2015

 

 

Köln: Echte Alternative für ausländische Investoren?

Der Kölner Investmentmarkt hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend positiv entwickelt und beim Transaktionsvolumen mehrfach die Milliarden-Euro-Schwelle überschritten.

Der Kölner Investmentmarkt hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend positiv entwickelt und beim Transaktionsvolumen mehrfach die Milliarden-Euro-Schwelle überschritten. Damit hat sich die Domstadt mittlerweile nachhaltig unter den Big-Six-Standorten in Deutschland etabliert, was unter den wichtigen Marktteilnehmern auch unbestritten ist. Allerdings hängt Köln immer noch etwas der Ruf nach, eher der Standort für nationale Anleger zu sein und bei internationalen Investoren nicht wirklich auf der Einkaufsliste zu stehen. Aber ist das tatsächlich so und was sagen die harten Daten?  

Da der Anteil ausländischer Investoren in allen großen deutschen Investmentstandorten von Jahr zu Jahr stärkeren Schwankungen unterworfen sein kann, ist es sinnvoll, entsprechende Werte über einen längeren Zeitraum zu vergleichen. In den vergangenen fünf Jahren lag der durchschnittliche Ausländeranteil in den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) bei knapp 36 %. Im Vergleich dazu entfielen in Köln gut 30 % des Transaktionsvolumens auf ausländische Anleger. Dieses Ergebnis stützt auf den ersten Blick die These, dass Köln etwas stärker von deutschen Käufern dominiert wird als andere Städte. Allerdings befindet sich die Domstadt damit in guter Gesellschaft, denn auch Düsseldorf liegt auf dem gleichen Niveau und Hamburg, das Tor zur Welt, erreicht sogar nur einen Anteil von etwa 25 %.  

Um das Resultat besser einordnen zu können, lohnt sich eine etwas detailliertere Analyse unter strukturellen Gesichtspunkten. Bekanntermaßen sind ausländische Anleger häufig am Erwerb größerer Objekte interessiert und im kleinteiligen Marktsegment etwas weniger aktiv. Diese Erkenntnis lässt sich auch durch konkrete Zahlen untermauern. Von 2010 bis 2014 lag der Anteil ausländischer Investoren bei Verkäufen über 25 Mio. Euro in den Big Six bei knapp 41 % und damit um etwa fünf Prozentpunkte höher als beim gesamten Transaktionsvolumen. Bei Deals bis 25 Mio. Euro trugen sie dagegen weniger als 25 % zum Umsatz bei.

Genau hier kommt ein struktureller Aspekt beim Vergleich zwischen Köln und den übrigen großen Standorten zum Tragen. Während der langjährige Anteil von Transaktionen über 25 Mio. Euro in den Big-Six-Städten durchschnittlich rund 74 % des Gesamtumsatzes ausmachte, liegt die entsprechende Quote für Köln bei lediglich 64 %. Mit anderen Worten, das Angebot an Verkaufsobjekten im von ausländischen Investoren präferierten großvolumigen Marktsegment ist einfach etwas geringer als im Durchschnitt der großen Standorte. Darin ist auch der wichtigste Grund zu sehen, weshalb der Anteil ausländischer Käufer in Köln etwas unter dem Mittelwert der übrigen großen Standorte liegt. Allerdings konnte die Domstadt in den vergangenen Jahren tendenziell aufholen und die Lücke etwas verkleinern. Betrachtet man nur den Zeitraum von 2010 bis 2014, so ist der durchschnittliche Anteil größerer Objekte über 25 Mio. € auf mittlerweile gut 68 % angestiegen und liegt auf einem vergleichbaren Niveau wie beispielweise in Hamburg. Hierzu beigetragen hat sicherlich auch die Inangriffnahme von einigen Ideen und Projekten, wozu auch die Entwicklung neuer, attraktiver Bürolagen gehört. Ein gutes Beispiel ist der Rheinauhafen, dessen Konzeption und Erfolg auch außerhalb Kölns sehr interessiert registriert wurde und – genauso wie andere Projekte auch – dazu beigetragen hat, die Wahrnehmung der seit langem belegbaren Aufwärtstendenz des Kölner Marktes zu verstärken. 

Die Kernbotschaft dieser Analyse ist also relativ deutlich. In dem Moment, wo genügend attraktive und großvolumige Verkaufsobjekte angeboten werden, ist Köln bei ausländischen Anlegern genauso beliebt wie beispielsweise München, Hamburg oder Düsseldorf. Belegt wurde dies im vergangenen Jahr unter anderem durch den Verkauf des KölnTurm im Mediapark für deutlich über 100 Mio. Euro an den kanadischen REIT Dream Global sowie den Ankauf der Zentrale der Gothaer Versicherung durch Aurec Capital für weit über 200 Mio. Euro. Damit entfielen im Jahr 2014 etwa 57 % des Investmentumsatzes auf ausländische Investoren. Zusammen mit der Bundeshauptstadt stand die Rheinmetropole damit an erster Stelle aller großen deutschen Städte. Auch wenn es sich hierbei natürlich nur um eine – wenn auch erfreuliche – Momentaufnahme handelt, ist der Kölner Investmentmarkt deutlich internationaler, als dies gefühlt häufig wahrgenommen wird. Mit einem steigenden Angebot an großvolumigen Objekten wird der Anteil ausländischer Investoren zukünftig sogar noch weiter ausgebaut werden.

Autor: Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter

Lesen Sie hier den Artikel aus der Immobilien Zeitung vom 15.05.2015

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