Die deutschen Büromärkte sind erwartungsgemäß moderat ins Jahr 2023 gestartet. Der Flächenumsatz an den acht Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München beläuft sich im ersten Quartal auf 621.000 m². Damit wurden sowohl das Vorjahresergebnis als auch der 10-Jahresschnitt um gut ein Fünftel verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz bei 621.000 m²; 23 % unter Vorjahresniveau und 21 % unter Langzeitdurchschnitt
- Leerstand steigt um 5,5 % auf 5,4 Mio. m²
- Leerstandsquote in Berlin, Hamburg, Köln, Leipzig und München unter 5 %
- Spitzenmieten im ersten Quartal stabil bis steigend
„Die als Folge des Ukraine-Kriegs schwächelnde Konjunktur, die sich bereits gegen Ende letzten Jahres in einem geringeren Anmietungsgeschehen und rückläufigen Flächenumsätzen widerspiegelte, war auf den Büromärkten auch im ersten Quartal 2023 noch spürbar. Die bestehende Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung und das Risiko einer zumindest moderaten Rezession oder möglichen Gasmangellage in den Wintermonaten hat dazu geführt, dass viele Unternehmen geplante Investitionsentscheidungen verschoben haben. Erwartungsgemäß hat sich diese Marktsituation im Flächenumsatz niedergeschlagen, der mit 621.000 m² in den ersten drei Monaten moderat ausfiel. Der auf den ersten Blick deutliche Rückgang um rund ein Fünftel liegt dabei in einer vergleichbaren Größenordnung wie beispielsweise Anfang 2009 als Reaktion auf die globale Finanzkrise und ist als temporäre Marktreaktion auf ein insgesamt schwieriges Umfeld und nicht auf strukturelle Veränderungen der Nachfrage zurückzuführen“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Im ersten Quartal auch in den Bürohochburgen gedrosselte Marktdynamik
Das Anmietungsgeschehen bewegt sich aktuell aus den skizzierten Gründen in allen deutschen Bürohochburgen auf unterdurchschnittlichem Niveau, allerdings können sich einige Märkte deutlich besser im aktuell schwierigen Umfeld behaupten als andere. An der Spitze der Top-Standorte rangiert einmal mehr Berlin mit einem Flächenumsatz von 144.000 m². Die Bundeshauptstadt verfehlt damit das Vorjahresergebnis um 22 % und den Langzeitdurchschnitt um 21 %. Mit einem Vermietungsvolumen von 120.000 m² rangiert München erneut auf dem zweiten Platz, allerdings sind hier die Umsatzeinbußen mit 37 % bzw. 33 % gegenüber dem Vorjahr und dem 10-Jahresdurchschnitt ungleich größer. Hamburg komplettiert das Podium mit 102.000 m² Flächenumsatz. Die Hansestadt Hamburg ist damit der Büromarkt, der sich mit einem Minus von jeweils rund 11 % im Kurz- und Langzeitvergleich mit am robustesten präsentiert. Frankfurt verfehlt die 100.000 m² -Marke und kann einen Flächenumsatz von 93.000 m² vermelden, so dass der Langzeitdurchschnitt von 108.000 m² unerreicht blieb. Nahezu auf Augenhöhe bewegen sich gerade die Märkte in Düsseldorf und Köln mit Flächenumsätzen von 64.000 m² bzw. 59.000 m², allerdings ist die Zurückhaltung bei Neuanmietungen in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt besonders ausgeprägt. Demgegenüber unterstreicht der Kölner Markt einmal mehr seine große Stabilität und der Flächenumsatz notiert hier nur 7 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Leipzig und Essen komplettieren das Feld mit Flächenumsätzen von 20.000 m² bzw. 19.000 m². Die Sachsenmetropole kann an die starken Vorjahre aktuell nicht anknüpfen und verfehlt den Langzeitschnitt um 16 %. Essen ist der einzige Büromarkt, der gegenüber einem sehr schwachen Jahresauftakt 2022 zulegen konnte (+73 %), allerdings fällt auch hier die Marktdynamik im Moment unterdurchschnittlich aus (-21,5 %).
