Logistikmarkt Stuttgart

Mit einem Flächenumsatz von 201.000 m² hat der Stuttgarter Lager- und Logistikflächen-markt das Vorjahresresultat mehr als vervierfacht und auch schon die Gesamtjahresumsätze der vergangenen drei Jahre übertroffen. Gleich drei sehr große Abschlüsse haben zu diesem außergewöhnlichen Rekordergebnis umfangreich beigetragen. Während ein produzierendes Unternehmen bereits im ersten Quartal einen Mietvertrag über mehr als 30.000 m² in Pleidelsheim abgeschlossen hatte, erwarb Daimler Truck nunmehr fast 50.000 m² Fläche in Neuhausen auf den Fildern zur Eigennutzung. Darüber hinaus erweitert die Rewe Group ihren bereits bestehenden Standort in Bondorf durch den Kauf von Bestandshallen und ergänzenden Umbaumaßnahmen um rund 32.000 m² als Eigennutzer. Allein diese drei Verträge zeichnen für mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich.

Daneben kann aber auch grundsätzlich eine gestiegene Nachfrage konstatiert werden, die sich vor allem im Segment bis zu einer Größenordnung von 8.000 m² bereits in einem hohen Flächenumsatz widerspiegelt. Durch eine sehr lebhafte Marktdynamik in dieser Kategorie weist sie ein überdurchschnittliches Ergebnis auf.

Das Mietpreisniveau ist im zweiten Quartal stabil geblieben, nachdem sowohl die Spitzenmiete zum Jahresende 2025 um 2 % auf 8,70 €/m² als auch die Durchschnittsmiete um fast 5 % auf 6,80 €/m² angezogen hatte.

Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes wird klar von Industrieunternehmen dominiert, die einen Marktanteil von fast 64 % erzielen. Unabhängig von den beiden Großabschlüssen, die in diese Kategorie fallen, und daher das Ergebnis stark erhöhen, fragen produzierende Unternehmen generell am meisten Fläche auf dem Stuttgarter Markt nach. Die große industrielle Basis des starken Wirtschaftsstandorts zeigt dies auch aktuell durch die mit Abstand meisten Mietvertragsabschlüsse. Handelsunternehmen erreichen mit 20 % den zweiten Platz und verweisen die bundesweit und an vielen anderen Standorten stark nachfragenden Logistikdienstleister auf den dritten Platz (knapp 13 %).

Die Verteilung nach Größenklassen wird von den drei genannten großflächigen Verträgen und ihrem hohen Marktanteil von knapp 56 % dominiert. Bemerkenswert umfangreich ist daneben auch der Flächenumsatz der kleinsten Kategorien bis 5.000 m², die zusammen über 28 % beisteuern und damit noch einmal deutlich mehr als im zehnjährigen Durchschnitt sowie im Vorjahreszeitraum, als noch keine größeren Abschlüsse registriert wurden. Vergleichsweise gering fällt dagegen das Ergebnis der Kategorie 8.000 - 12.000 m² aus, das bei lediglich 5,5 % liegt. Der Bereich zwischen 12.000 und 20.000 m² ist darüber hinaus noch gar nicht besetzt.

Der niedrige Neubauanteil von insgesamt 16 % deutet auf das geringe Flächenangebot in diesem grundsätzlich auf großes Interesse stoßenden Segment hin.

Das gesamtwirtschaftliche und geopolitische Umfeld wird voraussichtlich auch im weiteren Jahresverlauf herausfordernd bleiben. Der Iran-Krieg mit dem Konflikt um die Straße von Hormus und den damit verbundenen Folgen für Energiepreise, Inflation und Zinsumfeld sowie auch für internationale Handelsrouten und Lieferketten dämpft die konjunkturellen Aussichten. Daneben bleiben die US-Zölle sowie der Transformationsprozess der Automobil-industrie wichtige Einflussfaktoren für den Stuttgarter Markt.

Nichtsdestotrotz ist die Nachfrage spürbar gestiegen und mehrere großflächige Gesuche könnten den Umsatz auch im zweiten Halbjahr deutlich erhöhen. Insgesamt besteht jedoch gerade im großflächigen Segment ein viel zu geringes Angebot innerhalb des Marktgebiets. Dies gilt sowohl für stark nachgefragte Neubau- als auch für Bestandsflächen, die häufig eine zu geringe Drittverwendungsfähigkeit aufweisen. An dieser Situation wird sich voraussichtlich gerade in zentraleren Lagen kurz- bis mittelfristig wenig ändern, da kaum geeignete Grundstücke für Logistikneubauten zur Verfügung stehen und durch Insolvenzen oder Konsolidierungen freiwerdende Bestandsflächen häufig nicht einfach nachzunutzen sind.

Vor dem Hintergrund der angespannten Angebotssituation dürften die Mietpreise zunächst vor allem im Durchschnitt weiter ansteigen. Das Jahresergebnis des Flächenumsatzes könnte aufgrund der hohen Zwischenbilanz auf ein neues Rekordvolumen hinauslaufen.