Im dritten Quartal 2025 setzte der deutsche Wohn-Investmentmarkt seine Marktbelebung aus dem ersten Halbjahr fort, wobei sich die Dynamik zuletzt leicht abgeschwächt hat. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 2025 rund 6,3 Mrd. € in größere Wohnungsportfolios ab 30 Wohneinheiten investiert und das Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum um 7 % übertroffen. In Anbetracht der abgeschlossenen Konsolidierungsphase und der steigenden Zahl an verfügbaren Investmentopportunitäten dürfte sich die Markterholung im Schlussquartal beschleunigen und zu einem Jahresendergebnis oberhalb des Vorjahresergebnisses führen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nach den ersten drei Quartalen 2025 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 6,3 Mrd. €. Wohnen behauptet damit auch nach neun Monaten den ersten Platz als umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Das stark verbesserte Sentiment wird gestützt durch die Forward Deals, die an Bedeutung gewonnen haben. Gleich drei großvolumige Transaktionen in diesem Segment im abgelaufenen Quartal in Berlin und Nordrhein-Westfalen zeugen vom Vertrauen der Investoren in die guten Aussichten der deutschen Wohnimmobilienmarkts. Darüber hinaus trägt das deutlich gestiegene Gewicht großvolumiger bundesweiter Bestandsportfolios sowie das zurückgekehrte Interesse am Value-add-Segment maßgeblich zur nachhaltigen Markterholung bei“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Das registrierte Investmentvolumen ist im dritten Quartal gegenüber den ersten beiden Quartalen moderat rückläufig. Dies begründet sich weniger in einer nachlassenden Nachfragesituation, sondern vielmehr im begrenzten Angebot, gerade im großvolumigen Segment über 100 Mio. €. Nichtsdestotrotz kann die im dritten Quartal angezogene Frequenz an Transaktionen als positiver Indikator für den Markt gewertet werden. Die weiterhin schwächelnde Konjunkturseite sowie die bestehenden geopolitischen Risiken werden auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt klar positiv überlagert von den guten Aussichten auf der Nutzerseite und der verbesserten Kapitalverfügbarkeit. Dies spiegelt sich in einer sehr gut gefüllten Deal-Pipeline wider, die den deutschen Wohn-Investmentmarkt in den kommenden Monaten antreiben dürfte.“
Großvolumige Transaktionen über 100 Mio. € mit einem Marktanteil von 37 %
Großdeals über 100 Mio. € tragen mit 37 % den höchsten Anteil zum gesamten Investmentvolumen bei, wenngleich dieser Beitrag relativ betrachtet niedriger als im langjährigen Durchschnitt ausfällt (Ø10 Jahre: 51%). Nachdem im ersten Halbjahr bereits acht bundesweite Portfolios registriert wurden, steuerten im dritten Quartal zwei Forward Deals beträchtliche Anteile zum Investmentvolumen dieser Größenklasse bei. Zudem präsentiert sich das mittlere Größensegment (25–50 Mio. €) mit einem Marktanteil von 23 % lebhaft.
Forward Deals und moderne Bestandsobjekte überdurchschnittlich präsent
Sowohl Forward Deals mit 31 % (Ø10 Jahre: 26 %) als auch moderne Bestandsobjekte mit 14 % (Ø10 Jahre: 6 %) sind derzeit überdurchschnittlich stark nachgefragt. Dies kann als Zeichen für den in den vergangenen Quartalen verbesserten Fremdkapitalzugang sowie für die hohe Nachfrage nach Neubauobjekten bei gleichzeitig niedrigem Angebot gewertet werden. Die volumenstarken Bestandsportfolios steuern mit einem Marktanteil von 40 % (Ø10 Jahre: 47 %) aktuell wieder mehr zum Investmentvolumen bei als in den vergangenen Jahren.
Equity/Real Estate Funds und Investment-/Asset Manager mit Transaktionsvolumen über 1 Mrd. €
Equity/Real Estate Funds sind mit einem Marktanteil von 20 % (knapp 1,3 Mrd. €) und Investment-/Asset Manager mit 18 % (rund 1,1 Mrd. €) die beiden umsatzstärksten Käufergruppen. Auffällig ist zudem, dass im Vergleich zu den beiden Vorjahren auch Immobilienunternehmen (13%, rund 800 Mio. €) wieder stärker akkumulieren. Weiterhin ist der überdurchschnittlich hohe Marktanteil (34 %) von ausländischem Kapital auf der Käuferseite (Ø10 Jahre: 26 %) als positives Zeichnen zu werten. Diese Käufergruppen nutzen vermehrt die aktuell günstigen und sich weiter verbessernden Rahmenbedingungen, um gezielt Investmentopportunitäten zu nutzen.
