Büromarkt München

Auch wenn sich der Büromarkt München zur Jahresmitte unter seinem zehnjährigen Durchschnitt sowie dem Vorjahresresultat einordnen musste, hat er im Standortvergleich dennoch eine sehr respektable Bilanz erzielt. Mit insgesamt rund 256.000 m² wurde nur in Frankfurt (366.000 m²), getrieben durch mehrere außergewöhnlich große Deals, ein deutlich höherer Flächenumsatz generiert.

Für die bayerische Landeshauptstadt spricht zudem, dass neben Frankfurt in erster Linie München zu den Büromärkten gehört, in denen vergleichsweise viele Großdeals über 10.000 m² vermeldet werden konnten. Vor dem Hintergrund der sich zwar kontinuierlich verbessernden, aber nach wie vor unsicheren konjunkturellen Entwicklung ist dies als klares Indiz für das Vertrauen der Unternehmen in den Wirtschaftsstandort München zu werten.

Mit Siemens (33.000 m²; Q1), dem Eigennutzerdeal durch den Baustart des 2. Bauabschnitts beim Finanzamt München (16.000 m²; Q2) und zwei weiteren Industrie-Verwaltungen (12.300 + 14.000 m²) waren in den ersten sechs Monaten gleich vier Großabschlüsse zu beobachten, die zu gleichen Teilen auf das erste und das zweite Quartal entfallen sind. Bezogen auf die Verteilung des Ergebnisses über das Marktgebiet stellt der Cityrand durch die drei größten Deals mit rund 43 % des Volumens aktuell den umsatzstärksten Teilmarkt dar. Dies verdeutlicht, dass neben den Top-Citylagen vor allem gut angebundene Standorte innerhalb des Mittleren Rings im Nachfragefokus stehen.

Bemerkenswert ist zudem der hohe Anteil moderner Flächen am Gesamtumsatz (knapp 73 %). Dies hat dazu beigetragen, dass sich die Durchschnittsmiete sukzessive der 30-€/m²-Marke annähert (28,40 €/m²). Gleichzeitig ist die Spitzenmiete auf 55,00 €/m² gestiegen und steht weiter unter Aufwärtsdruck.

Die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen konnten in der ersten Jahreshälfte drei der vier größten Abschlüsse und ein insgesamt dynamisches Vermietungsgeschehen im kleineren und mittleren Segment verbuchen. Dementsprechend geht ein sehr hoher Anteil von knapp 41 % und fast 105.000 m² auf das Konto des Branchenprimus. Aktiv zeigten sich zudem auch IuK-Technologien (gut 13 %), Beratungsgesellschaften (rund 12 %) sowie das Gesundheitswesen (fast 10 %) und sorgen damit für einen diversifizierten Branchenmix bei den erfassten Verträgen.

Auf der Angebotsseite ist der Leerstand weiter gestiegen und beläuft sich nun auf rund 1,82 Mio. m². Die Leerstandsquote notiert bei 8,1 %. Während in den B- und C-Lagen der Leerstand unverändert steigt, bleiben Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen knapp. Ihr Volumen beläuft sich in der City nur noch auf 3.000 m² und im Cityrand auf niedrige 42.100 m².

Beschränkt man sich ausschließlich auf die Gesamtentwicklung, so konnte der Büromarkt München zur Jahresmitte 2025 bisher lediglich ein moderates Ergebnis beim Flächenumsatz verbuchen. Nichtsdestotrotz veranlassen das lebhafte Marktgeschehen im Großflächensegment sowie das gute Abschneiden im Vergleich der Top-Märkte jedoch insgesamt dazu, nach den ersten sechs Monaten ein positives Zwischenfazit zu ziehen.

Diese Beurteilung bestätigt sich auch beim Blick auf die laufenden Gesuche, die in der ersten Jahreshälfte angestoßen wurden oder sich schon in der Finalisierungsphase befinden. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass der Umsatz in den kommenden Quartalen weiter in die Höhe getrieben werden dürfte. Spürbar zunehmende Nachfrageimpulse sind hierbei auch wieder bei internationalen Konzernen zu registrieren, die in den letzten Jahren bei Expansions- oder Umzugsentscheidungen deutlich verhaltener agiert haben als im laufenden Jahr.

Auf der Angebotsseite ist für die zweite Jahreshälfte damit zu rechnen, dass beim Leerstand die 2-Mio.-m²-Marke weiter in greifbare Nähe rückt. Bei dieser Entwicklung sollte sich die Dynamik der letzten Jahre jedoch kurz- bis mittelfristig wieder spürbar verlangsamen.

Trotz des bereits hohen Niveaus der Spitzenmiete (aktuell 55,00 €/m²) bleibt durch den Nachfragedruck auf ESG-konforme Top-Flächen und -Lagen im Premiumsegment nach wie vor Luft nach oben. Der umfangreiche Anteil des modernen Flächenumsatzes, die kontinuierlich steigende Durchschnittsmiete sowie die anspruchsvollen Anforderungsprofile potenzieller Nutzer an Ausstattungsqualität und Standorte dürften somit auch zukünftig für eine weiterhin dynamische Mietpreisentwicklung sorgen.