Mit einem insgesamt überzeugenden Flächenumsatz von 1,37 Mio. m² starten Deutschlands Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München in die zweite Jahreshälfte. Das Halbjahresergebnis notiert damit 9 % über Vorjahresniveau. An den starken Jahresauftakt mit seinen signalgebenden Großabschlüssen konnte das zweite Quartal allerdings nicht anknüpfen. Der Markt präsentiert sich in der Breite belebt, und die seit Monaten durchaus rege Marktdynamik bei den kleinen Vertragsabschlüssen wird nun zunehmend durch Abschlüsse im wichtigen mittleren Größensegment ergänzt. Großabschlüsse machen an sämtlichen Standorten derweil weiterhin den Unterschied. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz mit 1,37 Mio. m² rund 9 % über Vorjahresniveau
- Leerstand steigt auf 8,3 Mio. m² (+17 % im Vorjahresvergleich)
- Bautätigkeit weiter bei 2,4 Mio. m² (-7 % im Vorjahresvergleich)
- Spitzenmieten steigen in München und Essen, unverminderter Aufwärtsdruck in allen Märkten
„Mit einem Flächenumsatz von knapp 1,4 Mio. m² beenden die großen deutschen Büromärkte das erste Halbjahr 2025 mit einem insgesamt überzeugenden Ergebnis. Auf ein starkes erstes Quartal mit einer deutlich gestiegenen Zahl an Großabschlüssen folgte nun ein vom Flächenumsatz her etwas schwächeres zweites Quartal“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Unsere Analysen zeigen jedoch, dass das Grundtempo im Markt im direkten Quartalsvergleich leicht erhöht ist. In sämtlichen Größenklassen im kleinen und mittleren Flächensegment hat sich die Anmietungstätigkeit beschleunigt, allein bei den großvolumigen Verträgen konnte der Markt nicht an den Jahresauftakt anknüpfen. Diese Entwicklung ist umso bemerkenswerter, als dass den deutschen Büromärkten auch in den Sommermonaten 2025 weiterhin der wichtige konjunkturelle Rückenwind fehlt und die Unsicherheiten auf globaler, insbesondere geopolitischer Ebene in den vergangenen Monaten noch einmal wesentlich gestiegen sind“, führt Zorn aus und ergänzt: „Die jüngsten Zahlen unterstreichen die insgesamt robuste Nachfrage im Markt und die in der Breite sukzessiv steigende Anmietungstätigkeit. Sicherlich spielen Flächenkonsolidierungen bei den Neuanmietungen weiterhin eine nicht zu unterschätzende Rolle, aber die strategische Ausrichtung vieler Unternehmen, ihre Teammitglieder nicht nur durch simples ‚Return to Office‘ zurück ins Büro zu bitten, sondern ihnen hochattraktive Kommunikations- und Büroflächen zu bieten, wiegt im aktuellen Marktkontext ungleich schwerer. Der Bedarf und die Lust auf Veränderung bei Standort- und Flächenwahl ist spürbar und treibt den Markt. Sie wird in den kommenden Monaten dann auch wieder in Großabschlüssen gespiegelt werden.“
Frankfurt weiterhin mit Abstand umsatzstärkster Markt, München behauptet sich auf Rang 2, Berlin mit anziehender Marktdynamik vor Hamburg auf Rang 3
Der Frankfurter Büromarkt ist auch zur Jahreshälfte mit Abstand Deutschlands dynamischster Markt mit einem Flächenumsatz von 366.000 m². Die Mainmetropole verzeichnet damit ihr bestes Halbjahresergebnis seit 2001. Auf ein bereits herausragendes erstes Quartal, in dem unter anderem die Projektanmietungen von Commerzbank (73.000 m²) und ING-DiBa (32.000 m²) deutliche Markttreiber waren, folgte ein immer noch überdurchschnittliches zweites Quartal (162.000 m²). Auch hier haben große Abschlüsse starke Signale in den Markt gesendet, darunter KPMG mit insgesamt rund 33.000 m² im Bankenviertel. Die jüngsten Abschlüsse der Frankfurter Kernbranchen Banken & Finanzdienstleister und Beratungsgesellschaften sind durchaus exemplarisch für weite