[BERLINS] BESONDERE EIGENDYNAMIK
In Berlin geht alles – und manchmal nichts. Die enorme Wachstumsdynamik des Wohnmarktes trifft hier auf die „Bewahrer“ der alten Mieten. So ging der Mietendeckel im Januar 2020 als Immobilien-Schreckgespenst durch die Presse. Attraktive und funktionierende Projektentwicklungen in modernen Stadtquartieren gibt es dennoch.
Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze. Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadtentwicklung in Berlin?
Christoph Reschke: Das Typische an Berlin ist, dass vieles atypisch ist. Wir erleben an diesem Standort zeitgleich die unterschiedlichsten Entwicklungen des Immobilienmarktes – auch konträre. Ein Beispiel: Die Tendenz zur Urbanisierung geht einher mit der Gegenbewegung, dass Familien raus aus Berlin ziehen. Grundsätzlich begegnen wir in der Hauptstadt dem dynamischsten Marktumfeld Deutschlands. Auch nach über hundert Jahren gilt die Aussage des Publizisten Karl Scheffler „Berlin sei dazu verdammt, immer fort zu werden und niemals zu sein“.
Joachim Wintzer: Berlin weist, anders als andere Metropolen, ein polyzentrisches Stadtbild aufgrund der vorangegangenen Entstehungsgeschichte auf. Diese Zentren sind teilweise gleichwertig, unterscheiden sich jedoch ganz grundsätzlich voneinander.
Christoph Reschke, Geschäftsführer Hines Immobilien GmbH
Funktioniert die Hauptstadt anders als andere A-Städte?
Wintzer: Kaum eine Stadt hat so viel Nachverdichtungspotenzial wie Berlin. Kleinere Metropolen wie Stuttgart besitzen weniger Grundstücke, die sich dafür eignen. Die Spree-Metropole legte zudem in den letzten fünf bis sechs Jahren ein Wachstum vor, das andere A-Städte erst über Jahrzehnte erreichen. Daraus ergibt sich leider auch Konfliktpotenzial wie etwa durch die Gentrifizierung, was aber nicht ausbleibt, wenn neue Arbeitsplätze mit hohen Gehältern über dem Durchschnitt des bestehenden Einkommens geschaffen werden. Folglich können auch die Mieten im Zentrum von 5 auf 8 bis 12 € oder höher je Quadratmeter steigen. Ich habe in diesem Zusammenhang sogar gehört, man müsse Berlin „de-attraktivieren“.
Sehen Sie aktuell einen besonderen Bedarf?
Wintzer: Natürlich fragen wir uns: Was bedeutet Corona für‘s Wohnen? Werden wieder mehr Arbeitszimmer geplant? Eigentlich waren wir auf einem guten Weg zur Sharing Economy mit Coworking Spaces. Wir erwarten, dass dieser Trend auflebt, wenn ein Impfstoff das Zusammenkommen wieder möglich macht. In Bezug auf unsere Projekte verzeichneten wir in unserem Stadtquartier am Südkreuz den größten Bedarf bei den kompakten Wohnungsgrößen mit 1,5 bis 2 Zimmern.
Was sind aus Sicht eines Entwicklers interessante Stadtteile?
Reschke: Arbeitnehmer ziehen nicht mehr in die Stadt des Arbeitgebers, sondern umgekehrt. Viele Firmen kommen nach Berlin, weil sie dort junge, kreative und dynamische Arbeitnehmer finden. Deshalb werden Büros gerne an der Mediaspree oder in Friedrichshain eröffnet. Nicht allein, weil es dort schön, sondern weil es nah an den Wohnquartieren potenzieller Mitarbeiter ist. Der „War for Talents“ wird auf einem ganz neuen Spielfeld ausgefochten.
Für unser erstes Mietwohnbauprojekt hierzulande haben wir die besten Ideen weltweit für den deutschen Markt adaptiert.
