Der Hamburger Büromarkt hat sich trotz des herausfordernden Umfelds sehr gut behauptet und das erste Quartal mit einem Flächenumsatz von 102.000 m² abgeschlossen. Das Ergebnis liegt damit rund 11 % unter dem Vorjahreswert und ebenfalls 11 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
An den anderen großen Bürostandorten mussten überwiegend höhere Umsatzeinbußen hingenommen werden, nichtsdestotrotz reiht sich die Hansestadt hinter Berlin (144.000 m²) und München (120.000 m²) auf dem dritten Rang ein. „Die Marktaktivität in Hamburg ist mit den Vorjahren vergleichbar, was die im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre liegende Anzahl an Vertragsabschlüssen unterstreicht. Während im Flächensegment von 2.000 bis 10.000 m² ein wesentlich höherer Umsatz erzielt wurde als im Mittel (+27 %), konnte bisher noch kein Großabschluss jenseits der 10.000 m² verzeichnet werden“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter.
Die größten Abschlüsse entfallen auf die IU Internationale Hochschule mit 6.800 m² in Eppendorf und Telefónica Deutschland mit 6.700 m² in der City.
Breit aufgestellte Nachfragebasis
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen liegt die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit knapp 24 % auf dem ersten Rang und verteidigt damit ihre Spitzenposition. Informations- und Kommunikationstechnologien folgen mit gut 16 % auf dem zweiten Platz und profitieren dabei nicht zuletzt von der Anmietung der Telefónica Deutschland. Darüber hinaus steuern das Gesundheitswesen (12,5 %) sowie die öffentliche Verwaltung (11 %) zweistellige Ergebnisse zum Umsatz bei. Insgesamt spiegelt das Ranking damit die breite Nachfragebasis des Hamburger Markts wider.
Abwärtstendenz des Leerstands hält an
Der Leerstand reduziert sich peu à peu weiter und beläuft sich am Ende des ersten Quartals auf 555.000 m². Dies entspricht einem Rückgang um knapp 3 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Rund ein Fünftel der leer stehenden Flächen weist eine moderne Ausstattung auf. Mit einem Umfang von 116.000 m² haben sie um rund 10 % zugelegt, was aufgrund der hohen Nachfrage in diesem Segment erfreulich ist. In den beiden nachfragestarken Büromarktzonen City und City Süd stehen die meisten leer stehenden Flächen zur Verfügung. Während in der City davon 37.000 m² einer modernen Qualität zuzuordnen sind, beläuft sich dieses Volumen in der City Süd nur noch auf 7.000 m². Die Leerstandsquote des Gesamtmarkts liegt bei 3,9 %, im Teilmarkt City lediglich bei 3,5 %.
Flächen im Bau spürbar gesunken
Die Flächen im Bau sind in den vergangenen zwölf Monaten um gut 26 % gesunken und belaufen sich auf 314.000 m². Die dem Markt davon zur Verfügung stehenden Flächen sind mit knapp 40 % noch wesentlich stärker gesunken und weisen ein Volumen von 96.000 m² auf. Beide Werte liegen im langfristigen Vergleich deutlich unter dem Durchschnitt und für das Gros der Flächen wird erst ab 2024 oder ab 2025 mit einer Fertigstellung gerechnet. Bemerkenswert ist, dass in der City kurz– bis mittelfristig kaum Neubauflächen auf den Markt kommen werden.
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Spitzenmiete, die in der Innenstadt erzielt wird, in den kommenden Quartalen weiter anziehen wird. Aktuell beträgt sie 35 €/m², was einem Anstieg um 6 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts konnte das hohe Vorjahresniveau nicht ganz halten und beträgt nunmehr 21,10 €/m², in der City hat sie auf 27,50 €/m² zugelegt.
Perspektiven
„Es ist davon auszugehen, dass sich die wirtschaftlichen Unsicherheiten und geopolitischen Konflikte weiterhin dämpfend auf die Nachfrage auswirken. Wie stark sich dies im Flächenumsatz widerspiegelt, bleibt abzuwarten, denn grundsätzlich bestehen einige übergeordnete Nachfragetrends, die auch in der Hansestadt zu beobachten sind. Unternehmen passen ihren Flächenumfang der (neuen) Flexibilität ihrer Arbeitskultur entsprechend an und legen hohen Wert auf moderne Flächen in zentralen Lagen, um u.a. im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter zu punkten. Darüber hinaus werden verstärkt ESG-konforme Immobilien gesucht“, so Heiko Fischer.