Teile des bundesdeutschen Marktes und spiegeln eindrucksvoll die Neuausrichtung der Unternehmen in Sachen Büronutzung wider. Zentral gelegene Premiumflächen sind ein Muss-Faktor im Rahmen ihrer Zukunftsplanung geworden und werden mangels Angebots in den Top-Lagen mittlerweile in zum Teil ungewöhnlichen Gebäudekonstellationen gefunden. Repositionierung und Komplettsanierung von veralteten Flächen spielen dabei zunehmend eine Rolle. Großabschlüsse wurden im laufenden Jahr auch wieder in engerer Taktung in München registriert, das sich im bundesweiten Ranking mit 256.000 m² auf dem zweiten Platz einordnet, allerdings das stärkere Vorjahresergebnis um knapp 13 % verfehlt. Ähnlich fällt der Abstand zum Vorjahresergebnis in Berlin mit 247.000 m² (-12%) Flächenumsatz aus, allerdings unterscheidet sich die Marktdynamik in der Bundeshauptstadt deutlich von der in Frankfurt und München. Berlin profitiert im aktuellen Marktumfeld von einer sehr regen Anmietungstätigkeit im kleinen und mittleren Segment, während die typischen Großverträge insbesondere der öffentlichen Verwaltung 2025 noch komplett fehlen. Positiv ins Gewicht fällt weiterhin, dass im zweiten Quartal die bisher größten Abschlüsse des Jahres getätigt wurden, darunter das House of Games mit rund 11.000 m². Die Bundeshauptstadt zählt zu den wenigen Büromärkten, die im zweiten Quartal einen Anstieg des Flächenumsatzes verzeichnen konnten.
Insgesamt stabil präsentiert sich der Hamburger Markt mit Quartalsumsätzen von jeweils gut 100.000 m². Mit einem Flächenumsatz von 215.000 m² wird das Vorjahresergebnis um 10 % übertroffen, und der Markt steht auch im Langzeitvergleich gut dar. Köln reiht sich mit 115.000 m² und einem insgesamt überzeugenden Resultat auf Rang 4 ein. Auf ein überdurchschnittliches Ergebnis zum Jahresauftakt folgte nun ein sehr solides zweites Quartal. Der Kölner Markt profitiert 2025 von einer in der Breite spürbar höheren Marktdynamik als im Vorjahr (+90 %), was auch Großverträge inkludiert. Im benachbarten Düsseldorf nimmt die Anmietungstätigkeit in den vergangenen Monaten langsam wieder Fahrt auf, wenngleich auf einem insgesamt niedrigen Niveau. Vor allem das Fehlen von Großabschlüssen zeichnet für das vergleichsweise schwache Halbjahresergebnis von 98.000 m² (-15,5 % ggü. Vorjahr) verantwortlich. Das Feld der großen Standorte komplettieren Leipzig und Essen mit jeweils 38.000 m² bzw. 34.000 m² Flächenumsatz. Beide verfehlen ihren Langzeitdurchschnitt um rund 36 %, allerdings fällt die Marktdynamik trotz der ähnlichen Ergebnisse sehr unterschiedlich aus. Leipzig hat das aktuelle Niveau mit einem deutlich beschleunigten zweiten Quartal erzielt, während in Essen der Jahresauftakt einen positiven Akzent setzen konnte.
Leerstandsanstieg verliert an Tempo: Leerstand bei 8,3 Mio. m²
Im zweiten Quartal hat der seit Monaten umfangreiche Anstieg des Leerstands insgesamt an Tempo verloren. Zum Halbjahreswechsel wird für Deutschlands führende Büromärkte ein Leerstandsvolumen von 8,3 Mio. m² registriert. Während in den Vorquartalen die Leerstandsentwicklung in den verschiedenen Städten relativ inhomogen ausfiel, zeichnet sich aktuell eine einheitlichere Tendenz ab: Der Leerstand stagniert bzw. steigt deutlich moderater als in den Monaten zuvor. Die niedrigsten Leerstandsquoten werden unverändert für Leipzig (4,9 %), Köln (5,7 %), und Hamburg (5,8 %) registriert. In Berlin beläuft sie sich auf 7,9 %, in München (8,1 %) und Essen (8,2 %) liegt sie unwesentlich höher. In Frankfurt notiert die Leerstandsquote bei 11,2 %, und in Düsseldorf ist sie mittlerweile auf 12,3 % gestiegen.
