Büromarkt München

Zwar konnte der Büromarkt München in den ersten drei Quartalen kein gestiegenes Zwischenresultat beim Flächenumsatz vermelden (-8 %), gleich mehrere Faktoren deuten abseits dieser Bilanz jedoch auf eine insgesamt gute Vermietungsdynamik hin. In der Summe notiert das Ergebnis bis Ende September bei rund 408.000 m², wobei in den letzten drei Monaten mit gut 152.000 m² der bisher beste Jahresabschnitt erzielt wurde.

Neben der guten Entwicklung im Jahresverlauf sind unter anderem der zweithöchste Flächenumsatz im Vergleich der Top-Märkte sowie die gestiegenen Nachfrageimpulse im Großflächensegment als weitere positive Signale zu werten. Insgesamt entfielen rund ein Drittel des Volumens auf Abschlüsse mit über 5.000 m², die in den wirtschaftlich noch herausfordernderen Jahren 2023 und 2024 bei Umsatzbeiträgen von unter einem Viertel bzw. nur knapp 9 % lagen.

Zu diesen Großverträgen ist seit Jahresmitte in erster Linie die Anmietungen des Automobil- und Maschinenbauzulieferers Schaeffler Technologies (12.700 m²) im Bürogebäude Tomorrow im Werksviertel zu zählen. Nicht zuletzt dieser Abschluss konnte dazu beitragen, dass der Cityrand Ost (83.300 m²) als umsatzstärkster Teilmarkt der ersten drei Quartale abschneiden konnte. Erfreulich ist mit Blick auf die Teilmärkte allerdings auch, dass die City mit 58.000 m² den zweiten Rang unter den Büromarktzonen belegt. 

Die Spitzenmiete hat sich nach einem erneuten Anstieg zum Halbjahr in den vergangenen Monaten zunächst stabil bei 55 €/m² gezeigt. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass sich Vermietungen in Premiumflächen und Premiumlagen in Einzelfällen immer wieder oberhalb dieser Marke bewegen können.

Die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen konnten in den ersten drei Quartalen vier der fünf größten Abschlüsse und ein insgesamt dynamisches Vermietungsgeschehen im kleineren und mittleren Segment verbuchen. Dementsprechend geht ein hoher Anteil von knapp 35 % und gut 141.000 m² auf das Konto des Branchenprimus. Aktiv zeigten sich zudem auch IuK-Technologien (fast 13 %), Beratungsgesellschaften (gut 11 %) sowie das Gesundheitswesen (ebenfalls fast 11 %) und sorgen damit für einen diversifizierten Branchenmix bei den erfassten Verträgen. 

Auf der Angebotsseite ist der Leerstand weiter leicht gestiegen und beläuft sich nun auf rund 1,87 Mio. m². Die Leerstandsquote notiert bei 8,1 %. Während in den B- und C-Lagen der Leerstand unverändert steigt, bleiben Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen knapp. Ihr Volumen beläuft sich in der City und am Cityrand in der Summe auf nur niedrige 34.800 m².

Die Treiber hinter dem Flächenumsatz auf dem Münchener Büromarkt haben auch Ende September wieder einmal gezeigt, dass das leicht gesunkene Zwischenresultat in erster Linie auf den sich fortsetzenden Konsolidierungsprozess zurückzuführen ist und weniger mit der allgemein anziehenden Büroflächennachfrage zusammenhängt.

Insgesamt entfielen in der aktuellen Bilanz rund 73 % des Volumens auf moderne Flächen und 51 % auf Standorte in der City oder am Cityrand. Dies ist als deutliches Indiz dafür zu werten, dass hohe Ausstattungsstandards und Lagepräferenzen zu Gunsten der zentralsten Teilmärkte auf der Prioritätenliste nach wie vor ganz oben stehen. Dies gilt nicht zuletzt bei den Expansions- und Umzugsentscheidungen internationaler Konzerne, die durch die wirtschaftliche Gesamtgemengelage in den letzten Jahren besonders abwartend agiert haben und inzwischen zunehmend wieder an Vertrauen gewinnen. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass gerade auch der Umsatz im Großflächensegment in den nächsten Monaten noch einmal weiter in die Höhe getrieben werden könnte.

Auf der Angebotsseite ist für das Schlussquartal damit zu rechnen, dass beim Leerstand die 2-Mio.-m²-Marke weiter in greifbare Nähe rückt. Bei dieser Entwicklung sollte sich die Dynamik der letzten Jahre jedoch kurz- bis mittelfristig weiter spürbar verlangsamen. Gleichzeitig dürfte das Niveau der verfügbaren Flächen im Bau weiter nachgeben.

Bei der Spitzenmiete bleibt trotz des bereits hohen Niveaus (aktuell 55,00 €/m²) durch den Nachfragedruck auf ESG-konforme Top-Flächen und -lagen im Premiumsegment nach wie vor Luft nach oben.