Handel & Logistik: Neue Chancen und Herausforderungen

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Welche Entwicklungen und Erwartungen gibt es im Bereich Einzelhandel und Logistik? Wir befragen Samuel Duah, Head of Real Estate Economics bei BNP Paribas Real Estate UK, und John Fernie, Professor an der schottischen Heriot-Watt Universität, der Beiträge für zahlreiche Lehrbücher sowie Research-Artikel im Bereich Retail Management und Retail Logistics verfasst.

Wie hat sich der europäische Einzelhandel in den letzten Jahren entwickelt?

Samuel Duah: Wirtschaftlich gesehen geht es den europäischen Verbrauchern so gut wie nie zuvor. In den wichtigsten Volkswirtschaften wie Deutschland, Großbritannien und Polen befindet sich das Verbrauchervertrauen auf einem Höchststand, während sich die Umsätze im Einzelhandel stabil entwickeln und sich die Arbeitslosigkeit auf einem historischen Tiefststand befindet. Dennoch müssen sich Einzelhändler aufgrund des sich verändernden Verbraucherverhaltens und der strukturellen Veränderungen, die durch den technologischen Fortschritt herbeigeführt werden, neuen Herausforderungen stellen. Seit 2014 verzeichneten die Einzelhandelsumsätze in Europa jährlich ein Plus von 2 Prozent 1. Der Onlinehandel stieg während der letzten 5 Jahre zwischen 14 und 15 Prozent pro Jahr.

John Fernie: Vor allem in Großbritannien gab es einen regelrechten Boom aufgrund von Online- und Omnichannel-Angeboten. Auch aktuell entfallen trotz der durch den Brexit entstehenden wirtschaftlichen Unsicherheiten 30 Prozent des europäischen Onlinehandels auf Großbritannien.

Samuel Duah
Samuel Duah
Head of Real Estate Economics bei BNP Paribas Real Estate UK
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Wie wirkt sich diese Entwicklung auf den Logistikbereich aus?

S.D.: Aufgrund des Onlinehandels ist der Logistiksektor so stark wie nie. In den letzten 5 Jahren hat sich das Investitionsvolumen beinahe verdoppelt, und im Jahr 2017² konnte ein Rekordhoch von 40 Milliarden Euro im Logistikbereich verzeichnet werden.

Dieser Trend hat sich auch in den Jahren 2018 und 2019 fortgesetzt. Am Markt wird zunehmend auf XXL-Logistikobjekte und Automatisierung gesetzt, um Marktpotenziale zu nutzen und Aktivitäten zentral zu steuern.

J.F.: Mit dem Omnichannel-Modell müssen Unternehmen nur eine zentrale Logistikplattform betreiben und die Ladengeschäfte in der Region werden von klassischen Logistikobjekten beliefert. Diese Zentralisierung führt zur Auflösung der klassischen Logistikstrukturen. Es werden also verschiedene Funktionen, wie Lieferung, Retouren und Abholung, auf verschiedene Standorte verteilt. Der britische Online-Einzelhändler ASOS bearbeitet beispielsweise sämtliche Retouren zentral in Polen. Anschließend werden diese Waren nach Deutschland zur Sortierung und zum Wiederverkauf weitergeleitet.

Wie wirken sich diese Entwicklungen auf den Immobiliensektor aus?

S.D.: Aktuell ist der Logistiksektor der attraktivste Bereich des Immobilienmarkts. Auch wenn sich der stationäre Einzelhandel derzeit eher rückläufig entwickelt, ist er dennoch ein wesentlicher Bestandteil des Einzelhandelssegments. So betreibt zum Beispiel IKEA bereits einige kleinere Ladengeschäfte in Stadtzentren. Hier können Kunden die Produkte anfassen und vor Ort oder im Internet bestellen. Dies erspart ihnen den weiten Weg in das klassische IKEA-Möbelhaus am Stadtrand.

J.F.: Das klassische Ladengeschäft ist nach wie vor gefragt, jedoch nicht mehr in Form von großen Kaufhäusern und Verbrauchermärkten. Vielmehr entstehen zunehmend auf Onlinebestellungen ausgerichtete Dark Stores in Lagen mit einem hohen Passantenaufkommen. Dieser Trend unterliegt jedoch geografischen sowie kulturellen Einflüssen. In Frankreich findet man beispielsweise in ländlichen Gegenden eine Vielzahl an großen, freistehenden Supermärkten. Click-&-Collect-Kunden holen ihre im Internet bestellten Waren selbst ab, da es für Einzelhändler einfach zu teuer wäre, diese den Kunden nach Hause zu liefern.

"Wirtschaftlich gesehen geht es den europäischen Verbrauchern so gut wie nie zuvor!"

