Der Büroflächenumsatz in Deutschlands wichtigsten Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München beläuft sich zum Ende des dritten Quartals auf gut 2,0 Mio. m². Damit notiert das Ergebnis 3,4 % über Vorjahresniveau, und der direkte Quartalsvergleich unterstreicht das insgesamt stabile Marktgeschehen in einem weiterhin schwachen Wirtschaftsumfeld. Positive Impulse kamen dabei zuletzt aus dem wichtigen mittelgroßen Segment, das in den vergangenen Monaten nach langer Zeit wieder deutlich und nachhaltig an Anmietungsdynamik gewonnen hat. Unverändert dynamisch läuft der Markt im kleinen Flächensegment, während die enge Taktung der Großtransaktionen vom Jahresbeginn nicht gehalten werden konnte. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
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Flächenumsatz mit 2,0 Mio. m² rund 3,4 % über Vorjahresniveau
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Leerstand steigt auf 8,4 Mio. m² (+18 % im Vorjahresvergleich)
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Bautätigkeit sinkt auf 2,3 Mio. m² (-8 % im Vorjahresvergleich)
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Spitzenmieten steigen in Berlin und Düsseldorf, Aufwärtsdruck in allen Märkten ungebrochen
„Die deutschen Büromärkte beenden das dritte Quartal mit einem Flächenumsatz von 2 Millionen m² und damit leicht über Vorjahresniveau. Das Ergebnis ist umso bemerkenswerter, da es den Märkten weiterhin an konjunkturellem Rückenwind mangelt und es den Unternehmen nicht zuletzt aufgrund der komplexen geopolitischen Lage sowie den unverändert schwelenden Zollkonflikten an Planungssicherheit fehlt. Gerade das im direkten Quartalsvergleich nun stabile Ergebnis der Sommermonate unterstreicht die Resilienz der deutschen Bürohochburgen“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Das Grundtempo im Anmietungsgeschehen hat trotz der jüngst wieder leicht eingetrübten Stimmung in der deutschen Wirtschaft nicht merklich nachgelassen, sondern vielmehr senden die Märkte durchaus auch positive Signale aus. Besonders ins Gewicht fällt dabei der um 23 % gestiegene Flächenumsatz im so wichtigen mittleren Größensegment zwischen 5.000 und 10.000 m² gegenüber dem Vorjahr. Diese Säule des Vermietungsumsatzes war über weite Strecken so gut wie ausgefallen, doch nun registrieren wir hier in fast allen Bürohochburgen eine deutlich anziehende Dynamik. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung in den kommenden Monaten weiter verstetigt, denn auch bei Flächengesuchen in dieser Größenklasse registrieren wir auf Nutzerseite zunehmend mehr Sicherheit in der Anmietungsentscheidung“, führt Zorn aus. „Dies gilt für alle Größensegmente, sodass wir im kleinen Flächensegment unverändert eine recht rege und durchaus robuste Anmietungstätigkeit registrieren, und auch bei den Großabschlüssen über 10.000 m² notiert der Flächenumsatz weiterhin über Vorjahresniveau. Zwar konnte die enge Taktung vom Jahresbeginn nicht gehalten werden, allerdings gilt hier zu bedenken, dass die große Mehrheit dieser Großgesuche auf Premiumflächen in den Top-Lagen abzielt und diese aktuell in fast allen Märkten nur in Projektentwicklungen bedient werden können. Entsprechend lang kann der Prozess von der initialen Umzugsentscheidung bis hin zur Vertragsunterzeichnung dauern.“
Frankfurt mit über 500.000 m² Flächenumsatz weit an der Spitze, München mit starkem dritten Quartal auf Rang 2, Berlin unverändert vor Hamburg
Der Frankfurter Büromarkt kann zum Ende des dritten Quartals einen Büroflächenumsatz von 501.000 m² (+63 % im Vorjahresvergleich) vermelden und damit einen neuen Hochwert in der langen Historie der Mainmetropole. Zuletzt wurde ein solches Ergebnis zur Jahrtausendwende registriert. Auf einen fulminanten Jahresauftakt und ein starkes zweites Quartal folgte nun ein immer noch überdurchschnittliches drittes Quartal mit 135.000 m². Der Markt in der Mainmetropole zeigt sich im bundesweiten Vergleich dynamisch wie kein zweiter und macht in jedem Quartal durch Großabschlüsse auf sich aufmerksam. Während in den vergangenen Jahren Abschlüsse mit Mietflächen von jeweils über 10.000 m² in Frankfurt eine Seltenheit waren, wurden im laufenden Jahr insgesamt neun Großverträge über insgesamt 209.000 m² abgeschlossen, darunter zwei in den Sommermonaten.
