Der Logistik-Investmentmarkt konnte in den ersten neun Monaten 2025 ein Transaktionsvolumen von 4,2 Mrd. € verbuchen. Das Ergebnis nach Ende des dritten Quartals verfehlt den langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 5,2 Mrd. €) zwar um knapp 20 %, bleibt jedoch nur leicht hinter dem Niveau des Vorjahreszeitraums (-5 %) zurück. Dies täuscht ein wenig darüber hinweg, dass sich der Markt deutlich lebhafter im Vergleich zum Vorjahr und besonders zu 2023 präsentiert. Zu verzeichnen ist eine signifikant gestiegene Frequenz an zum Abschluss gebrachten Transaktionen, welche sich bislang jedoch noch nicht in einem höheren Investmentvolumen ausdrücken, da hierfür großvolumige Portfoliodeals fehlen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Sowohl Portfoliotransaktionen mit 29 % Marktanteil (Ø 10 Jahre: 43 %) als auch Großdeals über 100 Mio. € mit 21 % (Ø 10 Jahre: 44 %) steuern unterdurchschnittlich zum Logistik-Investmentvolumen bei. „Positiv zu werten ist jedoch, dass im dritten Quartal drei Portfoliodeals über 100 Mio. € registriert werden konnten“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. In Betrachtung der ersten drei Quartale steht für das Segment der Einzeldeals ein insgesamt vergleichsweise gutes Ergebnis zu Buche. Mit knapp 3 Mrd. € Investmentumsatz notiert dieses leicht über dem langjährigen Durchschnitt. Die beiden Vorjahresergebnisse (2,2 Mrd. € bzw. 2,3 Mrd. €) wurden hier deutlich übertroffen. Alle A-Standorte verzeichneten im dritten Quartal eine Dekompression der Netto-Spitzenrenditen um 15 Basispunkte. Für die A-Standorte werden nunmehr 4,40 %, angesetzt, während Leipzig zu 4,60 % rentiert.
Ausländische Investoren sehr präsent
Die A-Standorte tragen insgesamt rund 940 Mio. € zum Gesamtergebnis bei, mit Rekordergebnissen über 200 Mio. € in Düsseldorf und Stuttgart. Die übrigen Top-Märkte notieren jedoch weiterhin unter ihrem jeweiligen langjährigen Durchschnitt. Auffällig an der Verteilung des Volumens nach Größenklassen ist der mit 21 % (Ø 10 Jahre: 44 %) sehr geringe Anteil an Großdeals über 100 Mio. €. Hier konnten bislang nur fünf Deals registriert werden (drei davon in Q3). Lebhaft präsentiert sich jedoch das Segment mittelgroßer Deals (25 und 50 Mio. €) mit einem Marktanteil von 19 % (Ø 10 Jahre: 14 %). Mit gut 800 Mio. € konnte hier auch absolut betrachtet ein im langjährigen Vergleich überdurchschnittliches Ergebnis verbucht werden. Ausländische Investoren sind für 69 % des Volumens verantwortlich. Dieser Anteil liegt über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre, der bei 56 % liegt.
Perspektiven
Der Logistik-Investmentmarkt präsentierte sich im aktuellen Marktumfeld insgesamt robust. Zwar hat das Investmentvolumen bislang noch nicht die gewohnten Größenordnungen erreicht, jedoch signalisiert die gestiegene Zahl an registrierten Transaktionen eine moderate Markterholung. Aktuell bestimmt eine Vielzahl an Faktoren die Investoren- und Nutzerstimmung. Neben ausgeprägten Negativtrends stehen ebenso Positivtrends. Ein erheblicher Unsicherheitsfaktor für die Weltwirtschaft und der deutschen Konjunktur besteht weiterhin in der wechselhaften Handelspolitik der USA. Die Konsequenzen sowie potenzielle Gegenmaßnahmen sind schwer einzuschätzen, und die sich häufig verändernden Rahmenbedingungen führen zu einer spürbaren Zurückhaltung bei unternehmerischen Investitionen. Weiterhin sind die geopolitischen Unwägbarkeiten derzeit besonders ausgeprägt. Die weitere Eskalation von militärischen Konflikten birgt das Potenzial, die Stimmung für Investitionen und die Wirtschaft merklich einzutrüben. Demgegenüber steht jedoch die entschlossene Ausgabenpolitik der deutschen Bundesregierung, mit den beträchtlichen Sondervermögen Investitionsanreize und positive Impulse für die deutsche Wirtschaft zu setzen. Aktuell kommen Impulse aus dem Nutzermarkt, primär aus dem Segment Rüstung/Defense, was sich bereits in einer kleinen Sonderkonjunktur ausdrückt. Davon sollte insbesondere der Logistikmarkt profitieren.
„Vor diesem Hintergrund dürfte sich das Investmentgeschehen bereits im Schlussquartal beschleunigen. Besonders wenn sich der abzeichnende Trend einer steigenden Zahl an zum Abschluss gebrachter großvolumiger Transaktionen fortsetzt, erscheint ein Investmentvolumen im Bereich des Vorjahres, hier lag es bei 6,9 Mrd. €, beziehungsweise leicht darüber zum Jahresende als das wahrscheinlichste Szenario“, so Christopher Raabe.