BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Marktzahlen für 2025
Rückkehr von Großabschlüssen auf den europäischen Logistikimmobilien-Märkten
Der Flächenumsatz in den sechs Kernmärkten für Logistikimmobilien[1] verzeichnete aufgrund der Rückkehr von Großabschlüssen 2025 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg um 3 % auf 19,4 Mio. m². Das Volumen blieb jedoch unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Trotz eines unsicheren wirtschaftlichen Umfelds und anhaltender geopolitischer Spannungen war der europäische Logistikimmobilienmarkt im Jahr 2025 von einer positiven Dynamik geprägt. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Nutzermärkte bleiben trotz herausforderndem Umfeld resilient
Im Jahr 2025 zeigte sich ein differenziertes Marktbild mit teils stark auseinanderlaufenden Entwicklungen in den einzelnen Ländern. In einem weiterhin volatilen Umfeld veranlassten die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und geopolitischen Unsicherheiten zahlreiche Unternehmen in mehreren europäischen Märkten dazu, ihre Anmietungsentscheidungen zunächst zurückzustellen.
„Dennoch lassen sich auf europäischer Ebene mehrere strukturelle Trends erkennen, darunter die Rückkehr zu großen Transaktionen mit einer deutlichen Zunahme von Abschlüssen in der Größenordnung von 20.000 bis 40.000 m². Auch bei den Leerstandsquoten gibt es große Unterschiede, die je nach Region zwischen 2 % und 11 % liegen. Die Mieten steigen insbesondere in angebotsseitig stark angespannten Märkten, wie beispielsweise Barcelona, Mailand und Prag weiter”, so Craig Maguire, Head of European Logistics bei BNP Paribas Real Estate.
Hinter dieser Widerstandsfähigkeit verbergen sich jedoch erhebliche Unterschiede, die unmittelbar mit den lokalen Marktbedingungen zusammenhängen:
- Großbritannien: Hohe Dynamik in den Midlands (Birmingham), auf die 40 % aller Transaktionen entfallen, mit starker Nachfrage aus dem Healthcare- und dem Verteidigungssektor.
- Deutschland: Transaktionen über 20.000 m² um 30 % gestiegen, vor allem durch Logistikdienstleister, die für den E-Commerce tätig sind.
- Frankreich: Rückgang um 4 % aufgrund von wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten.
- Spanien: Unterstützt durch ein BIP-Wachstum von 2,9 % im Jahr 2025 erreichte der Markt fast das Rekordhoch von 2022.
- Niederlande: Rückgang des Volumens aufgrund von Grundstücksknappheit und behördlichen Einschränkungen; erstmals mehr Angebot im Bestand als im Neubau.
- Polen: Nach verhaltenem Jahresstart stieg der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr stetig an, und die Leerstandsquote fiel im 4. Quartal leicht auf 7,4 %.
Auf europäischer Ebene wurden die größten Abschlüsse in Frankreich und in Großbritannien verzeichnet (alle über 100.000 m²), darunter zwei von Amazon in Chartres und Beauvais sowie einer von Marks & Spencer (120.000 m²) in Nordengland.
Erholung des Mietmarkts: Spitzenmieten steigen weiter
Im Jahr 2025 stiegen die Logistikmieten europaweit im Durchschnitt um 4,5 %. Dieses anhaltende Wachstum ist auf folgende drei Faktoren zurückzuführen: die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken, sehr wenige spekulative Projekte sowie steigende Baukosten und höhere Anforderungen an Logistikobjekte. Dieser Aufwärtstrend wird sich voraussichtlich auch 2026 fortsetzen, wenn auch in einem moderateren Tempo als in den letzten Jahren.
Investmentmarkt: nachhaltige Erholung
Mit einem Investitionsvolumen von knapp 45 Mrd. € im Jahr 2025 hat der Markt für Industrie- und Logistikinvestments wieder sein Vorkrisenniveau erreicht und damit ein europaweites Wachstum von durchschnittlich 11 % gegenüber 2024 verzeichnet. „Diese Erholung wird gestützt durch das stabilere Finanzierungsumfeld, die niedrigere Inflation und das erneute Interesse von Investoren an Logistikimmobilien, die inzwischen ein Viertel der gesamten europäischen Immobilieninvestitionen ausmachen, gleichauf mit Büroimmobilien. Allerdings ist die Performance auf dem Kontinent nach wie vor uneinheitlich und weist erhebliche Unterschiede zwischen den Märkten auf”, erläutert Craig Maguire.
So entfallen auf den deutschen und den britischen Markt fast 50 % des gesamten Investitionsvolumens. Allein auf den britischen Markt, der sich besonders dynamisch entwickelt hat, entfällt ein Drittel aller Investitionen in Europa. Diese beiden Märkte profitierten ebenso wie Schweden von großen Portfolioverkäufen. In Deutschland war die Marktaktivität im Jahresverlauf eher verhalten, wenngleich in der zweiten Jahreshälfte mit einer deutlichen Beschleunigung, die insbesondere auf Portfolioverkäufe zurückzuführen war. In Spanien unterstützt ein solides makroökonomisches Umfeld weiterhin das Marktgeschehen.
Rückkehr von Großabschlüssen und paneuropäischen Joint Ventures
Das Jahr 2025 war durch die Rückkehr von Großabschlüssen auf dem europäischen Logistikinvestitionsmarkt gekennzeichnet. Zu den größten Transaktionen zählten diese:
- LondonMetric kaufte das britische Portfolio von Urban Logistics für 1,4 Mrd. €.
- Tritax Big Box kaufte ein Industrieportfolio von Blackstone im Wert von 1,2 Mrd. €.
- Segro erwarb von Tritax Eurobox ein 370.000 m² großes Portfolio mit Standorten in Deutschland und den Niederlanden.
Mehrere paneuropäische Joint Ventures trugen ebenfalls zur Marktdynamik bei und spiegelten das wachsende Interesse internationaler Investoren wider — darunter die Partnerschaft zwischen AustralianSuper und Oxford Properties sowie das Joint Venture zwischen AREIM und VGP.
Stabilisierung der Spitzenrenditen 2026 zu erwarten
Im Jahr 2025 zogen die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien in einigen großen europäischen Volkswirtschaften an und lagen zwischen 4,5 % in Deutschland und 5,4 % in Italien. Die höher als erwartet ausgefallenen langfristigen Zinsen führten demgegenüber gegen Ende des Jahres zu einem leichten Anstieg der Renditen in Frankreich und in Deutschland. „Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarten wir eine Phase der Stabilisierung mit stabilen Renditen und einem moderaten Anstieg der Kaufpreise, gestützt durch ein anhaltendes Mietwachstum”, resümiert Craig Maguire.
[1] Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Niederlande, Polen, Spanien