HOTELMARKT DEUTSCHLAND 2025: COMEBACK, KONSOLIDIERUNG & KAPITAL – WO STEHT DIE BRANCHE WIRKLICH?
Nach den turbulenten Krisenjahren beginnt sich die Hotellerie in Deutschland zunehmend zu stabilisieren – mit klaren Gewinnern, einigen Verlierern und einer Investorenlandschaft, die sich wieder neu aufstellt. Doch welche Segmente performen aktuell besonders gut? Welche Standorte haben Zukunft? Und wie entwickelt sich der Transaktionsmarkt 2025? Diese und weitere Fragen beleuchtet Managing Director und Head of Hotel Services Alexander Trobitz.
Zwei Pole dominieren den Markt: Economy bis Midscale & Luxury
Spätestens seit der Pandemie hat sich der Hotelmarkt stark polarisiert. Besonders erfolgreich präsentieren sich aktuell zwei sehr unterschiedliche Segmente:
Economy bis Midscale:
Standardisierte Markenprodukte wie B&B Hotels laufen zurzeit sehr gut. Das liegt vor allem an einer effizienten Kostenstruktur, geringem Personalbedarf und zyklusunabhängiger Nachfrage.
Luxury:
Trotz hoher Betriebskosten performen auch viele Luxusprodukte überraschend gut. Der Schlüssel liegt in der Durchsetzungskraft bei den Raten – hier lassen sich steigende Kosten durch höhere ADRs kompensieren. Allerdings trennt sich im Luxusbereich gerade die Spreu vom Weizen: „Besonders im F&B- und Spa-Bereich zeigt sich, wer wirklich professionell wirtschaftet“, erklärt Trobitz im Gespräch.
Dazwischen, im klassischen 4-Sterne-Segment, tut sich der Markt deutlich schwerer. Besonders stark betroffen sind Produkte mit veralteten Konzepten oder unflexiblen Kostenstrukturen – nicht selten gepaart mit unzeitgemäßen Pachtverträgen.
Standorte: Business & Leisure im Gleichgewicht performen am besten
Was hat Hamburg, was Frankfurt nicht hat? Alexander Trobitz hat eine Vorstellung und sofort eine Lösung vor Augen...
Die großen Gewinner der vergangenen Monate sind Standorte mit ausgewogener Business- und Freizeitnachfrage. Hamburg, München, Berlin und Köln zeigen sich dabei besonders resilient. Auch B-Städte wie Mannheim, Münster, Freiburg oder Heidelberg profitieren von stabilen Nachfragequellen wie Universitäten, Kongresszentren oder touristischer Infrastruktur.
Businesslastige Standorte wie Frankfurt und Düsseldorf hinken dagegen noch hinterher. Was fehlt in diesen Städten? Laut Alexander Trobitz klare Leuchtturm-Events und ein strategisches Destination-Marketing – ein Feld, in dem Städte wie Hamburg Maßstäbe setzen.
Investmentmarkt: Comeback mit neuer Risikodiversität
Nach einem schwachen Jahr 2023 nahm der Hotelinvestmentmarkt im Jahr 2024 wieder Fahrt auf. Die Gründe:
- Höhere Verkaufsbereitschaft der Eigentümer – sei es durch Fondslaufzeiten, Liquiditätsbedarf oder Restrukturierungen.
- Realistischere Preisvorstellungen – institutionelle Verkäufer haben ihre Bewertungen inzwischen weitgehend angepasst.
- Breitere Käuferbasis – von Family Offices über internationale Investoren bis hin zu Core-/Core-plus-Fonds ist wieder Bewegung im Markt.
Ein gutes Beispiel ist laut unserem Hotel-Experten der Verkauf des Pullman Hotels in Köln. Dieser wurde nach 10 Jahren Haltedauer erfolgreich abgewickelt – mit zahlreichen Bietern aus dem Ausland. „Gleichzeitig zeigt auch die Motel One-Transaktion eindrucksvoll, dass der Hotellerie in Deutschland und Europa starke Wachstumschancen zugetraut werden“, ergänzt Trobitz.
Rendite- und Risikoaufschlüsselung: Alle Segmente wieder gefragt
Mit der gestiegenen Dynamik differenziert sich auch das Renditespektrum wieder klar aus:
- Core-Produkte: bewegen sich Richtung 5 % GIY, teils sogar darunter – vorausgesetzt Lage, Betreiberqualität, ESG-Kriterien und Vertragsstruktur stimmen.
- Value-add-Produkte: liegen bei ca. 7–7, 5 % GIY, mit teils deutlichem Asset-Management-Bedarf.
- Core-plus-Produkte: wieder stärker gefragt, mit Renditen um die 6 % GIY. Hier gibt es eine attraktive Nische für Investoren, die Cashflow suchen, aber bereit sind, leichte operative Risiken zu tragen (z. B. Restlaufzeit 10–15 Jahre, solide Betreiber, aber keine Triple-A-Lage).[PE1]
Hotels liefern dabei – anders als manche Büro- oder Einzelhandelsimmobilien – einen konstanten Cashflow. Selbst in schwierigeren Phasen findet sich meist ein neuer Betreiber, wodurch die Nutzungskontinuität vergleichsweise hoch bleibt. Die traditionelle Risikoprämie gegenüber anderen Assetklassen könnte sich damit weiter reduzieren.
Service Apartments & Leisure Hotels: Nischen mit Perspektive
Im Bereich der spezialisierten Hotelprodukte zeigt sich ein differenziertes Bild:
- Service Apartments:
Auf Betreiberseite boomt die Nachfrage – vor allem durch Umnutzung leerstehender Büroflächen. Als Beimischung im Portfolio sind sie spannend, müssen aber hinsichtlich erzielbarer Mieten und Betriebssicherheit genau geprüft werden.
- Leisure Hotels:
Sie wurden in Deutschland lange stiefmütterlich behandelt, erleben aber aktuell ein Revival. Gründe dafür sind die Krisenresilienz der Nachfrage, internationale Nachfragezuwächse sowie die Professionalisierung der Betreiber. „Internationale Investoren sind schon längst investiert. Auch deutsche Anleger erkennen zunehmend, dass Leisure-Hotellerie einen soliden, krisenfesten Baustein im Gesamtportfolio darstellen kann“, erklärt der Head of Hotel Services.
Ausblick 2025: Optimismus mit Augenmaß
Alle Zeichen deuten darauf hin, dass 2025 ein deutlich stärkeres Investmentjahr wird als 2023/2024. Die zunehmende Bereitschaft zum Verkauf, realistischere Preisvorstellungen und ein wachsendes Käuferinteresse über alle Risikoklassen hinweg führen zu einer stabilen Marktbelebung.
Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Weiterentwicklung im Leisure- und Core-plus-Bereich. Auch Themen wie Infrastrukturinvestitionen, steuerliche Rahmenbedingungen (z. B. Mehrwertsteuerreduktion in der Gastronomie) und neue Marktsegmente (wie Serviced Apartments oder internationale Leisure-Ziele) werden die Branche weiterhin prägen.
