Für Deutschlands wichtigste Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wird zum Halbjahr ein Flächenumsatz von 1,3 Mio. m² registriert. Damit bewegt sich der Markt insgesamt seitwärts. In einem unverändert herausfordernden Marktumfeld setzen sich Berlin und München einmal mehr an die Spitze. Das Umsatzplus beläuft sich hier auf 51 % bzw. 38 % im direkten Vorjahresvergleich. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz bei 1,3 Mio. m² (-5 % ggü. H1 2025)
- Leerstandsvolumen bei 9,1 Mio. m² (+9 % ggü. H1 2025)
- Bauvolumen weiter rückläufig bei jetzt 2,2 Mio. m² (-10 % ggü. H1 2025)
- Mietniveaus weiter steigend – Spitzenmiete in Frankfurt jetzt bei 57,00 €/m²
„Die deutschen Büromärkte überzeugen zum Halbjahr mit einer Seitwärtsbewegung. Angesichts der unverändert schwachen Wirtschaftsdynamik und der seit dem Ausbruch des Irankriegs zusätzlich belastenden Rahmenbedingungen ist der registrierte Flächenumsatz von 1,3 Mio. m² und damit das Erreichen des Vorjahresniveaus als Erfolg zu werten. Die Märkte beweisen ihre Resilienz. Die Grunddynamik ist intakt. Getragen von bedeutenden Großabschlüssen ist der Flächenumsatz in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München jüngst sogar gestiegen“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Berlin und München mit Abstand umsatzstärkste Märkte
Der Berliner Büromarkt meldet sich in beeindruckender Weise zurück. Mit einem Flächenumsatz von 373.000 m² und einem Umsatzplus von 51 % im direkten Vorjahresvergleich ist die Bundeshauptstadt zurück an der Spitze der bedeutendsten Büromärkte. Zum aktuellen Halbjahresergebnis, das knapp 10 % über dem Langzeitschnitt notiert, hat insbesondere die gestiegene Zahl an Großabschlüssen beigetragen. Die öffentliche Verwaltung sticht dabei mit gleich zwei Abschlüssen im Eigennutz hervor. Das Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit wird um 31.500 m² erweitert, und die Berliner Stadtreinigung wird gut 16.000 m² beziehen. Signalcharakter hat auch der Mietvertragsabschluss von JetBrains über 18.500 m². Der Software-Anbieter setzt damit ein klares Signal für den IuK-Standort Berlin. Insgesamt werden für die Bundeshauptstadt im ersten Halbjahr vier Verträge über 10.000 m² Mietfläche registriert. Alle mit Neubau-Erstbezugsqualität, was den Nachfragefokus auf Top-Flächen insbesondere bei Großverträgen eindrucksvoll unterstreicht. Auch in München tragen vier Großverträge entscheidend zum deutlich gestiegenen Flächenumsatz bei. Mit 354.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um 38 % eingestellt. Der Markt bewegt sich damit wieder im Langzeitschnitt. Wie in Berlin sind es auch hier vier Großverträge, die maßgeblich ins Gewicht fallen, darunter der Apple-Neubau (im Eigennutz) mit rund 29.000 m².
Mit weitem Abstand folgen die Büromärkte Hamburg und Frankfurt mit Flächenumsätzen von 177.000 m² bzw. 173.000 m². Das Anmietungsgeschehen präsentiert sich in beiden Märkten im wichtigen mittleren Flächensegment durchaus belebt, im laufenden Jahr fehlen aber noch die Großverträge, die den Unterschied im aktuellen Marktumfeld machen. Auf Kurs ist der Düsseldorfer Markt, der mit 99.000 m² sein Vorjahresergebnis bestätigt und erstmals seit 2023 einen Vertrag jenseits der 10.000-m²-Marke registrieren kann. KPMG hat sich für das Projekt One Plaza entschieden und wird dort rund 17.000 m² beziehen. Dem Kölner Markt fehlt es in der Breite an Momentum. Das regere Anmietungsgeschehen im kleinen Flächensegment kann die schwache Abschlussdynamik im mittleren und größeren Segment nicht kompensieren, sodass sich der Flächenumsatz im ersten Halbjahr nur auf 76.000 m² beläuft. Enttäuschend fällt die Zwischenbilanz auch in Leipzig (33.000 m²) und Essen (18.000 m²) aus.
