ZAHLEN UND FAKTEN ZUM MÜNCHENER WOHNMARKT
Wenn es ein Synonym für eine erfolgreiche und stabile Metropole gibt, die Lebensqualität ausstrahlt, dann ist es München. Die Beliebtheit hat aber auch eine Kehrseite – zu wenig Angebot sowie hohe Mieten und Preise auf dem Wohnungsmarkt.
- Das enge Wohnungsangebot hat mittlerweile auch Auswirkungen auf die Bevölkerungsentwicklung. Nachdem München viele Jahre stark gewachsen ist, hat die Einwohnerzahl von 2019 bis 2021 nur noch um gut 1 % zugenommen. Zu berücksichtigen sind hierbei allerdings auch in gewissem Umfang Einflüsse der Corona-Pandemie, in der viele Menschen geplante Veränderungen erst einmal verschoben haben.
- Auch wenn die Bautätigkeit in den letzten Jahren tendenziell leicht angezogen hat, reicht sie bei weitem nicht aus, um die große Angebotslücke kurz- bis mittelfristig zu schließen. Nach einer leichten Delle 2019 wurden 2020 gut 7.360 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Damit bewegte sich das Bauvolumen nur leicht über dem Durchschnitt der letzten sieben Jahre.
- Da verwundert es nicht, dass München nach wie vor die Stadt mit der geringsten Verfügbarkeit an freien Wohnungen ist. Dies spiegelt sich eindrucksvoll in einer Leerstandsquote von lediglich knapp 0,2 % wider.
- Mittel- bis langfristig ist der Angebotsengpass demzufolge vermutlich nur mit großen Quartiersentwicklungen zu entschärfen, auch wenn diese kurzfristig keine spürbare Entspannung bringen werden. Zu den wichtigsten Planungen gehört die Quartiersentwicklung in Feldmoching auf dem Lerchenauer Feld, wo auf einer Fläche, die rund 30 Fußballfeldern entspricht, etwa 1.650 Wohnungen entstehen sollen. Noch beeindruckender klingen die Planzahlen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) Nordost. Östlich von Daglfing und Johanneskirchen kann auf insgesamt rund 600 ha eine Maßnahme umgesetzt werden, die im finalen Ausbau mit vermutlich acht Bauabschnitten Wohnungen für rund 30.000 Einwohner sowie 10.000 neue Arbeitsplätze bereitstellen soll.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Weiterhin teuerster Markt in Deutschland
- Die Median-Mieten über den Gesamtmarkt haben im Bestand seit 2014 um 35 % zugelegt. Im Jahr 2021 notierten die Angebotsmieten über alle Lagekategorien bei 18,80 €/m². Verantwortlich für diese im Vergleich zu anderen A-Städten relativ moderate Zunahme ist das in München ausgesprochen hohe Ausgangsniveau. Diese Situation hat auch dazu beigetragen, dass die Mieten im Jahr 2021 erstmals seit Jahren leicht um 3 % nachgegeben haben. Hierbei spielte aber die Corona-Pandemie und die damit einhergehende Unsicherheit eine wesentliche Rolle. Unterstrichen wird diese Aussage durch die Entwicklung im ersten Quartal 2022, in dem die Mieten bereits wieder leicht angezogen haben.
- Bemerkenswert ist die gleichmäßige Entwicklung über alle Lagequalitäten, die in der Regel Mietpreisanstiege zwischen 35 und 38 % seit 2014 aufweisen. Nur die einfachen Lagen haben mit +42 % etwas stärker zugelegt. Auch in 2021 war dies die einzige Lageklasse, die mit +2 % eine positive Entwicklung vorweisen konnte und mit einer Median-Miete von 18 €/m² mittlerweile auf dem gleichen Niveau liegt wie die Wohnlagen mit durchschnittlicher Qualität. In keiner anderen A-Stadt bewegen sich die unterschiedlichen Lagequalitäten in einer so engen Bandbreite. Hier zeigt sich, wie hoch der Nachfragedruck in allen Wohnlagen Münchens ist.
- In den Premiumlagen der Landeshauptstadt liegen die Median-Angebotsmieten jenseits der 24 €/m². Hierbei handelt es sich häufig um prominente Stadtviertel, deren Namen weit über München hinaus für Luxus und Lebensqualität stehen. Am teuersten ist es in Altstadt-Lehel, wo beispielsweise im Bereich des Englischen Gartens im Mittel 25,95 €/m² aufgerufen werden und im Anger- und Hackenviertel immerhin noch 24,15 €/m². Aber auch in Schwabing um den Leopoldpark (24,05 €/m²) und im Univiertel der Maxvorstadt (24 €/m²) werden sehr hohe Mieten notiert.
