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20. Juli 2012

Köln: Geringeres Investitionsvolumen als im Vorjahr

Köln – Der Kölner Investmentmarkt erzielte im 1. Halbjahr 2012 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 239 Mio. € und erreicht damit gut die Hälfte des Vorjahresresultats. Insgesamt ist der Markt aber sehr aktiv, sodass eine höhere Anzahl an Verkäufen verzeichnet wurde. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). 

Im Gegensatz zum Vorjahr wurden jedoch noch keine Investments im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen. „Trotz hohem Investoreninteresse am Kölner Markt wirkt sich das fehlende Angebot im hochwertigen Core-Segment noch limitierend auf das Ergebnis aus. Die bislang größte Transaktion war der Verkauf des Sparkassen-Gebäudes in Köln-Ossendorf an einen geschlossenen Immobilienfonds“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer und Kölner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Objekte, die im Zuge von Portfoliodeals verkauft wurden, haben knapp 4 % zum Ergebnis beigetragen. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist spürbar gesunken und liegt bei gut 11 Mio. €.

Da in der ersten Jahreshälfte lediglich eine Immobilie für über 50 Mio. € verkauft wurde, verteilen sich die Investitionen recht gleichmäßig auf die verschiedenen Größenklassen. Mit knapp 30 % liegen die großvolumigen Objekte zwar weiterhin in Führung, dominieren die Verteilung jedoch nicht so stark wie im Vorjahr als sie für knapp 68 % der Investments verantwortlich waren. Die Mitte 2011 noch unterrepräsentierten Deals zwischen 25 Mio. € und 50 Mio. € verdoppeln ihr Volumen und erreichen einen Anteil von gut einem Viertel. Abschlüsse zwischen 10 Mio. € und 25 Mio. € steuern weitere 24 % bei. In der kleinsten Kategorie bis 10 Mio. € wurden deutlich mehr Transaktionen registriert als im Vorjahr, sodass sie gut ein Fünftel des Ergebnisses ausmachen. 

Büroimmobilien führen die Verteilung der Investments nach Objektart mit gut 46 % wieder deutlich an, nachdem sie sich im 1. Halbjahr 2011 knapp den Einzelhandelsobjekten geschlagen geben mussten. Diese profitierten im letzten Jahr insbesondere vom Verkauf der Neumarkt Galerie. Dem stehen aktuell nur Verkäufe von kleineren Geschäftshäusern gegenüber. Stark zulegen können dagegen Logistikobjekte (+14 Prozentpunkte). Insbesondere durch den Verkauf einer größeren Immobilie in Frechen erreichen sie ca. 24 %. Hotelinvestments erzielen knapp 7 %. Bemerkenswert ist darüber hinaus auch die rege Investitionstätigkeit im Bereich der Umnutzung von ehemals gewerblich genutzten Flächen zu Wohnzwecken, wo zusätzlich über 40 Mio. € investiert wurden. 

Das Investitionsvolumen zeigt in der ersten Jahreshälfte eine vergleichsweise ungewöhnliche Verteilung über das Marktgebiet. Mit ca. 57 % wurde deutlich mehr als die Hälfte des Resultats in den Nebenlagen investiert; allein die beiden größten Verkäufe haben dazu einen erheblichen Beitrag geleistet. Im langjährigen Vergleich wird jedoch traditionell in der City das meiste Kapital angelegt. Im 1. Halbjahr liegt sie mit lediglich gut einem Fünftel des Volumens knapp vor dem Cityrand, der den dritten Platz belegt. Zur Jahresmitte 2011 lag die Innenstadt noch unangefochten an der Spitze der Lageverteilung (gut 81 %). In der Peripherie wurde bisher nur ein kleines Objekt verkauft. 

Geschlossene Fonds führen – Renditen weiterhin stabil 

Durch den Ankauf des Sparkassen-Gebäudes in Köln-Ossendorf führen die geschlossenen Immobilienfonds das Ranking der Investoren mit rund 30 % an. Mit deutlichem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds und die öffentliche Hand auf dem zweiten Platz und kommen jeweils auf etwa 18 %. Darüber hinaus erreichen Projektentwickler knapp 14 % und liegen damit noch vor den privaten Anlegern (rund 13 %), die die meisten Transaktionen tätigten. Alle übrigen Käufergruppen investierten weniger als 10 Mio. € in der Domstadt. Ausländische Anleger sind für 18 % der Investments verantwortlich. 

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im 1. Halbjahr nicht verändert und liegen stabil auf den bereits Ende 2010 erreichten Niveaus. Für hochwertige Bürogebäude mit langfristigen Mietverträgen wird an sehr guten Standorten eine Spitzenrendite von 5,3 % erzielt. Damit ist das Kölner Preisniveau nach wie vor vergleichsweise attraktiv. Für erstklassige Geschäftshäuser sind 4,35 % anzusetzen, für moderne Logistikimmobilien in ausgezeichneten Lagen 6,8 % in der Spitze. Auch für die zweite Jahreshälfte werden keine Veränderungen der Netto-Spitzenrenditen erwartet.

Perspektiven 

„Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer deutlichen Steigerung des Transaktionsvolumens auszugehen. Durch die europäische Staatsschuldenkrise und die weiterhin unsicheren gesamtwirtschaftlichen Aussichten liegt der Fokus der Investoren jedoch nach wie vor auf sicherheitsorientierten Anlagen. Dementsprechend hängt das Jahresergebnis ganz erheblich von einem ausreichenden Angebot an großvolumigen Anlagemöglichkeiten im Core-Segment ab. Trotz zu erwartender Steigerungen im Einzelhandelssegment und den zentralen Innenstadtlagen ist insgesamt mit einem niedrigeren Resultat als im Vorjahr (rund 842 Mio. €) zu rechnen“, so Jens Hoppe.

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