Leerstand notiert bei 9,1 Mio. m²
Der Leerstand beläuft sich in den analysierten Bürohochburgen auf insgesamt 9,1 Mio. m² und notiert damit 9 % über Vorjahresniveau. Das bereits im ersten Quartal registrierte verminderte Tempo beim Anstieg bestätigt sich im zweiten Quartal. Die jüngsten Zahlen lassen auf ein Erreichen des zyklischen Scheitelpunkts in den Bürohochburgen München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Essen schließen.
Die Leerstandsquote notiert unter 7 % in Leipzig (6,1 %) und Hamburg (6,5 %). Einstellige Quoten werden weiterhin für Köln (7,0 %), München (8,0 %), Essen (8,5 %) und Berlin (9,6 %) registriert. Unverändert hoch sind die Leerstandsraten in Frankfurt (11,8 %) und Düsseldorf (12,4 %).
Die Ausdifferenzierung des Büromarkts mit klarem Nachfragefokus auf Premium- oder zumindest modernen Flächen in sehr gut angebundenen Lagen schreitet voran. Zur Jahreshälfte beläuft sich das kurzfristig verfügbare Volumen von Erstbezugsflächen in Premiumlagen in den analysierten Büromärkten nur auf 71.400 m². Der Nachfrageüberhang bleibt eklatant. In Berlin, Düsseldorf, Essen und Köln notiert der Leerstand im Top-Segment unverändert jeweils deutlich unter der 5.000-m²-Marke. Großvolumige Flächengesuche können im absoluten Premiumsegment weiterhin nur im Rahmen von Projektentwicklungen realisiert werden.
Geringe Bauaktivität bei gleichzeitig hoher Vorvermietungsquote
Im zweiten Quartal setzte sich der leichte Rückgang der Bautätigkeit in den meisten Städten fort. Lediglich in Berlin und Hamburg wurden neue Bauprojekte gestartet. In den übrigen Märkten sank das Bauvolumen oder bewegt sich seitwärts auf Vorquartalsniveau. Insgesamt befinden sich zur Jahresmitte 2026 rund
2,2 Mio. m² Bürofläche im Bau. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von rund 10 %.
Das Volumen der projektierten Flächen ist weiter rückläufig und beläuft sich in den analysierten Märkten in Summe nur auf 8,3 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahr wird ein Rückgang um 10 % registriert.
Aufgrund des generellen Mangels an hochwertigen verfügbaren Büroflächen bleiben die Vorvermietungsquoten in nahezu allen Märkten hoch oder steigen weiter. Die durchschnittliche Vorvermietungsquote liegt derzeit bei 43 % und unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach Neubauentwicklungen und das hohe Tempo, mit dem diese Flächen vom Markt absorbiert werden. In der Bundeshauptstadt steigt die Vorvermietungsquote schrittweise und notiert nun bei 23 %. Für die meisten Märkte werden Quoten deutlich über 50 % registriert. Spitzenwerte vermelden Leipzig (knapp 82 %) und Köln (gut 74 %).
Das für den Büromarkt relevante verfügbare Flächenangebot – bestehend aus Leerstandsflächen und noch verfügbaren Flächen in Bauprojekten – belief sich Ende Juni 2026 auf 10,3 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem moderaten Anstieg von 6 %.