Die in den vergangenen Jahren divergierende Leerstandsentwicklung innerhalb der jeweiligen Marktgebiete findet 2025 ihre Fortsetzung. Der Leerstandsanstieg vollzieht sich unverändert in erster Linie in dezentralen und allen voran in älteren Bestandsgebäuden, die den Flächen- und Standortansprüchen der Mieter aktuell nicht mehr genügen und sehr wahrscheinlich auch in Zukunft nicht mehr genügen werden. In Konsequenz setzen sich immer mehr Eigentümer mit der Neupositionierung beziehungsweise Totalsanierung ihrer Flächen oder aber auch mit deren Konversion in eine andere Nutzung wie gewerbliches Wohnen, Hotel und Schulen auseinander. Parallel verfestigt sich der Mangel an kurzfristig verfügbaren Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen – dort, wo die Nachfrage auch nach ESG-konformen Flächen besonders hoch ist. Kurzfristig stehen in den analysierten Märkten in Summe nur 44.000 m² zur Verfügung.
Bautätigkeit nahezu unverändert bei 2,4 Mio. m²
In der Mehrheit der Städte hat sich der moderate Abwärtstrend der Bautätigkeit im zweiten Quartal fortgesetzt. Bis auf Frankfurt und Köln, wo punktuell neue Projekte in Bau gegangen sind, ist das Bauvolumen in allen Märkten unverändert rückläufig (-7 % im Vorjahresvergleich). Insgesamt sind zur Jahresmitte 2025 rund 2,4 Mio. m² Büroflächen im Bau. Die Vorvermietungsquote notiert wie im Vorquartal im Durchschnitt aller Standorte bei 42,0 % und belegt ein weiteres Mal, wie hoch der Nachfragedruck im Segment der Projektflächen ist und wie schnell diese vom Markt absorbiert werden. Die Spanne der Vorvermietungsquoten reicht im Moment von 18,9 % in Berlin bis 94,3 % in Essen. In Frankfurt, Hamburg und Köln liegt sie bei 60 %, in München und Düsseldorf bei rund 40 %. Leipzig reiht sich mit 46 % ins Feld der großen Standorte ein.
Die für den Büromarkt wichtige Kennzahl des verfügbaren Flächenangebots (Leerstand und verfügbare Flächen im Bau) notiert Ende Juni 2025 bei 9,7 Mio. m², was einem Plus von 12 % im Vorjahresvergleich entspricht.
Spitzenmieten steigen in München und Essen, unverminderter Aufwärtsdruck in allen Märkten
Im zweiten Quartal haben die Spitzenmieten in München und Essen dem Aufwärtsdruck ein weiteres Mal nachgegeben. In München macht sie einen Sprung um 1,50 €/m² auf jetzt 55,00 €/m², und in Essen ist sie um 0,50 €/m² auf 19,00 €/m² gestiegen. Gegenüber dem Vorquartal unverändert notiert die Spitzenmiete in Berlin (46,00 €/m²), Düsseldorf (43,50 €/m²), Frankfurt (54,00 €/m²), Hamburg (36,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²) und Leipzig (21,00 €/m²).
Der in der Breite zu beobachtende Nachfragefokus auf moderne Flächen wird zunehmend in der Entwicklung der Durchschnittsmieten absehbar. Mit Ausnahme von Hamburg und Köln, wo sie auf hohem Niveau im abgelaufenen Quartal auf 22,40 €/m² bzw. 19,40 €/m² nachgegeben hat, ist sie in allen anderen analysierten Märkten gestiegen. Das Durchschnittsniveau ist mit 28,40 €/m² in München am höchsten, mit jeweils 27,80 €/m² folgen Berlin und Frankfurt. In Düsseldorf notiert die Durchschnittsmiete (19,10 €/m²) auf einem ähnlichen Niveau wie im benachbarten Köln, mit gebührendem Abstand folgen Essen (14,60 €/m²) und Leipzig (13,20 €/m²).
