere zukunftsweisende Garbe-Projekte?

Wie wir in Zukunft leben werden, unterliegt dem Wandel. Weil sich beispielsweise unsere Einkaufsgewohnheiten verändern. Daraus resultierend werden wir Einzelhandelslagen verlieren. Durch Konversion dieser Flächen können wir eine Durchmischung vorantreiben. Wir entwickeln hier ein spannendes Konzept: der „Marktplatz der Manufakturen“. Produzieren, ausstellen, verkaufen, alles kann auf einer großen Fläche stattfinden ­– und darüber wird gewohnt.

Der zweite Trend, den ich angerissen hatte, ist der zu kleinen Wohnungen. Überzeugte Singles wollen allein leben, suchen aber Leben und Gemeinschaft in einer Community. In gemischten Häusern fühlen sich Alleinstehende oft als Randgruppe. Deshalb haben wir ein Konzept für Singles im Segment 40plus entwickelt. In unserem „WeDock“ vermieten wir mit einer Wohnung auch Gemeinschaftsräume wie ein Gym, eine Bibliothek oder die große Küche mit langem Tisch für gesellige Abende.

Autorin: Michaela Stemper | Foto / Visualisierungen: Garbe Immobilien-Projekte

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