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11. April 2017

Fulminanter Auftakt am Kölner Investmentmarkt

Köln - Dem Kölner Investmentmarkt gelingt ein außergewöhnlich guter Start ins Jahr. Der Umsatz von 598 Mio. € liegt über dem dreifachen des Vorjahresergebnisses und übertrifft auch den langjährigen Durchschnitt um mehr als das Doppelte (+124 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Hervorzuheben ist bei diesem Rekordergebnis insbesondere die Vielzahl an Transaktionen, die zu beobachten war“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Dabei findet sich unter den 30 einbezogenen Deals keine Transaktion über 100 Mio. €. Das durchschnittliche Volumen je Objekt liegt entsprechend bei rund 20 Mio. €. Einzeldeals, deren Anteil mit rund 85 % in etwa im langjährigen Durchschnitt liegt, übertreffen zudem erstmals die 500-Mio.-€-Marke.“ Zu beachten ist ferner die Bedeutung der Projektentwickler, die bei jedem dritten Deal als Verkäufer registriert wurden. Der Anteil ausländischer Investments ist mit insgesamt rund 18 % hingegen vergleichsweise niedrig.

Die hohe Dynamik am Markt wird vor allem durch die Anzahl an Deals deutlich: Mit insgesamt 30 Transaktionen, die in der Auswertung berücksichtigt werden, wird der Vorjahreswert verdreifacht. Dabei verteilt sich das Investitionsvolumen im Gegensatz zum Vorjahresquartal, als zum Jahresauftakt lediglich drei Deals im zweistelligen Bereich registriert wurden, aktuell relativ gleichmäßig auf die verschiedenen Größenklassen. So besaß fast jede zweite Transaktion ein Volumen zwischen 10 und 25 Mio. € und die beiden Klassen zwischen 10 und 50 Mio. € machen zusammen rund 70 % des gesamten Umsatzes aus. Durch die starke Performance des Mittelfeldes beträgt der Anteil der Klasse über 50 Mio. € nur noch rund 23 %, obwohl sich hier das Volumen im Vergleich zum Vorjahresquartal sogar leicht erhöht hat. Und auch das kleinteilige Segment unter 10 Mio. € zeichnet aktuell trotz eines leicht gestiegenen Umsatzes nur für vergleichsweise geringe 7 % verantwortlich.

Investitionen in Büroobjekte nehmen auch zu Beginn des Jahres 2017 den größten Anteil des Volumens ein. Mit 264 Mio. € wurde so viel in diese Assetklasse investiert wie noch nie in den ersten drei Monaten. Dass der Anteil trotzdem auf 44 % zurückgegangen ist, liegt darin begründet, dass im Vergleich zum Vorjahr auch alle anderen Segmente spürbar zulegen konnten. So steigerten Einzelhandelsobjekte ihren Umsatz auf 153 Mio. € (Anteil 26 %), den höchsten Wert seit 2010. Und auch auf den Hotelbereich entfallen 10 % des Umsatzes. In der Kategorie Sonstige schlägt sich zudem die hohe Nachfrage nach Entwicklungsgrundstücken nieder.

Die Verteilung der Investitionen nach Lage zeigt eine deutliche Verschiebung im Vergleich zum Vorjahr, wobei vor allem das Interesse an zentralen Standorten deutlich wird. Mit knapp 49 % übernehmen die Citylagen die Spitzenposition und steigern den Anteil um ganze 45 Prozentpunkte. Der Cityrand verzeichnet fast spiegelbildliche Einbußen des Marktanteils (-43 Prozentpunkte) und nimmt mit 13 % nur noch den dritten Platz ein. Die Nebenlagen behaupten hingegen mit 33 % ihren zweiten Platz. Die Peripherie, die traditionell eine eher untergeordnete Rolle spielt, erreicht immerhin noch einen Anteil von knapp 5 %.

Auf dem Kölner Investmentmarkt treten im ersten Quartal des Jahres vor allem die Investment Manager in den Vordergrund. Sie sind in der Regel für eine Vielzahl verschiedener Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder für Fonds tätig und zeichnen für 45 % des Gesamtvolumens verantwortlich. Mit deutlichem Abstand folgen mit der öffentlichen Hand, den Spezialfonds und den Immobilien AGs/REITs drei weitere Gruppen mit einem Anteil von 11 bis 13 %. Projektentwickler steuern zudem noch weitere 8 % zum Umsatz bei und komplettieren damit das Mittelfeld. Alle anderen Investorengruppen tragen bislang nur geringfügig zum Gesamtumsatz bei.

Die Spitzenrenditen sind im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Büros um 60 Basispunkte auf 3,85 % und bei Geschäftshäusern um 20 Basispunkte auf 3,60 % gesunken. In den vergangenen drei Monaten gingen sie jedoch nicht weiter zurück, sondern bestätigen die niedrigen Werte, die bereits zum Ende 2016 erzielt wurden. Der kontinuierliche Rückgang der letzten Jahre legt somit aktuell eine kleine Verschnaufpause ein. Bei Logistikimmobilien ist diese Stabilisierung noch nicht zu erkennen. In den vergangenen zwölf Monaten fiel die Rendite um weitere 35 Basispunkte auf den neuen Tiefststand von 4,90 %, womit erstmals die 5-%-Schwelle unterschritten wurde.

Marktperspektiven bleiben positiv

„Nach zwei äußerst starken Jahren startet auch das Jahr 2017 außergewöhnlich dynamisch. Das Interesse an Investitionen in der Rheinmetropole ist unvermindert hoch und somit schickt sich Köln an, erneut ein sehr erfolgreiches Investmentjahr abzuliefern. Ein entsprechendes Angebot vorausgesetzt, das zudem noch einige Großdeals ermöglicht, ist ein erneuter Angriff auf die 2-Mrd.-€-Marke möglich. Auf alle Fälle ist aber ein weit überdurchschnittliches Ergebnis zu erwarten“, prognostiziert Jens Hoppe.

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