Logistikmarkt Deutschland

Der bundesweite Lager- und Logistikflächenmarkt setzt seinen beeindruckenden Wachstumskurs fort und schließt das 1. Halbjahr mit einem Flächenumsatz von gut 3,3 Mio. m² ab. Dieses Ergebnis liegt rund 23 % über dem Vorjahr und auch leicht über dem zehnjährigen Durchschnitt (+4 %). Das 2. Quartal kann dabei noch einmal um knapp 16 % gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres zulegen. Angesichts der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen, die insbesondere durch den Iran-Krieg und den Konflikt um die Straße von Hormus weiter belastet wurden, ist dieses Resultat umso bemerkenswerter.

Insgesamt ist eine rege Marktaktivität mit einer hohen Vertragsanzahl zu verzeichnen, wobei wesentlich mehr Großabschlüsse ab 20.000 m² getätigt wurden als in den Vorjahren. Die mit Abstand größte Nachfragegruppe bleiben Logistikdienstleister, die auf einen Marktanteil von 44 % kommen und zahlreiche großflächige Abschlüsse verbuchen. Der seit einiger Zeit anhaltende Trend, dass Unternehmen aus dem E-Commerce-Bereich verstärkt Logistik-dienstleister mit der Abwicklung ihres Geschäfts beauftragen, setzt sich fort. Dies gilt vor allem für Unternehmen aus dem asiatischen Raum und dabei insbesondere aus China, aber auch für andere wieder stärker expandierende Online-Händler wie Amazon.

Die Top-Logistikmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) erreichen bis zur Jahresmitte einen Flächenumsatz von zusammen 1,0 Mio. m², was nach dem hohen Vorjahresergebnis einem Rückgang um knapp 6 % entspricht. Außerhalb der großen Logistik-Hubs steigt das Ergebnis deutlich auf 2,3 Mio. m² (+42 %).

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen ist besonders bemerkenswert, dass alle drei Hauptsegmente gegenüber dem Vorjahr in absoluten Zahlen zulegen.  Logistikdienstleister setzen sich mit fast 44 % deutlich an die Spitze des Rankings, daneben kommen aber auch produzierende Unternehmen auf mehr als 1 Mio. m² Umsatz (30 %) und erreichen damit ebenso einen überdurchschnittlichen Wert. Handelsunternehmen setzen mit 19 % zwar wieder mehr Fläche um als im schwachen Vorjahr, liegen aber dennoch unter ihrem langjährigen Schnitt. Dieser recht niedrige Wert spiegelt die grundsätzlich hohe Nachfrage aus dem Handel jedoch nicht adäquat wider, da gerade E-Commerce-Unternehmen ihren Flächenbedarf zunehmend mittels Logistikdienstleistern abbilden.

Das Mietpreisniveau ist im 2. Quartal überwiegend stabil geblieben. Während sich die Spitzenmieten der einzelnen Märkte zur Mitte des Jahres auf konstantem Niveau präsentieren, steht im Vorjahresvergleich an fast allen Standorten ein Plus zu Buche. In München wird mit 11,25 €/m² die mit Abstand höchste Miete für Top-Objekte erzielt (+7 % ggü. H1 2025). Es folgen Frankfurt und Hamburg mit jeweils 8,80 €/m² (+7 % und +4 %) sowie Düsseldorf mit 8,70 €/m² (+2 %). Auch in Berlin (8,30 €/m²; +1 %), Köln (8,20 €/m²; +6 %) und dem Ruhrgebiet (8,00 €/m²; +1 %) liegt die Spitzenmiete bei mindestens 8 €/m². In Leipzig ist das Preisniveau mit 5,70 €/m² deutlich günstiger. Im Vorjahresvergleich sind die Spitzenmieten im Durchschnitt über die Top-Märkte um gut 4 % auf rund 8,50 €/m² gestiegen, die Durchschnittsmieten verzeichnen im Mittel einen Anstieg von 5 % (7,20 €/m²).

Trotz des moderaten Wirtschaftswachstums und der geopolitischen Unsicherheiten erzielt der Logistikmarkt einen ausgezeichneten Flächenumsatz, der deutlich über den Vorjahren liegt und sich im 2. Quartal noch steigern konnte. Unsicherheitsfaktoren und Risiken bestehen insbesondere mit dem weiter schwelenden Iran-Krieg und dem Konflikt um die Straße von Hormus sowie der erratischen US-Zollpolitik fort und wirken sich neben gestiegenen Energiepreisen sowie einem neuen Zinsniveau auch auf internationale Handelsströme und Lieferketten aus. Von dem geplanten Reformpaket der Bundesregierung werden dagegen Impulse für ein höheres Wirtschaftswachstum in Deutschland erwartet.

Im weiteren Jahresverlauf dürften sich die bestehenden Trends auf der Nachfrageseite fortsetzen. Um zügig auf sich ändernde Rahmenbedingungen reagieren zu können, werden Lieferketten stabilisiert und der Lagerbestand vor Ort erhöht. Während sich der Automotive-Sektor nach wie vor im Transformationsprozess befindet, werden aus dem Bereich Verteidigung bereits einige Abschlüsse registriert. Allen voran fragen jedoch E-Commerce-Unternehmen vor allem über Logistikdienstleister umfangreiche Flächen nach. In einigen Top-Märkten dürfte das Thema der kurzfristigen Flächenverfügbarkeit wieder verstärkt in den Vordergrund rücken. Gerade im großflächigen Segment wurden in vielen stark nachge-fragten Lagen umfangreich Flächen vom Markt absorbiert, entsprechend zeichnet sich hier kurz- bis mittelfristig ein spürbarer Nachfrageüberhang ab. Die weiterhin eher zurückhal-tende spekulative Bautätigkeit gleicht diese Entwicklung nicht in erforderlichem Maße aus. Im Zuge dessen kann von steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten ausgegangen werden.