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03. April 2014

Büromarkt Hamburg: Flächenumsatz auf sehr gutem Vorjahresniveau

HamburgMit einem Flächenumsatz von 107.000 m² erzielte der Hamburger Büromarkt im ersten Quartal 2014 wie im Vorjahr ein sehr gutes Ergebnis (-1 %) und übertrifft auch den zehnjährigen durchschnitt um gut 9 %. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).

Die Hansestadt belegt damit nach München (157.000 m²) und Berlin (144.000 m²) den dritten Platz unter den großen deutschen Büromärkten. „Zu diesem guten Resultat konnten wieder einige große Verträge beitragen, wie zum Beispiel Marquard & Bahls mit 15.000 m² in der HafenCity und Jungheinrich mit 10.000 m²“, erläutert Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.  Darüber hinaus zeigte sich auch das Flächensegment zwischen 5.000 und 10.000 m² sehr lebhaft und steuerte mit Abstand am meisten zum Umsatz bei (fast 29 %). Die HafenCity setzt sich mit Unterstützung des Großabschlusses an die Spitze der Büromarktzonen, liegt mit 18.000 m² Flächenumsatz jedoch nur knapp vor der Cityrandlage City Süd, die 17.000 m² erzielt.

Bei der Branchenverteilung liegen die Verwaltungen von produzierenden Unternehmen mit erheblichem Abstand in Führung. Durch mehrere Großabschlüsse im ersten Quartal erreichen sie fast 46 % des Umsatzes und steigern ihr Vorjahresergebnis um 27 Prozentpunkte. Auf den weiteren Plätzen folgen die breit aufgestellten sonstigen Dienstleistungen sowie die Lobbyisten, die jeweils rund 9 % zum Ergebnis beitragen. Darüber hinaus liegen das Gesundheitswesen (8 %), Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Beratungsgesellschaften (jeweils rund 7 %) über der 5-%-Marke. Die Branche Transport und Verkehr verzeichnet die größten Anteilsverluste (-11 Prozentpunkte) und spielt bisher nur eine untergeordnete Rolle (gut 1 %).

 Leerstand weiter abgebaut – Flächen im Bau wieder gestiegen

Der Leerstand hat sich in den vergangenen zwölf Monaten weiter reduziert und liegt Ende des ersten Quartals bei 849.000 m² (-6 %). Das eigentlich am stärksten nachgefragte Segment der modernen Flächen hat dagegen um 5 % zugelegt, was in erster Linie an Baufertigstellungen liegt, in denen noch Teilflächen vermarktet werden. Mit gut 26 % am Gesamtvolumen liegt der Anteil der hochwertig ausgestatteten Flächen jedoch weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Insgesamt befinden sich die umfangreichsten Leerstände in den beiden stark nachgefragten Teilmärkten City (107.000 m²) und City Süd (103.500 m²). Die Leerstandsquote ist weiter gesunken und liegt bei 6,2 %.

Die Flächen im Bau sind im Vergleich zum Vorjahr um knapp 14 % gestiegen. Mit 274.000 m² liegen sie im langjährigen Vergleich jedoch weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Auch die noch verfügbaren Flächen haben zugelegt, mit rund 9 % jedoch weniger stark. Sie belaufen sich Ende des ersten Quartals auf 150.000 m². Nach wie vor entstehen die meisten Neubauflächen in der City (76.500 m²), wo mit 40.500 m² auch noch die umfangreichsten Flächen zur Vermarktung stehen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist auf etwas unter 1,0 Mio. m² gesunken (-4 %).

Die Spitzenmiete ist Ende 2013 auf 25 €/m² gestiegen (+4 %) und hat sich im ersten Quartal auf diesem Niveau stabilisiert. Sie wird für hochwertige Neubauflächen in der City erzielt. Die Top-Miete in der HafenCity hat sich im Jahresverlauf nicht geändert und liegt konstant bei 24 €/m². Insgesamt haben die Höchstmieten jedoch in den meisten Büromarktzonen zugelegt.

„Das erfreuliche Ergebnis des ersten Quartals deutet auf einen insgesamt positiven Jahresverlauf hin. Ausgehend von einer weiterhin regen Nachfrage sollte ein höherer Flächenumsatz als im Jahr 2013 erzielt werden können, der sich im Bereich von rund 450.000 m² bewegen dürfte“, so Marco Stahl. „Auf der Angebotsseite ist zu erwarten, dass sich das Bauvolumen wieder etwas reduziert und auch die noch verfügbaren Flächen im Bau verstärkt vom Markt aufgenommen werden. Der Leerstand wird dagegen voraussichtlich nur noch sehr langsam verringert. Auch für die Spitzenmiete rechnen wir zunächst mit keiner Veränderung.“

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