Büromarkt Deutschland

Für Deutschlands wichtigste Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wird zum Halbjahr ein Flächenumsatz von 1,3 Mio. m² registriert. Damit bewegt sich der Markt insgesamt seitwärts. In einem unverändert herausfordernden Marktumfeld setzen sich Berlin und München einmal mehr an die Spitze.

Der Berliner Büromarkt meldet sich in beeindruckender Weise zurück. Mit einem Flächenumsatz von 373.000 m² und einem Umsatzplus von 51 % im direkten Vorjahresvergleich ist die Bundeshauptstadt zurück an der Spitze der bedeutendsten Büromärkte. Zum aktuellen Halbjahresergebnis, das knapp 10 % über dem Langzeitschnitt notiert, hat insbesondere die gestiegene Zahl an Großabschlüssen beigetragen. Auch in München tragen vier Großverträge entscheidend zum deutlich gestiegenen Flächenumsatz bei. Mit 354.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um 38 % übertroffen. Der Markt bewegt sich damit wieder im Langzeitschnitt. Mit weitem Abstand folgen die Büromärkte Hamburg und Frankfurt mit Flächenumsätzen von 177.000 m² bzw. 173.000 m².

Das Anmietungsgeschehen präsentiert sich in beiden Märkten im wichtigen mittleren Flächensegment durchaus belebt, im laufenden Jahr fehlen aber noch die Großverträge, die den Unterschied im aktuellen Marktumfeld machen. Auf Kurs ist der Düsseldorfer Markt, der mit 99.000 m² sein Vorjahresergebnis bestätigt und erstmals seit 2023 einen Vertrag jenseits der 10.000-m²-Marke registrieren kann. Dem Kölner Markt fehlt es in der Breite an Momentum, sodass sich der Flächenumsatz im ersten Halbjahr nur auf 76.000 m² beläuft. Enttäuschend fällt die Zwischenbilanz auch in Leipzig (33.000 m²) und Essen (18.000 m²) aus.

Der Leerstand beläuft sich in den analysierten Bürohochburgen auf insgesamt 9,1 Mio. m² und notiert damit 9 % über Vorjahresniveau. Das bereits im ersten Quartal registrierte verminderte Tempo beim Anstieg bestätigt sich im zweiten Quartal. Die jüngsten Zahlen lassen auf ein Erreichen des zyklischen Scheitelpunkts in den Bürohochburgen München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Essen schließen. Die Leerstandsquote notiert unter 7 % in Leipzig (6,1 %) und Hamburg (6,5 %). Einstellige Quoten werden weiterhin für Köln (7,0 %), München (8,0 %), Essen (8,5 %) und Berlin (9,6 %) registriert. Unverändert hoch sind die Leerstandsraten in Frankfurt (11,8 %) und Düsseldorf (12,4 %). Die Ausdifferenzierung des Büromarkts mit klarem Nachfragefokus auf Premium- oder zumindest modernen Flächen in sehr gut angebundenen Lagen schreitet voran. Zur Jahreshälfte beläuft sich das kurzfristig verfügbare Volumen von Erstbezugsflächen in Premiumlagen in den analysierten Büromärkten nur auf 71.400 m². Der Nachfrageüberhang bleibt eklatant.

Die fortlaufend geringe Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen in Top-Lagen sowie die Konzentration großer Flächengesuche auf Neubauprojekte im Premiumsegment sorgen unverändert für Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten. In der Konsequenz ist die Spitzenmiete in Frankfurt im zweiten Quartal um 2,00 €/m² auf 57,00 €/m² (+4 %) gestiegen. In den übrigen betrachteten Städten verharrte die Spitzenmiete auf dem hohen Vorquartalsniveau. München bleibt teuerster Standort mit 59,50 €/m². Für Berlin (47,00 €/m²) und Düsseldorf (46,00 €/m²) werden jeweils Werte oberhalb der 40-€-Marke erreicht. Darunter rangieren Hamburg (39,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²), Leipzig (21,00 €/m²) und Essen (20,00 €/m²).