Büromarkt Deutschland

In einem unverändert herausfordernden Umfeld haben Deutschlands Büromärkte das Vorjahresergebnis bestätigt. Der Büroflächenumsatz in Deutschlands wichtigsten Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München beläuft sich für das Gesamtjahr 2025 auf 2,7 Mio. m², was im direkten Vergleich einem leichten Plus von 1,4 % entspricht. Vor allem signalgebende Großabschlüsse gleich zu Jahresbeginn sowie die deutlich gestiegene Anmietungstätigkeit im mittelgroßen Flächensegment haben die Marktentwicklung geprägt, wobei nicht alle Märkte am guten Ergebnis partizipieren konnten.

Mit einem beeindruckenden Flächenumsatz von 611.000 m² ist Frankfurt mit Abstand der stärkste Büromarkt Deutschlands 2025. Frankfurt kann damit nicht nur ein überdurchschnittliches Ergebnis registrieren, das erstmals seit 2019 wieder über der 600.000-m²-Marke notiert, sondern auch ein deutliches Umsatzplus von 54 % im Vorjahresvergleich. Vor allem die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Großabschlüsse im ersten Quartal der Commerzbank (73.000 m²) und ING-Diba (32.500 m²) waren richtungsweisend für den weiteren Jahresverlauf. München ordnet sich mit 581.000 m² Umsatz auf dem zweiten Rang ein. Gegenüber dem Vorjahr ist zwar ein moderater Rückgang um 4 % zu verzeichnen, aber die insgesamt gute Nachfrageentwicklung erstreckt sich in München über alle Größensegmente. Mit solch einem starken Resultat im Rücken kann Berlin nicht ins neue Jahr starten. Der Flächenumsatz beläuft sich in Berlin nur auf 486.000 m², womit das Vorjahres-ergebnis deutlich um 16 % verfehlt wird. Vor allem die geringe Zahl an Großverträgen belastet das Ergebnis.

Der Leerstand ist im Jahresverlauf um rund 16 % auf 8,8 Mio. m² gestiegen. Der Leerstandsanstieg hat sich dabei in sämtlichen Bürohochburgen vollzogen, allerdings mit sehr unterschiedlichem Tempo. Während das Leerstandsvolumen in München, Frankfurt und Düsseldorf nur noch vergleichsweise moderat angezogen hat, fällt das Plus im Vorjahresvergleich vor allem in Berlin, Köln und Leipzig noch umfangreich aus, wobei diese von einem deutlich niedrigeren Ausgangsniveau kommen. Die Leerstandsquote notiert entsprechend in Leipzig bei bundesweit niedrigen 5,7 %. Für Hamburg und Köln werden jeweils 6,3 % registriert und für München 7,9 %. Berlin und Essen ordnen sich gleichauf mit 8,9 % ein. Frankfurt (12,1 %) und Düsseldorf (12,7 %) verzeichnen nach wie vor die höchsten Leerstandsquoten unter den Top-Märkten.

Der deutliche Nachfrageüberhang im Premiumsegment hat die Spitzenmieten in Deutsch-lands Top-5-Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München weiter steigen lassen. Mit einem Plus von 8 % bzw. 4,50 €/m² auf aktuell 58,00 €/m² ist München nun Deutschlands teuerster Büromarkt. Dynamisch fällt auch die Spitzenmietentwicklung in Frankfurt mit einem spürbaren Anstieg um 10 % auf 54,00 €/m² aus. In Berlin werden zum Jahresende 47,00 €/m² (+4 %) aufgerufen und in Düsseldorf 46,00 €/m² (+6 %). Hamburg ordnet sich aktuell noch mit 38,00 €/m² (+6 %) ein, allerdings werden auch in der Hansestadt erste Abschlüsse jenseits der 40 €/m² registriert. Stabile Spitzenmieten werden für Köln (33,50 €/m²) und Leipzig (21,00 €/m²) vermeldet.