Der Berliner Büroflächenmarkt bleibt mit einem beachtlichen Ergebnis Primus beim Vergleich der bundesweiten Flächenumsätze. Nach einem starken Jahresauftakt (181.000 m²) folgte nun ein sehr robustes zweites Quartal. Mit rund 338.000 m² liegt das jüngste Halbjahresresultat in der Bundeshauptstadt nur 1 % unter dem Vorjahresergebnis und gleichauf mit dem Zehn-Jahresdurchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Damit wird München (234.000 m²) ganz klar auf den zweiten Platz verwiesen. „Bemerkenswert ist die über alle Größenklassen hohe Anmietungstätigkeit in Berlin. Rund 34 % bzw. mehr als 115.000 m² des Flächenumsatzes gehen zurück auf Großanmietungen jenseits der 10.000 m²-Marke. Ihr Ergebnis ist damit deutlich überdurchschnittlich und es ist der zweithöchste Halbjahreswert nach 2020 (knapp 132.000 m²) überhaupt. Auf hohem Niveau bewegen sich auch weiterhin die Abschlüsse zwischen 5.001 und 10.000 m² mit einem Umsatz exakt im Zehn-Jahresdurchschnitt von 40.000 m². Während im mittleren Größensegment das Anmietungsgeschehen aktuell noch etwas verhaltener ausfällt, kann für die Größenklasse unter 500 m² ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis vermeldet werden“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter.
Sonstige Dienstleistungen sehr anmietungsstark
Die öffentliche Verwaltung ist auch zum Halbjahr 2021 die anmietungsstärkste Branche. Mit einem Flächenumsatz von rund 80.000 m² wurde das fulminante Vorjahresergebnis zwar um 43 % verfehlt, doch liegt das jüngste Resultat deutlich über dem Langzeitdurchschnitt (+26 %). Dabei zeigt die öffentliche Verwaltung eine hohe Anmietungstätigkeit im gesamten Marktgebiet und über alle Größenklassen hinweg. Demgegenüber waren es vor allem Vertragsabschlüsse im kleineren Flächensegment, die für das gute Ergebnis von 20 % der sonstigen Dienstleistungen verantwortlich zeichnen. Größere Abschlüsse sind hier bis jetzt noch eher selten. Der weit überdurchschnittliche Marktanteil von Banken und Finanzdienstleistern von fast 16 % geht vor allem auf den Großabschluss der DKB Service GmbH (rund 33.500 m²) zurück.
Leerstand steigt weiter moderat, stabiles Bauvolumen
Der Leerstandsanstieg hat sich im zweiten Quartal moderat fortgesetzt. Aktuell stehen rund 590.000 m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Damit notiert die Leerstandsquote mit aktuell 2,9 % immer noch spürbar unter der Fluktuationsreserve. Vor allem bei den modernen Flächen deutet vieles auf eine Tempoverminderung beim Leerstandsanstieg hin. Nur knapp 38 % der leerstehenden Flächen verfügen aktuell über einen modernen Ausstattungsstandard. Vor allem in der Top-City und am Potsdamer/Leipziger Platz bleiben hochwertige Flächen Mangelware.
Aktuell befinden sich rund 1,34 Mio. m² Bürofläche im Bau. Damit ist der Wert gegenüber dem Vorjahr stabil und die Bauaktivität ist weiterhin auf einem hohen Niveau. Hier wird das große Vertrauen der Projektentwickler in den Bürostandort Berlin besonders deutlich. Rund 40 % aller Flächen im Bau sind aktuell bereits vermietet und dieser Wert dürfte hoch bleiben, denn moderner Leerstand ist limitiert und in den vergangenen fünf Jahren wurden 58 % des Flächenumsatzes im modernen Qualitätssegment getätigt. Mit mehr als 200.000 m² Flächen im Bau befindet sich ein Entwicklungsschwerpunkt aktuell in Kreuzberg/Friedrichshain, gefolgt von Mediaspree (knapp 180.000 m²) und Hauptbahnhof (mehr als 120.000 m²).
Spitzenmiete stabil
Berlins Spitzenmiete präsentiert sich zur Jahresmitte weiterhin stabil bei 40,00 €/m². Die Durchschnittsmiete zeigt sich erwartungsgemäß etwas volatiler. Sie notiert aktuell bei 27,30 €/m² und ist damit weiterhin mit Abstand die Höchste in Deutschland. In den vergangenen drei Monaten ist sie um 0,4 % gestiegen.
Perspektiven
„Die Marktaktivität dürfte sich in der zweiten Jahreshälfte noch einmal beschleunigen. Ein Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau und somit über 700.000 m² ist wahrscheinlich. Vor dem Hintergrund eines weiterhin niedrigen Leerstandvolumens bei anhaltend guter Nachfrage nach modernen Flächen, dürften sich die Mietpreisniveaus mindestens stabil bis leicht steigend entwickeln“, so Jan Dohrwardt.