Auch der Münchener Büromarkt präsentiert sich bei den Großabschlüssen auf Kurs. Bereits 2024 hat die bayerische Landeshauptstadt mit Großverträgen gepunktet, und dieser Trend findet 2025 seine Fortsetzung. Insgesamt wurden bis Ende September fünf dieser Deals registriert. Zusammen steuern sie rund 88.000 m² zum aktuellen Flächenumsatz von 408.000 m² bei, der damit das sehr starke Vorjahresergebnis um nur 8 % verfehlt. Dass Großabschlüsse im aktuellen Marktumfeld unverändert den Unterschied machen, zeigt sich am Beispiel Berlin. Der Bundeshauptstadt fehlen weiterhin die für sie so charakteristischen Großabschlüsse. Nur ein Vertrag mit knapp über 10.000 m² konnte bis dato 2025 registriert werden. Das sehr rege Anmietungsgeschehen im kleinen und mittleren Flächensegment kann diesen Mangel nicht kompensieren, sodass sich der Flächenumsatz Ende September nur auf 362.000 m² beläuft und das Vorjahresergebnis um 14 % verfehlt wird.
Auf Rang vier ordnet sich der Hamburger Büromarkt ein, der sich einmal mehr sehr stabil präsentiert – auch über alle Größenklassen hinweg. Mit 308.000 m² notiert der Flächenumsatz in der Hansestadt gut 2 % über Vorjahresniveau. Ein Umsatzplus gegenüber 2024 wird auch für den Kölner Büromarkt mit 177.000 m² bzw. +8 % registriert. Im dritten Jahr in Folge kann die Domstadt steigende Flächenumsätze vermelden, wobei der Anschluss an den Langzeitdurchschnitt noch gelingen muss. Gegenüber dem Vorjahr an Tempo verloren hat das Anmietungsgeschehen im benachbarten Düsseldorf. Der im kleinen und mittleren Segment insgesamt recht stabile Markt muss mit sehr moderaten 155.000 m² ein weiteres Mal einen Rückgang zum Vorjahr vermelden (-5,5 %). An Dynamik fehlt es auch dem Leipziger Büromarkt, für den ein Flächenumsatz von 63.000 m² vermeldet wird. Sowohl das Vorjahresergebnis wie auch der Langzeitschnitt wird um rund 30 % verfehlt. Ähnlich moderat präsentiert sich das Marktgeschehen in Essen mit nur 46.000 m² (-26 %).
Deutliche Marktbelebung im wichtigen mittleren Größensegment zwischen 5.000 und 10.000 m², Nachfragefokus bei Großdeals auf Flächen mit Neubauqualität und Green-Building-Zertifikat
Die Marktdynamik fällt in den deutschen Top-Märkten aktuell noch recht unterschiedlich aus, allerdings lässt sich bundesweit ein Trend ablesen: Neben dem insgesamt regen Anmietungsgeschehen im kleinen Flächensegment hat sich die Dynamik im wichtigen mittleren Größensegment zwischen 5.000 und 10.000 m² deutlich belebt und der Flächenumsatz beläuft sich in den Top-Standorten hier nun auf rund 214.000 m². Damit kann gegenüber dem Vorjahr ein starkes Plus von 23 % registriert werden, an dem fast alle Märkte partizipieren konnten. Auch bei den Abschlüssen über 10.000 m² zeigt die Kurve mit rund 402.000 m² im dritten Jahr in Folge nach oben.
Während sich bei den Flächengrößen langsam eine Trendwende hin wieder zu größeren Abschlüssen abzeichnet, bestätigt das aktuelle Anmietungsgeschehen die seit der Covid-Pandemie zu beobachtende Nachfrageverschiebung hin zu höheren Flächenqualitäten. Bis Ende September wurden rund 635.000 m² Bürofläche in Objekten mit Erstbezugsqualität angemietet, sprich: fast jeder dritte im Jahr 2025 angemietete Quadratmeter. Hierbei handelt es sich um sehr hochwertige Flächen in Neubauprojekten oder aber auch in Objekten, die durch eine Totalsanierung auf ein neues Qualitätslevel gehoben werden. Fast alle tragen ein Nachhaltigkeitszertifikat.
Beispielhaft für diese Entwicklung sind die in Frankfurt im dritten Quartal abgeschlossenen Großanmietungen durch Allianz Global Investors und Sanofi, die sich beide noch vor Fertigstellung sehr hochwertige Büroflächen gesichert haben. Beide Verträge kamen in Projekten mit Green-Building-Zertifikat zustande, wobei sowohl Neubau als auch Totalsanierung für die neuen Nutzer funktionieren. Bei der Standortwahl sind Netzwerk-Cluster im direkten Umfeld sowie eine sehr gute Erreichbarkeit und eine attraktive Nachbarschaft entscheidend. In der Konsequenz hat sich Allianz Global Investors (wie insbesondere für international agierende Finanzdienstleister, Beratungsunternehmen und Anwaltskanzleien typisch) für die Top-Lage Bankenviertel und der Pharmakonzern Sanofi für den Industriepark Höchst entschieden.