Leerstand moderat steigend
Das Leerstandsvolumen beläuft sich an den acht großen Bürostandorten aktuell auf insgesamt 5,4 Mio. m² und steigt damit im Vorjahresvergleich leicht an (+5,5 %). Die Entwicklung des Leerstands fällt jedoch in den Top-Büromärkten durchaus unterschiedlich aus, wobei die Leerstandsquoten in allen Märkten weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau liegen. In der Bundeshauptstadt Berlin ist der Leerstand sowohl im Vergleich zum Jahresende 2022 wie auch im Vorjahresvergleich gesunken und die Leerstandsquote notiert bei niedrigen 3,2 %. Entsprechend fällt die Leerstandsentwicklung in Hamburg und Köln aus, wo die Leerstandsquote bei weiterhin unterdurchschnittlichen 3,9 % bzw. 3,3 % notiert. In Leipzig ist sie in den vergangenen 12 Monaten auf jetzt 4,0 % gesunken mit zuletzt stabiler Entwicklung im ersten Quartal. Steigende Leerstandsvolumen sowohl im Jahres- als auch im direkten Quartalsvergleich werden für München, Düsseldorf, Frankfurt und Essen registriert. Allen voran ist der Leerstand in Düsseldorf und München gegenüber dem Vorjahr umfangreich gestiegen (+19 % bzw. +16 %), wenn auch mit abnehmender Tendenz zu Jahresbeginn. Demgegenüber hat nach drei rückläufigen Quartalen das Leerstandsvolumen in Frankfurt erstmals wieder angezogen. Während die Leerstandsquote in München weiter bei niedrigen 4,8 % notiert, liegt sie mit 8,8 % bzw. 10,8 % in Frankfurt und Düsseldorf mittlerweile leicht über dem langfristigen Schnitt.
Abseits des offiziell registrierten Leerstands gerät das Volumen der Untermietflächen verstärkt in den Fokus. Das Volumen der zur Untermiete angebotenen Flächen beläuft sich aktuell in den Bürohochburgen auf rund 1 Mio. m², wobei sich der Großteil in den Märkten Frankfurt (rund 300.000 m²), Berlin (rund 290.000 m²) und München (rund 200.000 m²) konzentriert. Die Gründe, warum Unternehmen und vor allem Konzerne Flächen zur Untermiete anbieten, sind vielfältig und reichen im Moment von gedrosseltem Unternehmenswachstum, gestiegenem Kostenbewusstsein einhergehend mit Arbeitsplatzverdichtung bis zu einer höheren Homeoffice-Quote.
Das Volumen der Flächen im Bau notiert mit 4 Mio. m² auf Vorjahresniveau (+1 %), wobei gegenüber Dezember 2022 ein Rückgang um 4 % zu verzeichnen ist. Noch ist bei der Bauaktivität abschließend kein einheitlicher Trend zu erkennen, was angesichts der unterschiedlichen Struktur und vor allem den sehr unterschiedlichen Leerstandsniveaus der deutschen Top-Märkte wenig verwundert. Allerdings ist das Tempo bei den Projektentwicklungen bundesweit mittlerweile stark gedrosselt und Entwickler agieren generell deutlich verhaltener vor dem Hintergrund steigender Finanzierungs- und Baukosten sowie der aktuell insgesamt schwachen konjunkturellen Entwicklung.
Spitzenmieten im ersten Quartal bundesweit stabil bis steigend
Im Vorjahresvergleich sind die Spitzenmieten in allen Bürohochburgen gestiegen, und im ersten Quartal fand dieser Trend an den Standorten Berlin, Düsseldorf und Köln seine Fortsetzung. In Berlin ist die Spitzenmiete um 1,00 €/m² auf jetzt 45,00 €/m² geklettert (+4,7 % im Vorjahresvergleich) und erreicht damit wieder Münchener Niveau (45,00 €/m²; +4,7 % ggü. Vorjahr). Getrieben durch weitere Vertragsabschlüsse für Premiumflächen entlang der Königsallee, hat die Spitzenmiete in Düsseldorf zu Jahresbeginn noch einmal einen Sprung um 11,8 % auf aktuell 38,00 €/m² gemacht (+33,3 % ggü. Vorjahr). Auch der Mietpreisanstieg in Köln fällt mit knapp 11 % gegenüber dem Vorquartal auf jetzt 31,00 €/m² überdurchschnittlich aus. Die Spitzenmiete hat damit erstmals die 30 €/m²-Marke in der Domstadt genommen und verzeichnet gegenüber dem Q1 2022 ein Plus von 14,8 %. Stabil präsentiert sich zu Jahresbeginn die Spitzenmiete im weiterhin teuersten Markt Frankfurt (48,00 €/m²; +2,1 % ggü. Vorjahr) wie auch in Hamburg (35,00 €/m²; +6,1 %), Leipzig (18,50 €/m²; 8,8 %) und Essen (17,00 €/m²; 3,0 %).