A-Städte und besonders Berlin mit hohem Investmentvolumenzuwachs im dritten Quartal
Nachdem die A-Städte (bedingt durch einen hohen Anteil von bundesweiten Portfolios) im ersten Halbjahr an der Verteilung des Investmentvolumens noch unterdurchschnittlich vertreten waren, legten sie im dritten Quartal überproportional stark auf 2,4 Mrd. € zu. Einen wesentlichen Beitrag hierzu steuerte insbesondere Berlin mit einem Investmentvolumen von knapp 1,5 Mrd. € bei. Der im abgelaufenen Quartal in der Bundeshauptstadt registrierte hohe Investmentvolumenzuwachs wurde besonders durch Forward Deals angetrieben.
Perspektiven
Das zurückgekehrte Investoreninteresse im Segment der Value-add- und Forward Deals sowie die signifikant angezogene Frequenz an zum Abschluss gebrachten Transaktionen und die Zunahme von großvolumigen bundesweiten Portfoliotransaktionen gegenüber dem Vorjahr unterstreichen den Fortbestand der neue Aufschwungphase auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt. Entgegen den vergangen beiden Jahren findet das Investmentgeschehen zunehmend auch wieder abseits der als sichere Häfen geltenden A-Städte statt. Dies und eine ausgeprägte Verteilung auf die Sub-Asset- und Risikoklassen sind positive Indikatoren für den Markt und Zeichen für eine an Breite gewinnende Markterholung. Dies ist umso bemerkenswerter vor dem Hintergrund des noch nicht wieder angesprungenen Konjunkturmotors und der immanenten geo- und zollpolitischen Unwägbarkeiten, die insbesondere die gewerblichen Immobilienmärkte fest im Bann halten. Die sich für die kommenden Monate allmählich verbessernden konjunkturellen Aussichten, insbesondere angefacht durch das von der Bundesregierung geschnürte Ausgaben- und Investitionspaket, die von der deutschen Legislative in Aussicht gestellten Unterstützungen des deutschen Wohnungsmarkts sowie die stabilen und wieder besser planbaren Fremdkapitalkosten, sollten diese Negativtrends klar überlagern und dem deutschen Wohn-Investmentmarkt weiterhin Anschub geben.
Der signifikante Anstieg der Wohnraumnachfrage der vergangenen Jahre steht einem rückläufigen Wohnungsneubau gegenüber und führt zu einer äußerst angespannten Angebot-Nachfrage-Situation auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. In den Top-Märkten zeigt sich diese Disparität insbesondere in einer ausgeprägten Dynamik der Wohnungsmieten: So wurden im Neubausegment beispielsweise in Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart allein im ersten Halbjahr 2025 Mietpreissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich verzeichnet. Es ist davon auszugehen, dass sich der Trend steigender Mieten verfestigt. Denn angesichts des weiterhin viel zu geringen Wohnungsneubaus dürfte der Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten nicht nur kurz- sondern auch mittelfristig Bestand haben. Dies unterfüttert das wachsende Investoreninteresse an deutschen Wohnimmobilien. Gerade angelsächsische Investoren nehmen den deutschen Wohn-Investmentmarkt wieder zunehmend ins Visier. Insgesamt spricht dies für eine mittel- bis langfristig hohe und in der Tendenz weiter steigende Nachfrage auf Investorenseite.
„Für das Schlussquartal erwarten wir eine weiter an Dynamik gewinnende Markterholung, da viele erst im zweiten Quartal in die Vermarktung gestarteten Investmentprodukte zu einem hohen Überhang an noch nicht zum Abschluss gebrachten Transaktionen geführt haben. Angesichts der sehr gut gefüllten Dealpipeline und mit der Aussicht auf weitere Portfoliobereinigungen gehen wir weiterhin von einem Investmentvolumen im zweistelligen Milliardenbereich bis zum Jahresende aus“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.