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16. Juli 2014

Münchener Investmentmarkt mit weiter steigendem Umsatz

München Der seit 2012 zu beobachtende Höhenflug des Münchener Investmentmarkts hat sich auch im ersten Halbjahr 2014 fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,84 Mrd. € konnte nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um knapp 21 % gesteigert, sondern auch der zehnjährige Durchschnitt um gut 47 % übertroffen werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

"Nur in den Boomjahren 2006 und 2007 wurde ein noch besseres Ergebnis erzielt. Bundesweit hat sich München damit wieder klar an die erste Position geschoben und verweist Hamburg und Frankfurt auf die weiteren Plätze. Nur rund 219 Mio. € entfallen auf anteilig eingerechnete Portfolioverkäufe, so wenig wie an keinem anderen der großen deutschen Standorte. Obwohl sich das lebhafte Marktgeschehen auf alle Teilsegmente erstreckte, haben vor allem größere Deals über 25 Mio. € zur deutlichen Umsatzsteigerung beigetragen“, erklärt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Das durchschnittliche Volumen pro Deal hat sich demzufolge auch von rund 22 Mio. € auf gut 32 Mio. € erhöht.

Mit einem Anteil von knapp 55 % belegen Verkäufe über 50 Mio. € nicht nur Platz 1, sondern können ihren Vorjahreswert auch ausbauen. Gleiches gilt für die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. €, die fast 28 % zum Transaktionsvolumen beiträgt und ihren Anteil gegenüber 2013 um über neun Prozentpunkte steigern konnte. Damit haben diese größeren Deals die positive Umsatzentwicklung ganz wesentlich vorangetrieben. Die kleineren Größenklassen von 10 bis 25 Mio. € (gut 13 %) und unter 10 Mio. € (rund 4 %) mussten dagegen leichte Einbußen hinnehmen. Trotzdem konnte auch in diesen Marktsegmenten eine insgesamt gute Nachfrage beobachtet werden, was auch durch eine erneut hohe Anzahl einbezogener Verkäufe dokumentiert wird.

Zwar stellen Büroinvestments auch im ersten Halbjahr 2014 mit einem Anteil von knapp 41 % die wichtigste Nutzungsart dar, müssen aber umfangreiche Umsatzanteile abgeben. Insbesondere Einzelhandelsobjekte erfreuten sich einer großen Beliebtheit und belegen mit rund 24 % den zweiten Rang, nachdem sie im Vorjahreszeitraum nahezu nicht in Erscheinung traten. Stark zugelegt haben, wie auch an anderen Standorten, Hoteltransaktionen, die 18,5 % zum Resultat beitragen. In dieses Ergebnis sind auch anteilige Portfolioverkäufe eingeflossen. Erhebliche Einbußen mussten demgegenüber Logistikdeals hinnehmen, die nur auf 3,5 % kommen und damit ihren Höhenflug des Vorjahreszeitraums (über 14 %) nicht fortsetzen konnten.

Ausgeglichene Verteilung im Marktgebiet – Investmentmanager erobern Spitzenposition

Die in München traditionell relativ homogene räumliche Verteilung des Investmentumsatzes über die unterschiedlichen Lagen hat sich erneut bestätigt. Erwartungsgemäß liegt zwar die City mit rund einem Drittel des Transaktionsvolumens in Führung, allerdings dicht gefolgt von den Nebenlagen mit 27,5 %, in denen sich der absolute Umsatz mehr als verdoppelt hat. Fast gleichauf liegen auch die Cityrandzonen, die gut 26 % zum Ergebnis beitragen. Die Peripherie muss zwar einen leichten Umsatzrückgang hinnehmen, trägt mit knapp 14 % aber immer noch erheblich zum Gesamtvolumen bei.

Die Investorenstruktur hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verändert. Platz 1 belegen Investmentmanager, die 21 % zum Umsatz beisteuern. Dicht dahinter folgen Equity/RealEstate Funds mit knapp 20 % auf Rang 2. Damit konnten sich diese beiden Anlegertypen von einer Verfolgergruppe absetzen, die alle zwischen 7 und 11 % des Transaktionsvolumens verantworten. Hierzu gehören offene Fonds (knapp 11 %), Spezialfonds (fast 10 %), Projektentwickler (gut 9 %), Versicherungen (9 %) und die in München traditionell starken privaten Anleger mit gut 7 %. Festzuhalten bleibt auch das große Interesse ausländischer Investoren am Standort München. Ihr Anteil hat sich noch einmal erhöht und liegt im bisherigen Jahresverlauf bei rund 41 %.

Die in den vergangenen Jahren deutlich gesunkenen Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal stabilisiert. Demzufolge bleibt München weiterhin teuerster deutscher Bürostandort mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,30 %. Gleiches gilt auch für das Marktsegment Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage, für die in München mittlerweile Spitzenrenditen von 3,75 % zu kalkulieren sind. Mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,40 % führt München darüber hinaus auch die Rangliste der deutschen Standorte bezogen auf Logistikobjekte an.

Erneut Top-Umsatz in Sicht

„Die schon seit längerem zu beobachtende Marktdynamik wird sich aus heutiger Sicht auch im zweiten Halbjahr ungebremst fortsetzen. Neben den großvolumigen Premiumobjekten, die aufgrund der Wertstabilität des Münchener Markts bei vielen Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste stehen und von denen sich einige in konkreten Verhandlungen befinden, profitieren zunehmend auch kleinere Objekte außerhalb der Top-Lagen vom guten Ruf Münchens. Das Interesse sowohl von deutschen als auch von internationalen Anlegern übersteigt gerade im Core-Segment aber weiter das Angebot, was sich möglicherweise limitierend auf das Transaktionsvolumen auswirken könnte. Trotzdem zeichnet sich bereits heute wieder ein außergewöhnlicher Investmentumsatz zwischen 4,5 und 5,0 Mrd. € ab“, so Stefan Bauer.

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