Was sind die Besonderheiten an Ihrer Quartiersentwicklung Wohnpark Südkreuz? Übrigens, Ihr erstes Mietwohnungsbauprojekt …
Reschke: Seit etwa sieben Jahren realisieren wir in den USA bereits „Multifamily-Houses“ mit einem Gesamtvolumen von 3,5 bis 4 Milliarden US-Dollar. Das Segment „Living“ berücksichtigt Mietwohnungen, Studentenheime, Seniorenresidenzen und auch Mischformen. Für unser erstes Mietwohnbauprojekt hierzulande haben wir die besten Ideen weltweit für den deutschen Markt adaptiert. So entstand ein gemischt genutztes Quartier in Berlin-Schöneberg mit 664 Wohneinheiten für rund 1.200 Menschen: Freifinanzierte mischen sich mit geförderten Mietwohnungen sowie mit Mikroapartments und Jugendwohnungen. Zudem haben wir Wohnungen für Personen mit Beeinträchtigungen eingebunden. Hinzu kommen 11.500 Quadratmeter Büro- und Gewerbefläche.
Joachim Wintzer, Managing Director Hines Immobilien GmbH
Wintzer: In den USA geht der Trend klar zu Gemeinschaftsbereichen: Hier sind sogar Pet-Stationen für die Haustiere Teil des Konzepts. Soweit würde ich in Berlin nicht gehen, aber der gemeinschaftliche Gedanke ist uns aus dem Office-Bereich nicht fremd. Aus Coworking wird Coliving. Im Südkreuz realisierten wir einen 350 Quadratmeter großen Community-Bereich zentral am Eingang der Mikroapartments, übrigens mietkostenfrei. Er ersetzt das berühmte „Allerlei-Zimmer“, das man aus vielen Wohnungen kennt. Mal wird dort gebügelt, dann Gäste untergebracht oder gearbeitet. Aber regelmäßig genutzt wird es eben doch nicht. Und so schufen wir eine Fazilität, die von Waschmaschinen über Bücher bis hin zum Fitnessraum und einem Musikzimmer alles bietet. Der Gedanke der Sharing Economy wird hier gelebt. Ein Fahrradpavillon im grünen Innenhof lädt zum gemeinsamen Schrauben ein. Am Ende soll jeder das Gefühl haben, Teil der Südkreuz-Quartier-Community zu sein, auch wenn sich das Quartier auf elf unterschiedliche Häuser verteilt.
Wo lagen die Herausforderungen bei der Entwicklung?
Reschke: Wir wurden vom Bezirk angesprochen, ob wir Wohnungen für zwei soziale Träger integrieren könnten. Diese begleiten minderjährige Jugendliche und junge Erwachsene, die nicht bei ihren Eltern leben und Unterstützung benötigen, in die Selbständigkeit. Die berührenden Lebensgeschichten haben uns überzeugt, Jugendwohnungen umzusetzen. Die Bewohner werden von Sozialarbeitern und Erziehern betreut. Aus unserer Sicht kann ein sozialer Träger in einem größeren Wohnkomplex stabilisierend wirken und die Hausgemeinschaft positiv prägen. Feste Ansprechpartner für uns als Eigentümer und ein Hauskoordinator vor Ort sorgen für ein gelungenes Zusammenleben. Alle Beteiligten sehen die Chance, jungen Menschen Hilfe in zentraler Lage anzubieten. Die Träger sagen uns, dass es besonders für junge Erwachsene schön sei, in einem Neubau erste Erfahrungen im eigenen Wohnraum zu machen. Unser Projekt ist damit ein Paradebeispiel – und gleichzeitig ein Pilot – für einen durchmischten Kiez aus sozial geförderten Wohnungen, Jugendwohnen und hochpreisigen Wohnungen.
Wintzer: Wenn 664 Einzelmieter zusammenkommen, kann man nicht erwarten, dass sofort eine funktionierende Gemeinschaft entsteht. Da bedarf es einer Eingewöhnungsphase. Allein die Umzugslogistik ist herausfordernd. Sicherlich gab es jedes Konzept schon einzeln, aber mit dem Mix betreten wir Neuland.
Welche neuen Aspekte eines modernen Quartiers erfüllt der Wohnpark?
