Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt hat einen fulminanten Jahresstart hingelegt und mit einem Flächenumsatz von 68.000 m² nicht nur das Vorjahresergebnis um 42 % übertroffen, sondern auch das beste Resultat der vergangenen zehn Jahre erzielt. Auch der langjährige Durchschnitt konnte um fast 40 % überschritten werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Erfreulicherweise resultiert die positive Entwicklung aus einer breiten Nachfrage aller Branchengruppen. Auch aus der sowohl strukturell als auch von der Pandemie erheblich betroffenen Automotive-Branche kommen wieder zunehmend positive Signale. Da verwundert es nicht, dass Projektentwickler immer häufiger bereit sind, auch in der weiteren Peripherie Projekte ins Risiko zu entwickeln, da die Grundstückspreise und -verfügbarkeit dies in zentraleren Lagen kaum zulassen. Im bundesweiten Vergleich gehört München mit diesem Ergebnis aber wie auch in der Vergangenheit zu den Logistikregionen mit vergleichsweise geringen Flächenumsätzen“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zu den größten Abschlüssen zählte beispielsweise der Mietvertrag des Maschinenbauers ASM Assembly Systems in Weßling über rund 10.000 m².
Wie bereits im vergangenen Jahr starten auch zu Beginn 2021 die für den Münchener Markt traditionell wichtigen Produktionsunternehmen durch und setzen sich mit einem Umsatzanteil von fast 44 % an die Spitze aller Branchengruppen. Aber auch die Nachfrage der Logistikdienstleister bewegt sich auf unverändert hohem Niveau, sodass sie sich mit ihrem Anteil von gut einem Viertel in etwa im langjährigen Schnitt bewegen. Ähnlich stellt sich die Situation für Handelsunternehmen dar, auch wenn sie mit rund 22 % etwas unter ihrem üblichen Wert liegen. Verantwortlich hierfür ist aber nicht eine geringere Nachfrage, sondern das zu geringe Angebot, gerade im Stadtgebiet oder im direkten Umland, von wo aus sie ihre Last-Mile-Logistik organisieren müssen.
Hoher Flächenumsatz ohne Großabschluss – Mieten haben angezogen
Wie gut der Jahresauftakt ausfällt, zeigt sich auch daran, dass der hohe Flächenumsatz ohne eine einzige Großanmietung über 20.000 m² zustande gekommen ist. Allerdings konnte in den beiden nächstgrößeren Klassen (zwischen 8.000 und 20.000 m²) eine überproportionale Umsatzbeteiligung registriert werden. Insgesamt steuerte dieses Marktsegment knapp 36 % zum Resultat bei. Noch bemerkenswerter ist aber der Beitrag kleinerer Abschlüsse bis 5.000 m². Auf diese Verträge entfielen fast zwei Drittel des Umsatzes. Selbst für München, wo diese Kategorie traditionell einen höheren Stellenwert hat als in allen anderen großen Standorten, ist dies ein außergewöhnlich hoher Wert.
Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage in Verbindung mit einem weiterhin zu geringen Angebot, insbesondere in den zentralen Lagen, überrascht es nicht, dass die Mietpreisniveaus leicht angezogen haben. Diese Entwicklung hatte sich schon seit Längerem angedeutet. Die Spitzenmiete hat demzufolge um rund 3 % auf jetzt 7,20 €/m² zugelegt, und die Durchschnittsmiete ist um knapp 2 % auf aktuell 6,20 €/m² gestiegen. Damit bleibt München weiterhin der teuerste deutsche Standort. Bezogen auf die Neubautätigkeit ist, wie bereits in den Vorjahren, am Jahresanfang mit lediglich 8 % ein unterdurchschnittlicher Umsatzanteil zu beobachten, der im Laufe des Jahres aber mit großer Wahrscheinlichkeit deutlich anziehen dürfte.
„Die Zuversicht und Stimmung in vielen Unternehmen wird sich mit dem Ende des Lockdowns und einem sukzessiven Abbau der Einschränkungen vermutlich weiter bessern, sodass sich die ohnehin gute Nachfrage noch einmal leicht erhöhen dürfte. Limitierend könnte sich dabei aber, wie auch schon in der Vergangenheit, die Angebotsknappheit bemerkbar machen. Vor diesem Hintergrund spricht viel dafür, dass die Mietpreise weiter leicht steigen werden. Aus heutiger Sicht erscheint ein Flächenumsatz deutlich über dem Vorjahresresultat wahrscheinlich. Ob eventuell sogar die 300.000-m²-Schwelle in Reichweite rücken könnte, bleibt aber noch abzuwarten“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.