Der Hamburger Lager– und Logistikflächenmarkt (inkl. Umland) setzt seine positive Entwicklung des ersten Halbjahres weiter fort und erzielt in den ersten drei Quartalen 2021 einen Flächenumsatz von insgesamt 431.000 m². Dieses Ergebnis liegt knapp 27 % über dem Vorjahreswert und rd. 19 % über dem Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„In den vergangenen zehn Jahren lag der Wert lediglich 2015 nach neun Monaten auf einem noch höheren Niveau. Im Vergleich mit den anderen großen deutschen Logistik-Hubs, die ebenfalls überwiegend überdurchschnittliche Resultate erreicht haben, reiht sich die Hansestadt hinter Frankfurt mit 625.000 m² und vor Berlin mit 387.000 m² auf dem zweiten Platz ein“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zwar haben die Großabschlüsse von Riess Ambiente in Nützen (37.700 m²), Greiwing logistics for you (29.200 m²) und Group 7 in Hamburg (26.000 m²) einen wesentlichen Beitrag zu diesem hervorragenden Ergebnis geleistet, darüber hinaus besteht aber auch eine rege Nachfrage nach Flächen zwischen 5.000 und 20.000 m², die deutlich überdurchschnittliche Umsätze verzeichnen.
Logistikdienstleister mit Abstand stärkste Kraft
Bei der Verteilung nach Branchen zeigt sich, dass Logistikdienstleister zu alter Stärke zurückgefunden haben. Gerade in diesem Segment waren im vergangenen Jahr die Auswirkungen der Corona-Pandemie durch einen geringeren Hafenumschlag im Im– und Export deutlich spürbar. Aktuell zeichnen sie für mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich und liegen mit über 240.000 m² weit über dem zehnjährigen Durchschnitt (+44 %). Handelsunternehmen setzen zwar weniger um als im starken Vorjahreszeitraum, steuern mit knapp 27 % aber auch einen über dem Schnitt liegendes Volumen zum Ergebnis bei. Auf produzierende Unternehmen entfallen gut 11 %.
Der Flächenumsatz verteilt sich sehr gleichmäßig über die einzelnen Größenklassen, was die breite Nachfragebasis des Hamburger Logistikmarkts unterstreicht. Im langjährigen Vergleich bleiben lediglich die beiden Kategorien bis 5.000 m² hinter ihren Durchschnittswerten zurück. Mit insgesamt gut einem Fünftel liegen sie absolut dennoch über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Besonders bemerkenswert sind die hohen Umsätze in den Kategorien 5.001 bis 8.000 m² und 8.001 bis 12.000 m², die mit jeweils rund 22 % einen noch etwas höheren Umsatz generieren als Großverträge über 20.000 m² (21,5 %). Darüber hinaus erzielt des Segment zwischen 12.000 und 20.000 m² ebenfalls ein weit überdurchschnittliches Resultat.
Nachdem im Vorjahr durch die geringere Nachfrage nach langer Zeit durchaus wieder umfangreichere Flächen am Markt zur Verfügung standen, wurden diese im Jahresverlauf überwiegend vermietet bzw. werden aktuell wieder zügig vom Markt absorbiert. Insbesondere im Flächensegment ab 5.000 m² besteht daher erneut ein - je nach Lage - nur sehr eingeschränktes Angebot. Vor diesem Hintergrund sind sowohl die Durchschnitts– als auch die Spitzenmiete gestiegen. In der Spitze sind nunmehr 6,50 €/m² anzusetzen, was einer Steigerung von gut 3 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Sie wird für Top-Objekte in Hafenlagen, Altenwerder und Hausbruch erzielt. Die Durchschnittsmiete notiert bei 5 €/m².
Perspektiven
„Auch für die kommenden Quartale kann ein weiteres leichtes Anziehen des Mietpreisniveaus nicht ausgeschlossen werden. Die Nachfrage dürfte dabei weiterhin lebhaft sein, so dass für das Gesamtjahr davon auszugehen ist, dass erstmals seit 2016 wieder ein Flächenumsatz jenseits der 500.000-m²-Marke erreicht werden kann. Mit Spannung wird darüber hinaus erwartet, welche Mieter für die kurz vor der Fertigstellung stehende Entwicklung MACH 2 in Wilhelmsburg mit mehr als 100.000 m² Hallenfläche gewonnen werden können. Es ist die erste doppelstöckige Anlage dieser Größenordnung in Deutschland“,
so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.