Perspektiven
Die deutschen Büromärkte überzeugen im ersten Halbjahr mit einer insgesamt robusten Anmietungstätigkeit, die im Laufe der vergangenen sechs Monate nicht nur im kleinen Flächensegment weiter Fahrt aufgenommen hat, sondern zunehmend auch im mittleren Größensegment. Die für den Markt so wichtigen Großabschlüsse haben ergänzend insbesondere im ersten Quartal starke Zeichen gesetzt. In Summe bewegten sich die deutschen Top-Märkte trotz des anhaltend herausfordernden wirtschaftlichen wie geopolitischen Umfelds in beiden Quartalen über Vorjahresniveau, was die Robustheit der deutschen Büromärkte unterstreicht.
Nichtsdestotrotz bleibt die weitere Entwicklung der deutschen Büromärkte derzeit schwer kalkulierbar. So bleibt der Einfluss externer Faktoren groß: Insbesondere die globalen Entwicklungen haben das Potenzial, mögliche positive Effekte zu überlagern. An erster Stelle stehen hier die angekündigten Zölle der USA und die daraus resultierenden möglichen Gegenmaßnahmen. Sollten keine Einigungen erzielt werden, ist ein Handelskrieg nicht unwahrscheinlich. Darüber hinaus sorgt die hohe Schlagzahl an aufflammenden kriegerischen Konflikten nicht unbedingt für ein ruhiges Fahrwasser, in dem sich die Weltwirtschaft bewegt. Die Reaktionen beziehungsweise das Ausbleiben dieser an den Finanz- und Kapitalmärkten deuten jedoch darauf hin, dass die turbulenten Entwicklungen immer mehr als Normalität gesehen werden. Auf nationaler Ebene wiederum hat sich das makroökonomische Umfeld seit Jahresbeginn mehrfach spürbar verschoben; zuletzt wieder in den positiven Bereich. Im zweiten Quartal stabilisierten sich Einkaufsmanagerindizes, Auftragseingänge und Stimmungsindikatoren – erste Signale dafür, dass das Tal der Wirtschaftsschwäche allmählich durchschritten sein könnte. Gleichzeitig haben führende Forschungsinstitute ihre mittelfristigen Prognosen nach oben angepasst und erwarten für 2026 ein merklich höheres BIP-Wachstum als noch vor wenigen Monaten. Dies ist grundsätzlich positiv für den Büromarkt, dessen Flächennachfrage eng mit der gesamtwirtschaftlichen Lage korreliert. Das milliardenschwere Infrastruktur- und Verteidigungssondervermögen sowie steuerliche Entlastungen für Unternehmen könnten dieser Entwicklung auch längerfristig deutlichen Auftrieb verleihen.
„Die Gemengelage aus Gegen- und Rückenwind bleibt komplex, doch vieles spricht dafür, dass die Talsohle durchschritten ist. Mit dem von Ökonomen jetzt erwarteten höheren Wachstumstempo dürfte sich ab 2026 auch das Fundament für Entscheidungen über neue Büroflächen für viele Unternehmen festigen. Wir gehen davon aus, dass der Leerstand in den Kernlagen seinen Höhepunkt zum Jahreswechsel überschritten hat. Bis dahin erwarten wir für die kommenden Monate insgesamt stabile, in einzelnen Märkten sogar steigende Nachfrageimpulse und ein weiteres Mietpreiswachstum. Insbesondere die Spitzenmieten dürften weiter anziehen, da das Baufertigstellungsvolumen auf absehbare Zeit sehr begrenzt sein wird. Gleichzeitig sind schon jetzt ESG-konforme Premiumflächen in Top-Lagen rar“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.