Logistikmarkt Berlin

Der Berliner Logistikmarkt erzielte im Jahr 2025 einen Flächenumsatz von 425.000 m², was einer enormen Steigerung von knapp 55 % gegenüber dem schwachen Vorjahresergebnis entspricht. Nach einem noch etwas moderaten Jahresauftakt belebte sich die Nachfrage im Jahresverlauf spürbar, was sich sowohl in einer höheren Vertragsanzahl als auch in deutlich umfangreicheren Abschlüssen widerspiegelt. Während 2024 im Segment über 20.000 m² kein Vertrag registriert werden konnte, zeichnet diese Kategorie aktuell für 35 % des Umsatzes verantwortlich und ist im Wesentlichen ausschlaggebend für die Steigerung.

Zentrale, innerstädtische Lagen werden besonders stark nachgefragt, wobei hier moderne, großflächige Hallen teilweise nicht im ausreichenden Maße zur Verfügung stehen. Mit mehr als der Hälfte der registrierten Verträge und gut 125.000 m² Flächenumsatz entfallen fast 30 % des Ergebnisses auf das Berliner Stadtgebiet. Dabei besteht insbesondere bei kleineren Flächen bis 5.000 m² eine hohe Dynamik. In der Peripherie steht dagegen insgesamt ein größeres Angebot zur Verfügung.

Die Spitzenmiete für Logistikflächen ab 5.000 m² ist leicht auf 8,25 €/m² gestiegen. Für kleinere Light-Industrial-Flächen werden dabei insbesondere im Berliner Stadtgebiet auch deutlich höhere Mietpreise erzielt, wozu allein rund 30 Verträge zählen, die sich auf etwa 50.000 m² Flächenumsatz summieren.

Bei der Branchenverteilung des Flächenumsatzes liegen Handelsunternehmen mit rund 39 % an erster Position. Als wesentlicher Umsatztreiber ist hier der Neubau des eigengenutzten Logistikzentrums von Netto in Kremmen zu nennen, der allein rund 65.000 m² Logistikfläche zum Ergebnis beisteuert. Darüber hinaus verzeichnet diese Branche jedoch auch die mit Abstand höchste Vertragsanzahl und verdoppelt ihren Umsatz gegenüber dem Vorjahr. Produzierende Unternehmen zeigen sich mit einem Drittel des Resultats ebenfalls sehr nachfragestark und erzielen, gestützt von zwei großflächigen Verträgen, in absoluten Zahlen den zweithöchsten Flächenumsatz der vergangenen zehn Jahre. Logistikdienstleister schneiden dagegen eher schwach ab und steuern lediglich 18 % zur Bilanz bei.

Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt den entscheidenden Unterschied zum Vorjahr: Es wurden wieder großflächige Verträge jenseits der 20.000-m²-Marke abgeschlossen, die mit ihrem umfangreichen Ergebnis auch über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Besonders erfreulich ist darüber hinaus, dass auch die kleineren Flächensegmente eine hohe Dynamik aufweisen. So steuern Abschlüsse bis 3.000 m² mit knapp 19 % den zweithöchsten Anteil zum Resultat bei, und auch die Kategorie 3.000 bis 5.000 m² zeigt sich mit einem Anteil von 13 % vergleichsweise abschlussfreudig.

Der Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt hat nach zwei schwächeren Jahren wieder deutlich angezogen und vor allem vor dem Hintergrund der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Zwar weicht der Flächenumsatz rund 13 % vom zehnjährigen Durchschnitt ab, dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass dieser durch das Ausnahmejahr 2022 mit mehr als 1 Mio. m² Umsatz nach oben gezogen wird.

Auch im Jahr 2026 wird die weitere Marktentwicklung stark von der wirtschaftlichen Dynamik in Verbindung mit nationalen und internationalen Einflussfaktoren beeinflusst. Eher noch zunehmende geopolitische Krisen sowie die erratische US-Handels- und Zollpolitik bleiben nur schwer berechenbare Parameter. Nichtsdestotrotz hat das Jahr 2025 gezeigt, dass Unternehmen sich ein Stück weit mit den Gegebenheiten arrangieren und ihre abwartende Haltung zugunsten von Vermietungs- und Investitionsentscheidungen aufgegeben haben.

Für den Flächenumsatz kann daher grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine stabile Entwicklung das wahrscheinlichste Szenario darstellt. Berlin sollte dabei auch von der Nachfrage aus dem Segment E-Commerce profitieren können, wobei vermehrt chinesische Player und Unternehmen anderer Nationen am deutschen Markt aktiv sind und über Logistikdienstleister oder direkt Hallenflächen umsetzen.