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29. Januar 2018

Logistikmarkt München: Gutes Ergebnis im langfristigen Vergleich

München - Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt hat sich 2017 gut geschlagen. Mit einem Flächenumsatz von 287.000 m² wurde zwar das Vorjahresergebnis knapp um 3 % verfehlt, der zehnjährige Durchschnitt aber um 4 % übertroffen. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird. 

„Insgesamt konnte eine gute und stabile Nachfrage beobachtet werden. Gerade großflächige Gesuche sind jedoch aufgrund des mangelnden Angebots in diesem Segment weiterhin teilweise kaum umzusetzen“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Ohne diesen limitierenden Faktor wäre das Resultat vermutlich noch etwas höher ausgefallen. Besonders präferiert waren das nördliche und östliche Umland, wofür vor allem die gute Verkehrsanbindung verantwortlich ist.“ Zu den größten Mietverträgen im abgelaufenen Jahr gehörten 40.000 m² von Rhenus Home Delivery in Neufahrn, ein Abschluss über 14.000 m² von Maytec Aluminium-Systemtechnik in Olching, die Anmietung von 10.000 m² der Dachser Group in Kirchheim sowie ein Vertrag von Schrader International über 9.600 m² in Bergkirchen.    

Anders als im Vorjahr wurde das Marktgeschehen stark von Produktionsunternehmen dominiert. Mit einem Anteil von knapp 47 % haben sie sich klar an die Spitze gesetzt und tragen damit so viel bei wie noch niemals zuvor. Hier zeigt sich, wie wichtig die starke industrielle Basis für den Münchener Logistikmarkt ist. Auf Rang zwei folgen Logistikdienstleister, deren Beitrag sich auf rund 35 % beläuft und damit ebenfalls einen relativ hohen Wert erreicht. Deutlich niedriger fiel dagegen die Beteiligung der Handelsunternehmen aus, die lediglich auf gut 10 % kommen. Verantwortlich hierfür ist einerseits, dass nicht jedes Jahr so viele Großverträge zu realisieren sind, andererseits aber auch das zu geringe Angebot – insbesondere im Stadtgebiet.    

Der Flächenumsatz verteilt sich relativ ausgeglichen über die insgesamt sechs Größenklassen. Der höchste Anteil entfällt mit 22 % auf Großabschlüsse über 20.000 m². Dicht dahinter auf Platz zwei folgen Verträge zwischen 3.000 und 5.000 m², die 20 % zum Ergebnis beisteuern. Vervollständigt wird das Führungstrio von der kleinsten Klasse bis 3.000 m², die für stolze 18,5 % des Resultats verantwortlich zeichnet. Die verbleibenden drei Gruppen kommen auf Anteile zwischen 10 % und 16 % und sind damit ebenfalls nennenswert am Umsatz beteiligt. Hierdurch wird die Aussage bekräftigt, dass insgesamt eine gute, stabile und vor allem breit aufgestellte Nachfrage zu beobachten war.  

Der mit Abstand überwiegende Teil des Flächenumsatzes resultiert aus Mietverträgen. Der Anteil von Eigennutzern fällt dagegen mit knapp 10 % ausgesprochen gering aus. Ausschlaggebend hierfür sind auch die hohen Grundstückspreise, die selbst im Umland teilweise bei über 400 €/m² liegen und damit z. B. für Logistikdienstleister kaum noch finanzierbar sind. Das 2017 auf den Markt gekommene Neubauangebot ist mittlerweile fast vollständig absorbiert. Vor diesem Hintergrund fällt auch der Neubauanteil am Umsatz mit gut 39 % erneut ziemlich hoch aus. Die Höchstmiete hat im Jahresvergleich um rund 1,5 % auf 6,85 €/m² angezogen. Gleiches gilt für die Durchschnittsmiete, die um 3 % auf 6,00 €/m² gestiegen ist. 

Perspektiven 

Das auch für 2018 prognostizierte Wirtschaftswachstum wird die Nachfrage auf einem hohen Niveau halten. „Da sich aber gleichzeitig das Angebot weiter rückläufig entwickeln sollte, dürfte es schwer werden, alle Gesuche auch umzusetzen. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass der Flächenumsatz hierdurch etwas gebremst werden könnte. Trotzdem zeichnet sich ein Ergebnis mindestens im Durchschnitt der letzten zehn Jahre ab. Außerdem wird sich die angespannte Angebotssituation voraussichtlich in weiter moderat steigenden Mietpreisniveaus niederschlagen. Bei der Spitzenmiete besteht eine realistische Chance, dass sie 2018 die 7-€/m²-Marke durchbrechen kann“, sagt Christopher Raabe.

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