Logistikmarkt Stuttgart

Der Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt legt im vierten Quartal ganz erheblich zu und beendet das Jahr 2025 mit einem Flächenumsatz von insgesamt 136.000 m². Dieses Ergebnis liegt gut 13 % über dem Vorjahreswert, bleibt jedoch 29 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Während die ersten drei Quartale von einer lebhaften Dynamik im kleinteiligen Flächensegment bis 5.000 m² und insgesamt relativ geringen Umsätzen geprägt waren, vergrößerten sich im Schlussquartal die registrierten Vertragsabschlüsse spürbar. Infolge-dessen zeichnete das vierte Quartal allein für mehr als die Hälfte des Gesamtergebnisses verantwortlich, nichtsdestotrotz übertraf im Gesamtjahr kein Vertrag die 10.000-m²-Marke.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Flächenangebot innerhalb des Stuttgarter Marktgebiets sowohl im Bestand als auch bei Neubauflächen gerade im großflächigen Segment nicht ausreichend ist und entsprechende Flächengesuche teilweise außerhalb des Marktgebiets umgesetzt werden müssen. Darüber hinaus ist durch die schwache wirtschaftliche Entwick-lung auf der Nachfrageseite vor allem bei großen Flächen eine gewisse Zurückhaltung seitens der Unternehmen spürbar, was insbesondere für den starken industriellen Sektor mit der bedeutenden Automobilbranche in der Stuttgarter Region gilt.

Der ausgeprägte Angebotsmangel hat in der Konsequenz zu steigenden Mietpreisen geführt, wobei in der Spitze 8,70 €/m² (+5 %) und im Durchschnitt 6,80 €/m² (+9 %) anzusetzen sind.

Bei der Branchenverteilung des Flächenumsatzes führen produzierende Unternehmen das Ranking mit einem Anteil von 34 % an und behaupten damit ihre am Stuttgarter Markt gewohnte Spitzenposition. Nichtsdestotrotz erzielen sie mit weniger als 50.000 m² Flächen-umsatz ein vergleichsweise niedriges Ergebnis. Handelsunternehmen fragen ein ähnliches Volumen wie im Vorjahr nach und steuern rund 21 % zum Resultat bei. Logistikdienstleister setzen zwar spürbar mehr Fläche als im Vorjahr um, bleiben jedoch unter ihrem langjährigen Schnitt. Darüber hinaus ist die Kategorie Sonstige mit knapp 29 % stark besetzt, wohinter sich beispielsweise Ver- und Entsorgungsbetriebe, Handwerk oder auch Sportnutzungen wie Padel verbergen.

Der Gesamtflächenumsatz verteilt sich überwiegend auf drei Größenklassen: Mit gut 34 % sind es die kleinsten Verträge bis 3.000 m², die den größten Anteil zum Resultat beisteuern. Nur knapp dahinter folgt die Kategorie 5.000 bis 8.000 m² mit rund 33 %, weitere 26 % gehen auf das Konto der Verträge zwischen 3.000 und 5.000 m². Besonders bemerkenswert ist, dass alle drei Flächensegmente in absoluten Zahlen deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt liegen und damit unterstreichen, dass in diesen kleineren Größenklassen eine hohe Marktdynamik herrscht. Der größte registrierte Abschluss des Jahres ist indes eine Eigennutzererweiterung von Lidl in Kirchheim unter Teck, wo das Handelsunternehmen sein Zentrallager vergrößert.

Das Jahr 2025 war überwiegend von einer hohen Dynamik im kleinteiligen Flächensegment geprägt, wobei im Schlussquartal insgesamt größere sowie auch eine höhere Anzahl an Mietverträgen und Eigennutzerdeals geschlossen wurden. Die weitere Marktentwicklung im Jahr 2026 ist stark von der konjunkturellen Dynamik abhängig, für die sich die Anzeichen mehren, dass mit einem leichten Wirtschaftswachstum gerechnet werden kann. Dies sollte sich positiv auf die Geschäftserwartungen und die Investitionsbereitschaft der Unternehmen auswirken. Bundesweit ist generell eine steigende Flächennachfrage aus dem Segment Rüstung und Verteidigung sowie auch aus dem E-Commerce zu verzeichnen. Von dieser Entwicklung sollte auch der Stuttgarter Logistikmarkt profitieren.

Abzuwarten bleibt, ob das Flächenangebot ausreichen wird, um die Nachfrage innerhalb des Stuttgarter Marktgebiets zu bedienen, da kaum spekulativ errichtete Neubauflächen auf dem Markt erwartet werden. Herausfordernd könnten darüber hinaus mögliche exogene Störfaktoren wie die unberechenbare US-Zollpolitik und die geopolitischen Krisen bleiben.

Insgesamt scheint aber ein Gesamtergebnis für das Jahr 2026 über dem aktuellen Flächenumsatz durchaus realistisch. Vor dem Hintergrund des engen Flächenangebots wird der Druck auf das Mietpreisniveau voraussichtlich hoch bleiben.