Logistikmarkt Deutschland

Der bundesweite Lager- und Logistikflächenmarkt ist hervorragend in das Jahr 2026 gestartet. Mit einem Flächenumsatz von 1,5 Mio. m² übertrifft er nicht nur das Vorjahresergebnis um beachtliche 30 %, sondern auch den zehnjährigen Durchschnitt um 3 %. Insbesondere vor dem Hintergrund der geopolitischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen ist dies ein sehr erfreuliches Resultat, das an die kontinuierliche Marktbelebung des Vorjahres anknüpft.

Im 1. Quartal 2026 setzen sich die bereits im vergangenen Jahr zu beobachtenden Trends fort. Es wurde eine wesentlich höhere Vertragsanzahl registriert als jeweils in den Jahren nach 2022 und dabei wurden auch wieder wesentlich mehr großflächige Verträge abgeschlossen. Allein das Flächensegment mit Verträgen über 20.000 m² hat im Vorjahresvergleich um beeindruckende 69 % zugelegt. Insgesamt, und vor allem bei den großflächigen Verträgen, sind Logistikdienstleister die stärkste Nachfragegruppe. Dahinter verbergen sich u.a. häufig Aufträge aus dem Bereich E-Commerce, die Logistikdienstleister zur Abwicklung ihrer Geschäfte beauftragen.

Die Top-Logistikmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) erreichen einen Flächenumsatz von zusammen 632.000 m², was einem Plus von gut 25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und deutlich über dem Schnitt liegt (+12 %).

Bei der Branchenverteilung des bundesweiten Flächenumsatzes stechen die eingangs erwähnten Logistikdienstleister hervor. Mit einem Marktanteil von knapp 46 % bzw. über 700.000 m² erzielen sie absolut das höchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre, das damit noch etwas höher ausfällt als im Boomjahr 2022. Produzierende Unternehmen (23 %) und Handel (19 %) fragen zwar ebenfalls mehr Fläche nach als im 1. Quartal 2025, liegen jedoch jeweils recht weit von ihrem langjährigen Durchschnitt entfernt. Hier zeigt sich weiterhin, dass viele Unternehmen aus diesen Branchen gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten die Leistungen von Logistikdienstleistern in Anspruch nehmen, um flexibel auf Marktanfor-derungen reagieren zu können.

Das Mietpreisniveau hat im 1. Quartal an einzelnen Standorten noch einmal leicht zugelegt. Bei der Spitzenmiete steht dabei jeweils in Berlin (8,30 €/m²; +1 %) und Hamburg (8,80 €/m²; +4 %) ein Plus gegenüber dem Jahresende 2025 zu Buche. München liegt mit 11,25 €/m² jedoch nach wie vor unangefochten an der Spitze der Verteilung, Frankfurt und nunmehr auch Hamburg folgen mit jeweils 8,80 €/m². Ebenfalls mindestens 8,00 €/m² sind in Düsseldorf (8,70 €/m²), Köln (8,20 €/m²) und dem Ruhrgebiet (8,00 €/m²) anzusetzen. Lediglich in Leipzig ist das Preisniveau mit 5,70 €/m² deutlich günstiger. Im Vorjahres-vergleich sind die Spitzenmieten im Durchschnitt über die Top-Märkte um gut 4 % gestiegen, die Durchschnittsmieten verzeichnen im Schnitt ein Plus von 5 %.

Der bundesweite Lager- und Logistikflächenmarkt ist mit dem besten Umsatzergebnis seit 2022 in das Jahr gestartet und stellt damit unter Beweis, wie robust der Vermietungsmarkt trotz der derzeitigen Herausforderungen ist. Die geopolitischen Risiken haben mit Ausbruch des Irankriegs noch einmal zugenommen und die Auswirkungen auf die Wirtschaft durch steigende Energiepreise, anziehende Inflationsraten sowie durch veränderte Handelsströme und Lieferketten hängen vom weiteren Verlauf dieses Konflikts ab. Daneben bleibt die US-Zollpolitik ein Unsicherheitsfaktor. Andererseits sind für die deutsche Wirtschaft durchaus Wachstumsimpulse durch die Investitionspakete für Infrastruktur und Verteidigung zu erwarten, von denen insbesondere der Logistikmarkt profitieren sollte. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich die Expansion asiatischer E-Commerce-Unternehmen fortsetzt und sich auch verstärkt auf andere Regionen als Nordrhein-Westfalen erstreckt.

Durch die zurückhaltende spekulative Bautätigkeit in der jüngsten Vergangenheit rückt in einigen Marktgebieten die Flächenverfügbarkeit voraussichtlich wieder verstärkt in den Fokus. Während in Märkten wie z.B. Leipzig ein Angebotsüberhang besteht, wird die Nachfrage in anderen Logistik-Hubs wie Frankfurt oder München von einem zu geringen kurzfristig verfügbaren Flächenangebot begrenzt, was sich auch auf die Mietpreise auswirken dürfte. Für das Gesamtjahr ist aus heutiger Sicht erneut ein Umsatz jenseits der 6-Mio.-m²-Grenze zu erwarten. Da der Jahresauftakt häufig noch etwas verhalten ausfällt und die Quartalsergebnisse im Jahresverlauf eher steigen, sollte der Vorjahreswert von 6,1 Mio. m² übertroffen werden können.