Büromarkt Leipzig

Der Leipziger Büromarkt nimmt nur langsam Fahrt auf. Zum Ende des dritten Quartals wird ein Flächenumsatz von nur 63.000 m² registriert. Damit bleibt das Ergebnis deutlich hinter dem Vorjahresergebnis und auch dem langjährigen Durchschnitt zurück, die jeweils leicht jenseits der 90.000-m²-Marke notieren und somit um rund ein Drittel unterschritten werden.

Positiv hervorzuheben ist jedoch, dass die Anmietungsdynamik im Jahresverlauf von Quartal zu Quartal zugenommen hat und zunehmend mehr Aktivität auch bei den Großverträgen zu registrieren ist. Im dritten Quartal wurden erstmals im Jahr 2025 zwei Verträge mit einer Mietfläche jenseits der 5.000 m² erfolgreich über die Ziellinie gebracht. Mit rund 8.000 m² schloss Deloitte im dritten Quartal die bisher größte Anmietung des Jahres ab. Ein Transport- und Verkehrsunternehmen hat sich rund 5.600 m² im Teilmarkt Ringlage gesichert.

Durch die genannten Großabschlüsse haben sich die Marktanteile beim Flächenumsatz zuletzt leicht verschoben. Die Anmietungen bis 1.000 m² bilden zwar unverändert das wichtige Marktfundament mit knapp 51 % Marktanteil, allerdings verfehlt ihr Ergebnis von rund 32.000 m² den Langzeitdurchschnitt spürbar (-35 %). Umsatztreiber ist aktuell die Größenklasse zwischen 5.000 und 10.000 m² mit überdurchschnittlichen 14.000 m² bzw. 21,5 % Marktanteil.

Die Spitzenmiete verharrt seit Ende 2024 bei 21,00 €/m² und liegt damit 5 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert. Für Premiumflächen in zentralen Top-Lagen werden vereinzelt bereits höhere Mieten erzielt. Die Durchschnittsmiete setzte ihren Aufwärtstrend fort, sodass zum Ende des dritten Quartals 13,30 €/m² zu Buche stehen, was einem Plus von 4 % gegenüber Q3 2024 entspricht. 

Sonstige Dienstleistungen stellen mit 27 % weiterhin den größten Anteil am Flächenumsatz. Mit einem deutlich überdurchschnittlichen Wert von knapp 22 % folgen Beratungsunternehmen, deren Ergebnis vor allem durch den bereits genannten großvolumigen Abschluss durch Deloitte getragen wird. Unternehmen aus der Transport- und Verkehrsbranche rangieren mit fast 18 % Marktanteil auf dem dritten Platz im Branchenranking. Auf ihr Konto gehen drei größere Vertragsabschlüsse im Jahresverlauf, zwei davon in den vergangenen drei Monaten.

Auch im dritten Quartal ist der Leerstand leicht gestiegen und notiert mit 210.000 m² rund 18 % über dem Vorjahreswert. Die Leerstandsrate liegt bei 5,2 % und damit leicht über der Fluktuationsreserve. Die Bauaktivität hingegen präsentiert sich weiterhin rückläufig mit  78.000 m² im Bau (- 40 % gegenüber Vorjahr). Die Vorvermietungsquote von 53 % verdeutlicht die hohe Nachfrage nach Premiumflächen in Bestlagen.

Der Flächenumsatz auf dem Leipziger Büromarkt ist zwar von Quartal zu Quartal leicht gestiegen, er verharrt aber auch Ende September weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Grund hierfür ist die insgesamt niedrigere Anzahl an Abschlüssen in sämtlichen Größensegmenten, wobei das Anmietungsgeschehen insbesondere am kleinen sowie am großen Ende der Skala deutlich unterdurchschnittliche ausfällt. Für positive Impulse haben zuletzt die beiden Verträge im Segment zwischen 5.000 und 10.000 m² gesorgt, die ein klares Bekenntnis für den Wirtschaftsstandort Leipzig sind und ein Beleg für seine wirtschaftliche Stärke im nationalen wie internationalen Kontext. 

Beim Leerstand ist in den kommenden Monaten ein weiterer Anstieg, wenn auch mit verringertem Tempo, nicht auszuschließen. Allerdings verläuft die Leerstands-entwicklung wie in den anderen deutschen Bürohochburgen auch im Leipziger Marktgebiet zunehmend segmentiert. Insbesondere bei älteren Bestandsimmo-bilien, die aktuellen Nutzeranforderungen nicht mehr entsprechen, dürfte das Angebot weiter steigen, während hochwertige Erstbezugsflächen zügig vom Markt absorbiert werden sollten. Bereits jetzt notiert die Vorvermietungsquote bei 53 % und das Bauvolumen ist weiterhin rückläufig bei nur noch 78.000 m² im Bau.

Aufgrund der zu beobachtenden Nachfrageverschiebung hin zu modernen Flächen, dürfte das Mietniveau weiter moderat steigen, was auch für die Spitzenmiete gilt.

Der eingeschlagene, moderate Kurs der Markterholung dürfte im vierten Quartal seine Fortsetzung finden. Dennoch erscheint ein Ergebnis auf Vorjahresniveau eher unwahrscheinlich, sodass am Jahresende die 100.000-m²-Marke nicht überschritten werden dürfte. Ein Umsatz zwischen 80.000 und 85.000 m² scheint aktuell das realistischste Szenario darzustellen. Erst im Laufe des nächsten Jahres 2026 dürfte sich wieder mehr Dynamik entfalten.