Mit Ausnahme von Hamburg, wo die Durchschnittsmiete sowohl im Vorjahres- wie auch im direkten Quartalsvergleich (-1,9 % bzw. -4,1 %) auf aktuell 21,10 €/m² gesunken ist, verzeichnen sämtliche Büromärkte steigende oder zumindest stabile Durchschnittsmieten gegenüber dem Jahresauftakt 2022. Weiterhin liegt Berlin mit jetzt 29,50 €/m² (+6,9 % ggü. Vorjahr) weit vor allen anderen Standorten. Frankfurt reiht sich mit 23,30 €/m² (+19,5 %) auf Rang 2 noch vor München mit 22,10 €/m² (+4,7 %) ein.
In Düsseldorf notiert die Durchschnittsmiete bei 20,40 €/m² (+25,9 %), in Köln bei 18,90 €/m² (+27,7 %), in Essen bei stabilen 12,50 €/m² und in Leipzig bei 11,90 €/m² (+1,7 %).
Perspektiven
„Im weiteren Jahresverlauf dürfte aus heutiger Sicht die Nachfrage sukzessive und vor allem im zweiten Halbjahr spürbar zulegen. Zwar ist das konjunkturelle Umfeld aktuell noch nicht wieder vollständig stabil, es mehren sich aber die positiven Signale, die auf eine deutliche Verbesserung hindeuten. Mittlerweile gehen fast alle Institute von einem BIP-Wachstum für das Gesamtjahr aus, die Energiepreise haben wieder erheblich nachgegeben, die Lieferketten funktionieren spürbar besser als im letzten Jahr und die Inflation geht, wenn auch noch langsam, zurück. Dies alles schlägt sich auch in den Stimmungsindikatoren der deutschen Wirtschaft nieder, die mittlerweile mehrmals nacheinander leicht zugelegt haben. Das Vertrauen der Unternehmen sollte deshalb weiter wachsen, was sich auch in steigenden Flächenumsätzen widerspiegeln dürfte, auch wenn vor allem das zweite Quartal noch etwas von den Nachwirkungen der bislang vorherrschenden Unsicherheit geprägt sein wird“, stellt Marcus Zorn fest.
Ausschlaggebend für diese Einschätzung ist auch die Tatsache, dass die deutschen Büromärkte mit der größten Wirtschaft der EU über ein gesundes Fundament verfügen. Die Leerstandsquoten notieren, insbesondere im internationalen Vergleich, weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau und eine deutliche Ausweitung des Flächenangebots auf Projektseite ist aufgrund der weiter steigenden Finanzierungskosten und hohen Baukosten nicht zu erwarten. „Hinzu kommt, dass die Nachfrage vor allem nach modernen und flexiblen Flächen auch mittelfristig hochbleiben wird. Ausschlaggebend hierfür ist der Wunsch vieler Unternehmen, neue Bürokonzepte umzusetzen, nicht zuletzt um besser auf den Trend zu einem vermutlich weiter steigenden Anteil der Homeoffice-Quote und flexible Arbeitsplatzkonzepte reagieren zu können,“ ist sich Zorn sicher.
Sicherlich ist die weitere Entwicklung des Leerstands und insbesondere der Untermietflächen im Auge zu behalten, allerdings bleibt abzuwarten, inwiefern das Volumen der Untermietflächen marktrelevant wird. Frühere Marktphasen haben gezeigt, dass sich Untervermietungen unter anderem aufgrund von schwer erfüllbaren Flächenausstattungswünschen und Mietpreiserwartungen potenzieller Mieter oftmals schwierig gestalten und der Aufwand der Untervermietung oftmals den potenziellen Ertrag übersteigt.
„Im Laufe der kommenden Monate dürfte sich das Anmietungsgeschehen auf den deutschen Büromärkten im Windschatten einer sich erholenden deutschen Wirtschaft zunehmend beleben, auch wenn sich dies vermutlich noch nicht im zweiten Quartal, sondern erst im zweiten Halbjahr in signifikant steigenden Flächenumsätzen zeigen wird. Der grundsätzliche Trend, hin zu modernen und hochwertig ausgestatteten Flächen mit sehr guter ÖPNV-Verbindung, wird sich im Zuge dieser Entwicklung voraussichtlich verfestigen wird, was in Konsequenz zu weiter steigenden Mietpreisniveaus führen dürfte“, fasst Zorn zusammen.