Leerstand steigt nur noch moderat auf 8,43 Mio. m²
Der Leerstandsanstieg verliert weiter an Tempo, dennoch muss gegenüber dem Vorjahr für die deutschen Bürohochburgen ein Plus von rund 18 % auf 8,43 Mio. m² vermeldet werden. Im direkten Quartalsvergleich beläuft sich der Anstieg in den Top-Standorten nur noch auf 1,5 %. Mit Ausnahme von Berlin und Leipzig, wo das Plus im Vorquartalsvergleich jeweils bei gut 6 % notiert, fallen die Wachstumsraten sehr gering aus beziehungsweise es werden sogar minimale Rückgänge registriert. Am niedrigsten liegt die Leerstandsquote unverändert in Leipzig (5,2 %), Köln und Hamburg (jeweils 6,0 %). In Berlin beläuft sie sich mittlerweile auf 8,4 %, in Essen auf 8,2 % und in München auf 8,1 %. In Frankfurt und Düsseldorf ist sie im dritten Quartal sehr moderat auf 11,1 % beziehungsweise 11,2 % gesunken.
Die Leerstandsentwicklung fällt innerhalb der jeweiligen Marktgebiete unverändert sehr unterschiedlich aus. Der bereits in den vergangenen Monaten verzeichnete Trend des beschleunigten Leerstandsanstiegs in dezentralen und allen voran in älteren Bestandsgebäuden verfestigt sich zusehends. Neupositionierung, Totalsanierung oder auch Konversion werden für Eigentümer von veralteten Büroimmobilien auf absehbare Zeit die wichtigen Themen bleiben. Gleichzeitig bleibt der Mangel an kurzfristig verfügbaren Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen eklatant. In Deutschlands Top 6 beläuft sich der Leerstand in diesem Flächen- und Standortsegment in Summe nur auf rund 45.000 m². In Berlin, Düsseldorf, Köln und München notiert der Wert sogar unter jeweils 5.000 m². Großgesuche können entsprechend kurzfristig kaum bedient werden. Unternehmen, die sehr hochwertige und vor allem größere Flächen in den Top-Lagen der Märkte suchen, müssen mit einem längeren Planungshorizont und der Anmietung in einer Projektentwicklung kalkulieren.
Bautätigkeit sinkt auf 2,3 Mio. m²
Die Bautätigkeit ist in der Mehrheit der Städte weiterhin rückläufig oder verharrt auf dem bereits erreichten niedrigen Niveau. Bis auf Frankfurt und München, wo punktuell kleinere neue Projekte in Bau gegangen sind, ist das Bauvolumen in allen Märkten unverändert rückläufig bzw. stabil (-8 % im Vorjahresvergleich). Ende September befinden sich in den großen Büromärkten insgesamt 2,3 Mio. m² Bürofläche im Bau. Die Vorvermietungsquote notiert im dritten Quartal in Folge im Durchschnitt aller Standorte bei 42,0 % und belegt ein weiteres Mal, wie hoch der Nachfragedruck im Segment der Projektflächen ist und wie schnell diese vom Markt absorbiert werden. Die Spanne der Vorvermietungsquoten reicht aktuell von 18,5 % in Berlin bis 94 % in Essen. In Frankfurt, Hamburg und Köln liegt sie bei rund 60 %, in München und Düsseldorf bei circa 40 %. Leipzig reiht sich mit 53 % ins Feld der großen Standorte ein.
Die für den Büromarkt wichtige Kennzahl des verfügbaren Flächenangebots (Leerstand und noch verfügbare Flächen im Bau) ist im dritten Quartal moderat um 0,5 % auf 9,8 Mio. m² gestiegen, was einem Plus von 14 % im Vorjahresvergleich entspricht.
Spitzenmieten steigen in Berlin und Düsseldorf, Aufwärtsdruck in allen Märkten ungebrochen
Der Nachfrageüberhang im absoluten Top-Büroflächensegment hält die Spitzenmieten weiterhin unter Aufwärtsdruck. Dies gilt auch für Berlin, trotz der vergleichsweise hohen Leerstandsquote im Marktgebiet und der niedrigen Vorvermietungsquote. In den Sommermonaten ist die Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt in Konsequenz im zweiten Quartal in Folge auf jetzt 47,00 €/m² gestiegen (+4,4 % im Vorjahresvergleich), und auch in Düsseldorf hat die Spitzenmiete weiter angezogen – hier allerdings mit einem Sprung von 2,50 €/m² auf 46,00 €/m² (+5,7 %). Gegenüber dem Vorquartal unverändert notiert die Spitzenmiete in München (55,00 €7m²), Frankfurt (54,00 €/m²), Hamburg (36,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²), Leipzig (21,00 €/m²) und Essen (19,00 €/m²).
