Büromarkt München

Der Münchener Büromarkt ist mit einem soliden Flächenumsatz und einem insgesamt belebteren Marktgeschehen ins neue Jahr 2025 gestartet. Trotz des weiterhin herausfordernden Umfelds hat sich die Stimmung im Markt in den vergangenen Monaten ins Positive gedreht und die Anzahl der jetzt auch wieder großvolumigeren Gesuche ist spürbar gestiegen. Der Flächenumsatz belief sich im ersten Quartal auf rund 137.000 m² und damit auf Vorjahresniveau.

Unverändert fehlt auch dem Münchener Büromarkt noch der wichtige wirtschaft-liche Rückenwind, um das Anmietungsgeschehen in der Breite auf ein höheres Niveau zu heben. Der Langzeitschnitt wird aktuell noch um knapp 21 % verfehlt.

Über weite Strecken präsentiert sich der Markt mittlerweile nachhaltig stabilisiert, was insbesondere für das Anmietungsgeschehen bei Abschlüssen bis 1.000 m² Mietfläche gilt. Sie tragen gut ein Drittel zum Flächenumsatz bei. Während die Dynamik im mittleren Größensegment noch volatil ausfällt, senden vor allem die Vertragsunterzeichnungen im großvolumigen Bereich positive Signale aus. Die beiden größten Abschlüsse im Markt - Siemens AG mit 33.000 m² sowie ein Industrieunternehmen mit 14.000 m² - stehen dann auch exemplarisch für die zurückkehrende Entscheidungssicherheit bei Großverträgen sowie dem Nachfragefokus auf sehr gut erreichbare, top moderne Büroflächen. Beide Verträge wurden in Projektentwicklungen getätigt.

Die Spitzenmiete notiert im dritten Quartal in Folge bei 53,50 €/m², steht aber unverändert unter Aufwärtsdruck. Die Durchschnittsmiete hat demgegenüber auch in Q1 weiter zugelegt und notiert nun bei 26,50 €/m² (+6,4 % ggü. Vorjahr).   

Drei der vier größten Abschlüsse gehen im ersten Quartal auf das Konto von Verwaltungen von Industrieunternehmen, darunter auch der vorgenannte Vertrag von Siemens. Ergänzt um eine lebhafte Anmietungstätigkeit im kleineren und mittleren Größensegment beläuft sich der Marktanteil dieser Branche auf gut 53 %. Sie ist damit mit Abstand stärkster Umsatztreiber. Auf den weiteren Plätzen folgen Beratungsgesellschaften und das Gesundheitswesen mit Marktanteilen von 12 % bzw. 11 %. In beiden Branchen fehlen aktuell Abschlüsse jenseits der 5.000 m², bei den Beratungsunternehmen wird bislang auch die 2.000 m²-Schwelle nicht überschritten.

Der Leerstand ist weiter gestiegen und beläuft sich nun auf rund 1,82 Mio. m². Die Leerstandsquote notiert bei 7,9 %. Während in den B- und C Lagen der Leerstand unverändert steigt, bleiben Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen knapp. Ihr Volumen beläuft sich in der City nur noch auf 6.000 m² und im Cityrand auf niedrige 39.200 m².

Die Weichen für eine positive Marktentwicklung 2025 sind auf dem Münchener Büromarkt gestellt. Der Jahresauftakt hat dem Markt eine solide Basis beschert und die beiden Abschlüsse von Siemens und einem Industrieunternehmen geben dem Markt ordentlich Rückenwind. Sie sind exemplarisch für die bei Unternehmensentscheidern wachsende Sicherheit und Entschlussfreude bei großflächigen Büromietverträgen.

Zwar fehlt im mittleren Flächensegment noch der nachhaltige Schub an Vertragsabschlüssen, der den Markt in der Breite nach oben trägt, allerdings hat sich die Stimmung unter den Marktteilnehmern in den Wintermonaten wesentlich aufgehellt und es wird ein deutlicher Anstieg der Nachfrage registriert. Anders als noch in der jüngeren Vergangenheit werden Büroflächen jetzt nicht mehr nur in den zentralen Lagen, sondern auch im Münchener Umland gesucht, was ein starkes Zeichen für den leistungsstarken Wirtschaftsstandort München ist.

Der Leerstand dürfte 2025 vorerst weiter steigen, denn der Trend, sich bei einer Neuanmietung für kleinere, dafür aber hochwertiger ausgestattete Flächen zu entscheiden, hält an. In Konsequenz werden insbesondere Top-Flächen in zentralen Lagen knapp bleiben, was im Umkehrschluss die Spitzenmiete in München weiter nach oben in Richtung der 55,00 €/m²-Marke treiben wird.

Die Wirtschaftsmetropole München hat eine ganz eigene und vor allem überdurchschnittliche Dynamik, aber auch ihr sollten mittel- bis langfristig die beschlossenen finanzpolitischen Maßnahmen zusätzlichen Antrieb verleihen. Für das Gesamtjahr 2025 zeichnet sich ein Büroflächenumsatz auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts und damit jenseits der 700.000 m²-Marke ab.