Büromarkt Essen

Mit einem Flächenumsatz von nur 9.000 m² verzeichnet der Essener Büromarkt den schwächsten Jahresstart seit zwanzig Jahren und erreicht nur knapp die Hälfte des Vorjahresergebnisses. Gerade in kleineren Büromärkten, deren Gesamtergebnis oft von wenigen Großvermietungen bestimmt wird, sind vereinzelte schwache Quartale dennoch keine Besonderheit, sondern eher als Momentaufnahme zu verstehen. Ein Beispiel: 83 % des Flächenumsatzes 2023 wurde in den letzten drei Quartalen des Jahres getätigt.

Für den Essener Markt ist ein sehr verhaltener Jahresstart mit stark unterdurchschnittlichen Flächenumsätzen keine Seltenheit. So wurde in den Jahren 2015 und 2016 im ersten Quartal sehr wenig Fläche umgesetzt und trotzdem gute bis sehr gute Jahresergebnisse erzielt.

Die bisher größten Abschlüsse wurden von einem IT-Unternehmen mit 1.700 m² im Teilmarkt übriges Stadtgebiet und dem Personaldienstleister Hays mit     1.400 m² im Citykern getätigt. Darüber hinaus bewegen sich die Abschlüsse hauptsächlich im kleinteiligen Flächensegment, was den geringen Gesamtumsatz erklärt.

Die Spitzenmiete liegt seit September 2023 unverändert bei 18 €/m² und wird nach wie vor für hochwertige Flächen in den Top-Lagen des Citykerns erzielt. Etwas gesunken ist hingegen die generell volatilere Durchschnittsmiete. Sie notiert aktuell bei 12 €/m² (-4 % ggü. dem Vorjahr).

Das Leerstandvolumen ist in den letzten drei Monaten wieder angestiegen und notiert mit aktuell 230.000 m² in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Die aus Nutzersicht besonders stark nachgefragten Flächen mit moderner Ausstattungsqualität belaufen sich aktuell auf 42.000 m², was rund 18 % entspricht. Die Leerstandsrate in Essen liegt bei 7,2 % und damit über der Fluktuationsreserve von 5 %. Im bundesweiten Vergleich verzeichnet die Ruhrmetropole damit die dritthöchste Leerstandsrate hinter Düsseldorf und Frankfurt.

Das Volumen der Flächen im Bau notiert Ende März 2024 bei 50.000 m² und hat im Jahresvergleich um 22.000 m² zugelegt. Die unter Marktgesichtspunkten wichtige Kategorie, der dem Vermietungsmarkt hiervon noch zur Verfügung stehenden Flächen hat sich zwar auch erhöht, allerding nur marginal um 4.000 m² auf nun insgesamt 12.000 m². Die Vorvermietungsquote liegt damit bei hohen 76 %.

Der Essener Büromarkt ist sehr verhalten in das Jahr 2024 gestartet. An das dynamischere Anmietungsgeschehen aus den Vorjahren konnte die Ruhrmetropole in den ersten drei Monaten dieses Jahres nicht anknüpfen. Wie in einigen anderen Büromärkten auch ist es vor allem der Mangel an größeren Abschlüssen, der sich mindernd auf das Quartalsergebnis auswirkt. Bisweilen konnte kein Vertrags-abschluss über 2.000 m² verzeichnet werden.

Allerdings dürfte sich mit zunehmendem konjunkturellen Rückenwind auch in Essen ein Aufwärtstrend beim Umsatz abzeichnen, sodass für das Gesamtjahr ein durchaus respektables Ergebnis wahrscheinlich ist. Ob aber erneut die 100.000-m²-Schwelle überschritten werden kann, bleibt vorerst abzuwarten.

Der Leerstandsanstieg dürfte sich mit großer Wahrscheinlichkeit in einem moderaten Tempo fortsetzen. Allen voran im Segment der älteren und nur noch bedingt marktgängigen Flächen.

Die Angebotsknappheit gerade im hochwertigen Flächensegment dürfte aller Wahrscheinlichkeit nach fortbestehen bleiben, da mittel- bis langfristig keine Entlastung durch Neubautätigkeit in Aussicht scheint.

Beim Mietniveau ist durch das weiterhin geringe Angebot an modernen Flächen in attraktiven Lagen von einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete auszugehen.