 

Samuel Duah
Samuel Duah
Head of Real Estate Economics UK @ BNP Paribas Real Estate

Wie hat sich das Einkaufsverhalten geändert?

S.D.: Es vollzieht sich gerade ein Wandel von einer eigentumsorientierten zu einer erlebnisorientierten Ökonomie. Die Generation der Millenials mietet heutzutage lieber die eigene Wohnung oder das eigene Auto. Dies gilt auch für Musik und Möbel. Dies liegt zum einen an der geringeren Kaufkraft, zum anderen ist es auch eine generelle Geisteshaltung: Es gilt der allgemeine Trend zu mehr Flexibilität. In den letzten 5 Jahren ist eine Änderung des traditionellen Konsumverhaltens zu beobachten. Auch aus ethischen Gründen wird eine Mischung aus regionalen und internationalen Waren angefragt.

J.F.: Interessanterweise ist in der Modebranche das größte Wachstum in den Bereichen Fast Fashion und Luxusmode zu verzeichnen. Diese wird weiterhin in stationären Ladengeschäften vertrieben, da Kunden die hochpreisigen Waren anprobieren und ein Einkaufserlebnis haben möchten.

"Der Klassische Einzelhandel kann nur durch die Bereitstellung von attraktiven Freizeitangeboten überleben."

John Fernie, Professor @ HeriotWat, Universität Schottland

Mit welchen Strategien locken Einzelhändler Kunden ins Ladengeschäft?

S.D.: In ganz Europa gibt es das Phänomen, dass sich Einkaufszentren mit Erholungs- und Freizeitkonzepten neu erfinden und so einen Mehrwert über den reinen Einkauf hinaus bieten. Einzelhändler müssen sich an die Kundenanforderungen anpassen und das Einkaufserlebnis attraktiv gestalten.

J.F.: Der klassische Einzelhandel kann nur durch die Bereitstellung von attraktiven Freizeitangeboten überleben. Die Genius Bar von Apple war in ihrer Art revolutionär, zumal sie den Kunden ermöglichte, das Produkt auszuprobieren. Und in den USA können die Kunden von Nike im Laden auf einem Basketballfeld ihre neuen Schuhe austesten. Viele Einkaufszentren werden voraussichtlich ihre Attraktivität durch ein vielfältigeres Gastronomie- und Freizeitangebot steigern. Wenn im Einzelhandel dieses besondere Erlebnis fehlt, bestellen die Kunden lieber im Internet.

Wie optimieren Einzelhändler ihre Lieferkette?

J.F.: Gerade in der Modeindustrie verbreitet sich die Aufschubstrategie zunehmend. Benetton leistete hier Pionierarbeit. Das Unternehmen fertigte nur eine begrenzte Stückzahl an Waren an, testete diese zunächst auf dem Markt und konnte so die Nachfrage besser einschätzen. So produziert Zara zunächst nur 30 Prozent seines Warenbestands und anschließend nur nachfrageorientiert.

S.D.: Erfolgreiche Logistikprozesse beruhen auch auf externen Faktoren wie Steuergesetzen, der Infrastruktur eines Landes sowie der Verlässlichkeit der Post- und Zustelldienste. Der Onlinehandel in Großbritannien profitiert zum Beispiel von vergleichsweise deutlich niedrigeren Steuern.

Wie sieht die Zukunft von Einzelhandels- und Logistikobjekten aus?

S.D.: Das stationäre Ladengeschäft wird es weiterhin geben. Da aber Kunden kürzere Lieferzeiten fordern, ist eine verstärkte Nachfrage nach Logistikobjekten der letzten Meile zu erwarten, was zu neuen ökologischen Herausforderungen führt. Darüber hinaus steht der Logistiksektor in direktem Wettbewerb mit dem Wohnsektor. Folglich ist mit einer Verdichtung der Logistikstandorte und der Umsetzung mehrgeschossiger Logistikobjekte zu rechnen.

J.F.: Dem Omnichannel-Modell gehört die Zukunft. Dabei dienen kleinere Ladengeschäfte als Showrooms. Dort können Kunden Waren bestellen und bei Bedarf die Retoure an andere Standorte zurückschicken. Das Investitionsgeschehen wird sich künftig zunehmend auf Großstädte mit großem Einzugsgebiet konzentrieren und Einzelhändler werden voraussichtlich kürzere Mietvertragslaufzeiten fordern. Da China als Standort teurer wird, könnte es auch zu einer Produktionsrückverlagerung (Reshoring) nach Europa kommen. Unternehmen wie Prada in Italien haben damit bereits begonnen.

1 Oxford Economics, 2019
2 BNP Paribas Real Estate, 2019

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