Reschke: Im Gebäude F bieten wir 215 Mikroapartments für Studierende und Auszubildende an. Hier sieht man übrigens gut, wie die Daten aus unserer eigens programmierten Quartiers-App eine Projektentwicklung beeinflussen können: Die Marktumfrage ergab, dass unmöblierte Apartments stärker nachgefragt wurden als möblierte. Also entschieden wir uns gegen die Möblierung.
Wintzer: Das Areal an der Schöneberger Linse entwickelt sich zusehends zum Energie- und Mobilitätshub: Ob Vattenfall, ENGIE oder die Bundesnetzagentur, sie alle sind hier vertreten. Konzepte für selbstfahrende Busse, die Flinkster Flotte der DB und SHARE NOW sind im Gespräch. Eine perfektere Anbindung als am Stadtquartier Südkreuz werden Sie kaum finden: Das Objekt punktet mit 1.000 Fahrradabstellplätzen und einem Anschluss an die Fahrradschnellwege. Die ÖPNV-Anbindung Schöneberg, die ICE-Anbindung am Südkreuz sowie zum Autobahnring sind ideal.
Eine Frage zu guter Letzt: Wird Mietwohnungsbau auch zukünftig ein wichtiger strategischer Bestandteil des Hines-Portfolios?
Reschke: Uns ist erfolgreich gelungen, mit dem Großprojekt „Südkreuz“ den Mietmarkt in der Assetklasse Wohnen in Deutschland zu erschließen. Jetzt stehen wir in den Startlöchern, um die gewonnenen Erfahrungen daraus in zukünftigen Projekten fortzuschreiben – ganz konkret in Berlin, aber auch deutschlandweit.
Karsten Bischoff, Director Regional Residential Investment BNPPRE
"Auch ich würde Berlin als die dynamischste Stadt Deutschlands bezeichnen. Sich wandelnde Stadtteile bieten Entwicklungspotenzial: so auch das grüne und wassernahe Reinickendorf nach der Schließung des Flughafens Tegel. Gleichzeitig wird sich mit Eröffnung des Flughafens Willy Brandt und durch den pulsierenden Medienstandort Adlershof im Südosten auch für das Segment Wohnen Neues ergeben. Ich denke hier an Klein- und Kreisstädte im Umland wie Erkner, Königs Wusterhausen oder Zossen oder auch an Stadtgebiete wie Treptow, Oberschöneweide oder Lichtenberg. Die Dynamik der Stadt lässt sich an innovativen Konzepten im Wohnbau im wahrsten Sinne des Wortes erleben: Da wachsen Wohnhochhäuser wie das Upside von der Wasserlinie der Spree direkt in den Himmel. Am Gleisdreieck zeigt der Möckernkiez, wie sich selbstverwaltetes, ökologisches und soziales Wohnen im Rahmen einer Genossenschaft realisieren lässt. Auch die Entwicklungen um den Schöneberger Kleistpark und die East Side Gallery verdienen Beachtung.
Der Mietpreis regiert letztendlich auf die Dynamik von Angebot und Nachfrage. Wir beobachten, dass die Neubaumieten, die eben nicht von der Deckelung betroffen waren, weiter steigen. In diesem Segment ist noch Wohnraum verfügbar. Der Trend geht zu kleinen, kompakten Wohnungen, um die Miete im Rahmen des eignen Budgets zu halten. Ferner hat sich allgemein ein neues ökologisches Bewusstsein eingestellt, was auch von den Mietern / Käufern im Hinblick auf ihre Wohnimmobilien erwartet wird. Erste Pioniere am Markt begegnen dieser Nachfrage bereits mit sehr interessanten und teilweise komplett recyclebaren Gebäuden.
Im Vergleich dazu fehlen große Wohnungen mit 3 Zimmern und mehr. Residential-Investoren schätzen gerade die hohe Dynamik der Spreemetropole. Alle Zeichen stehen hier weiterhin auf Wachstum. Demgegenüber herrschen auf dem multikulturellen Nachfragemarkt verhältnismäßig bescheidene Ansprüche im Vergleich zu anderen A-Städten."
Dieser Artikel ist Teil der Reihe City Report Wohnimmobilien
[BERLIN] Mehr über den Wohnmarkt-Report
Autorin: Michaela Stemper
Fotos: Hines Immobilien GmbH