Die Durchschnittsmiete spiegelt den verstärkten Nachfragefokus auf moderne Büroflächen wider. Im Durchschnitt der großen Märkte ist sie im Jahresvergleich um rund 8 % gestiegen, wobei die Wachstumsraten sehr unterschiedlich ausfallen und zwischen +25 % in Frankfurt und knapp +3 % in Köln notieren. Allein in Berlin ist die Durchschnittsmiete auf 27,30 €/m² gesunken (-7%). Das Durchschnittsniveau ist mit 30,20 €/m² in Frankfurt am höchsten, gefolgt von Berlin (27,30 €/m²) und München (27,10 €/m²). In Hamburg notiert die Durchschnittsmiete bei 22,50 €/m² und in Düsseldorf bei 19,90 €/m². Im benachbarten Köln liegt sie auf einem ähnlichen Niveau mit 19,40 €/m². Mit großem Abstand folgen Essen (14,90 €/m²) und Leipzig (13,30 €/m²), wobei auch hier der Anstieg deutlich positiv ausfällt.
Perspektiven
Den deutschen Büromärkten fehlt im dritten Jahr in Folge der wichtige konjunkturelle Rückenwind. Doch obwohl die deutsche Wirtschaft weiterhin keine nachhaltigen Wachstumsimpulse aussendet und sich zuletzt auch wieder das Sentiment unter den Unternehmensentscheidern eingetrübt hat, notiert der Flächenumsatz über Vorjahresniveau, und für die Sommermonate wird eine Seitwärtsbewegung registriert. Getragen von einer regen Anmietungstätigkeit im kleinen Flächensegment und einer wachsenden Zahl an Großabschlüssen präsentieren sich die Märkte bereits über mehrere Quartale hinweg insgesamt sehr robust. Jüngst kommt eine wesentlich erhöhte Abschlussdynamik im wichtigen mittleren Größensegment hinzu, sodass die Märkte insgesamt gut aufgestellt auf das Jahresende zusteuern.
Vor dem Hintergrund der fortwährend schwelenden Zollkonflikte sowie der aktuellen geopolitischen Risiken bleibt die weitere Entwicklung auf den deutschen Büromärkten jedoch schwer vorhersehbar. Nicht zuletzt ist die exportgetriebene deutsche Wirtschaft besonders sensitiv für externe Einflüsse. Es besteht aber eine realistische Chance, dass die von der Bundesregierung auf den Weg gebrachten Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität mögliche Negativeffekte aus dieser Richtung kommend nicht nur kompensieren, sondern vielmehr nachhaltig stimulierend auf die deutsche Wirtschaft wirken werden. Ab dem Jahr 2026 dürften sie mit großer Wahrscheinlichkeit für mehr Wachstum sorgen, insbesondere wenn es gelingt, zusätzlich notwendige Transformationsprozesse zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland zu initiieren. Davon dürften die Nutzermärkte und allen voran die Büromärkte profitieren.
„Die Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte sind unverändert komplex und bleiben vorerst herausfordernd. Bis zum Jahresende halten wir in der Breite ein Fortsetzen der im Sommer registrierten Seitwärtsbewegung für wahrscheinlich, wobei insbesondere weitere Großabschlüsse das Ergebnis in den Bürohochburgen noch einmal positiv beeinflussen können. In der Gesamtjahresbetrachtung halten wir einen Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau für realistisch. Ob die Märkte bereits jetzt wieder Kurs auf die Drei-Millionen-Quadratmeter-Marke nehmen werden, bleibt jedoch vorerst abzuwarten. Beim Leerstand wird sich die Segmentierung weiter fortsetzen. In den dezentralen Lagen und bei älteren Bestandsgebäuden dürfte das Leerstandsvolumen seinen Scheitelpunkt noch nicht erreicht haben, während für die Kernlagen der Märkte ein weiterer Anstieg wenig wahrscheinlich ist. Hier dürften insbesondere im stark nachgefragten modernen Flächensegment die Leerstände langsam wieder sinken. Der marktbezeichnende Mangel an kurzfristig verfügbaren Premiumflächen wird in den Top-Lagen eklatant bleiben, sodass sich der Druck auf die Spitzenmieten unvermindert verfestigt. Aufgrund der gestiegenen Nutzeranforderungen hinsichtlich der Flächenqualität dürften mit großer Wahrscheinlichkeit weitere Mietpreissteigerungen sowohl im Top-Segment wie auch im Durchschnitt das Marktgeschehen bestimmen“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.