Spitzenmiete in Frankfurt jetzt bei 57,00 €/m² – Mietniveaus weiter steigend
Die fortlaufend geringe Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen in Top-Lagen sowie die Konzentration großer Flächengesuche auf Neubauprojekte im Premiumsegment sorgen unverändert für Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten. In der Konsequenz ist die Spitzenmiete in Frankfurt im zweiten Quartal um 2,00 €/m² auf 57,00 €/m² (+4 %) gestiegen. In den übrigen betrachteten Städten verharrte die Spitzenmiete auf dem hohen Vorquartalsniveau. München bleibt teuerster Standort mit 59,50 €/m². Für Berlin (47,00 €/m²) und Düsseldorf (46,00 €/m²) werden jeweils Werte oberhalb der 40-€-Marke erreicht. Darunter rangieren Hamburg (39,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²), Leipzig (21,00 €/m²) und Essen (20,00 €/m²).
Der generelle Nachfragefokus auf moderne und ESG-konforme Büroflächen spiegelt sich in der Entwicklung der Durchschnittsmieten wider. Über alle Standorte hinweg stieg die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf um gut 3 % auf 22,20 €/m². Im direkten Vorquartalsvergleich ging es in Düsseldorf (+4,5 % auf 23,00 €/m²), Frankfurt (+3,7 % auf 28,30 €/m²), Essen (+0,7 % auf 13,90 €/m²) und Berlin (+8,5 % auf 29,30 €/m²) weiter nach oben. In keiner anderen Stadt liegt das durchschnittliche Mietniveau damit höher als in der Spree-Metropole. Stabil bzw. mit temporär minimalen Rückgängen präsentiert sich die Durchschnittsmiete in Leipzig (13,50 €/m²), Köln (20,90 €/m²), Hamburg (21,90 €/m²) und München (27,00 €/m²).
Perspektiven
Die Entwicklung auf den deutschen Büromärkten wird vorerst weiter unter dem Eindruck geopolitischer Unsicherheiten und einer schwachen Konjunktur stehen. Belastend wirken für den Moment das wieder gestiegene Zinsumfeld, das zukunftsgerichtete Unternehmensexpansionen erschwert, wie auch der sich in der Breite der deutschen Wirtschaft vollziehende Transformationsprozess, in dem die Integration von KI in die Arbeitswelt eine nicht zu unterschätzende Rolle spielen dürfte.
Mit dem jetzt vorgestellten Reformpaket hat die Bundesregierung einen ersten Schritt getan, um Zukunftsfähigkeit und Wachstum im Land zu fördern. Entlastung, Flexibilisierung und Bürokratieabbau können mittel- bis langfristig positive Impulse entfalten und damit die Büroflächennachfrage nachhaltig beleben. Über welches Potenzial Regionen und Unternehmen verfügen können, zeigen jetzt schon wirtschaftsstarke Regionen wie die Metropolregion München mit ihrem starken Technologiesektor wie auch Innovationen in der Robotik, die weltweit Beachtung finden.
„An der Grunddynamik im deutschen Büromarkt wird sich kurzfristig wenig ändern. Wir erwarten eine weiterhin rege Anmietungstätigkeit im kleineren und mittleren Flächensegment, während Großabschlüsse unverändert längere Zeit in der Anbahnung benötigen, aber dann auch kommen. Der Nachfragefokus auf moderne, ESG-konforme Flächen bleibt und wird sich insbesondere bei den Großverträgen manifestieren. Angesichts der weiterhin sinkenden Neubau-Pipeline und dem eklatanten Mangel an Flächen mit Erstbezugsqualität bleibt der Druck auf das Mietniveau und insbesondere auf die Spitzenmieten. Beim Leerstand zeichnet sich das Erreichen des Scheitelpunkts ab, wobei Sanierung und Umnutzung für Eigentümer veralteter und nicht mehr marktgängiger Bestandsgebäude ein Thema bleiben werden“, erläutert Marcus Zorn und fasst zusammen: „Mit mehr Mut, Planungssicherheit und Deregulierung dürfte sich die deutsche Wirtschaft zum Jahresende hin wieder etwas dynamischer präsentieren, mit dann auch positivem Einfluss auf die Büroflächenumsätze. Für das Gesamtjahr halten wir einen Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau für realistisch.“