Der Düsseldorfer Büromarkt startet mit einem Flächenumsatz von 60.000 m² zurückhaltend in das neue Jahr. Damit liegt das Ergebnis rund ein Drittel unter dem langjährigen Schnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Warum der Büromarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt noch nicht so richtig in Schwung gekommen ist, kann anhand von zwei Faktoren erklärt werden. Zum einem stellt die anhaltende Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Unsicherheiten die Marktteilnehmer weiter vor Herausforderungen, sodass zum Teil geplante Anmietungen vereinzelt immer noch auf Umsetzung warten. Zum anderen konnte in den ersten drei Monaten noch kein Abschluss mit einem Volumen von über 5.000 Quadratmetern und im Vergleich zu den Vorjahren auch deutlich weniger Abschlüsse zwischen 1.000 bis 5.000 Quadratmeter registriert werden, was die derzeit verhaltene Dynamik im Gesamtmarkt verdeutlicht“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dass trotz der schwierigen Rahmenbedingungen in den Citylagen durch eine Vielzahl kleinteiliger Vermietungen im ersten Quartal ein überdurchschnittliches Resultat (7 %) erzielt wurde, unterstreicht eindrucksvoll die lebhafte Nachfrage für die innerstädtischen Standorte der Rheinmetropole.
Düsseldorf wird seinem Ruf als Berater-Hochburg auch in den ersten drei Monaten des Jahres gerecht. Mit knapp einem Viertel stellen die Beratungsgesellschaften wieder einmal das Zugpferd des Düsseldorfer Büromarkts dar. Bemerkenswert ist dieses Resultat insbesondere, da dieser Sektor keinen Großabschluss über 2.000 m² verzeichnen kann. Die traditionell starke Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen rangiert mit knapp 18 % auf Platz zwei der Branchenverteilung. Knapp dahinter folgen die Industrie-unternehmen mit 15 %, die mit dem Mitsubishi Chemical Europe Deal (4.200 m² in der Zone Düsseldorf West/linksrheinisch) den bisher größten Deal des Jahrs registriert haben. Im langjährigen Vergleich agiert die öffentliche Verwaltung im ersten Quartal dagegen noch zurückhaltend.
Leerstandsanstieg verlangsamt sich, sehr hohe Vorvermietungsquote
Obwohl der Leerstand im gesamten Düsseldorfer Marktgebiet in den vergangenen 12 Monaten Corona-bedingt um 20 % angestiegen ist, kann seit Jahresende eine deutliche Verlangsamung dieses Trends beobachtet werden. Zum Ende des ersten Quartals 2021 stehen insgesamt 871.000 m² Bürofläche leer, wovon jedoch nur 22,5 % eine moderne Ausstattungsqualität aufweisen. Die Leerstandsquote von 9,0 % liegt in etwa auf dem Niveau des Jahresendes. In dem besonders gefragtem Teilmarkt CBD/Bankenviertel, in dem seit Jahresende sogar ein leichter Leerstandsabbau zu verzeichnen ist, liegt sie lediglich bei 5,7 %.
In den letzten 12 Monaten konnte ein Rückgang der Flächen im Bau um 11 % beobachtet werden, auch wenn das Bauvolumen im langfristigen Vergleich noch auf einem relativ hohen Niveau liegt. Wichtiger ist aber, dass hiervon nur noch 70.000 m² und damit lediglich gut ein Viertel dem Vermietungsmarkt zur Ver-fügung stehen. In keiner anderen A-Stadt ist ein ähnlich niedriger Wert zu verzeichnen. Dem gegenüber steht ein hohes Volumen an projektierten Flächen.
Aufgrund des immer noch vergleichsweise geringen Angebots von modernen Flächen in den besonders gefragten Büromarktlagen erweist sich die Spitzenmiete stabil und notiert weiterhin bei 28,50 €/m². Die realisierte Durchschnittsmiete kann im Vergleich zum Jahresende 2020 sogar leicht um knapp 6 % zule-gen und liegt wieder wie im Vorjahresquartal bei 16,30 €/m².
Perspektiven
„Trotz des verhaltenden Starts in das Jahr und den immer noch herausfordernden Rahmenbedingungen aufgrund der Corona-Pandemie kann wegen der anziehenden Impfkampagne und möglicher Nachholeffekte auf den Nutzermärkten davon ausgegangen werden, dass sich die Marktdynamik im weiteren Jahr-esverlauf beschleunigt und die Flächenumsätze spürbar zulegen. Aus heutiger Sicht ist eine weitere Stabilisierung des Leerstandsniveaus im Verlauf des Jahres das wahrscheinlichste Szenario. Damit einher-gehend kann auch von einer seitlichen Bewegung der Mietpreise ausgegangen werden“, so Philip Bellen-baum.