- Überwiegend sind es besonders begehrte und stark nachgefragte Wohnlagen, die das Ranking der Stadtviertel mit der höchsten Mietdynamik seit 2014 anführen. Zu nennen sind hier u. a. Haidhausen, wo sich der Zuwachs auf stolze 62 % beläuft. Aber auch in Teilen von Schwabing-West (z. B. Am Luitpoldpark) legt die mittlere Miete um fast 50 % zu. Dass aber auch qualitativ weniger hochwertige Lagen erhebliche Zuwächse verzeichnet haben, belegt die Entwicklung in Allach-Untermenzing, wo sie in den letzten sieben Jahren ebenfalls um 48 % gestiegen ist.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Deutlicher Preisanstieg setzt sich fort
- Anders als bei den Mieten, wo der Markt 2021 eine Pause eingelegt hatte, setzt sich der Anstieg bei den Preisen für Eigentumswohnungen ungebremst fort. Über den Gesamtmarkt betrachtet kletterte der Median der Angebotspreise 2021 um 12 % auf rund 8.740 €/m². Dabei handelt es sich um den zweithöchsten Zuwachs der letzten sieben Jahre. Im Zeitraum seit 2014 haben die Angebotspreise damit insgesamt um 90 % zugelegt. Ausgehend vom absoluten Preis pro Quadratmeter Wohnfläche spielt München weiter in einer eigenen Liga und liegt mit weitem Abstand an der Spitze der deutschen A-Städte.
- Am stärksten angezogen haben die Preise 2021 in den Lagen mit durchschnittlicher Wohnqualität, wo sie um 16 % auf jetzt 8.500 €/m² gestiegen sind. Am unteren Ende rangieren dagegen die einfachen Wohnlagen, deren Zuwachs mit 7 % spürbar geringer ausfiel. In den Stadtteilen mit sehr guter Qualität erhöhten sich die Preise um 11 %. Damit wurde eine besondere Marke geknackt, denn erstmals lag der Median-Wert der Angebotspreise mit gut 10.060 €/ m² im fünfstelligen Bereich.
- Die mittleren Preise in den präferierten Premiumlagen mit hoher Wohnqualität und sehr gutem Image liegen noch deutlich höher. An der Spitze rangiert der Ortsteil Alter Nördlicher Friedhof, wo im Mittel 13.020 €/m² aufgerufen werden. Nur knapp dahinter folgt der Standortbereich Maxvorstadt / Altstadt (Königsplatz) mit einem Wert von 12.920 €/m². Aber auch in den Lagen Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (12.300 m²) und in Schwabing im Bereich Münchener Freiheit / Luitpoltpark (12.080 €/m²) werden Preise über 12.000 €/m² notiert. Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass für absolute Top-Objekte häufig auch noch deutlich höhere Preise anzusetzen sind, die in Einzelfällen jenseits der Marke von 20.000 €/ m² liegen können.
- Die Analyse der Preisdynamik seit 2014 zeigt im Gegensatz zu vielen anderen Städten ein gemischtes Bild. Auf den vorderen Plätzen rangieren sowohl Premiumlagen wie z. B. Pasing, wo die Median-Werteum gut 130 % zugelegt haben, genauso wie qualitativ eher einfache Lagen wie beispielsweise Hofanger / Neuperlach-Nord. Selbst hier belief sich der Zuwachs der Angebotspreise in den letzten sieben Jahren auf stolze 121 %.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Nachfrage weiter höher als Angebot
- Aufgrund der guten wirtschaftlichen Situation und des Engpasses auf dem Wohnungsmarkt ist die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern weiterhin sehr hoch. Wie auch in der Vergangenheit übertrifft sie das Angebot deutlich. Verstärkt wird diese Situation dadurch, dass zunehmend die Erbengeneration der geburtenstarken Jahrgänge als Käufer in Erscheinung tritt. Ein struktureller Trend dieser Entwicklung ist die steigende Nachfrage gerade auch nach kleineren Objekten.
- Belegt wird die hohe Nachfrage auch durch die Daten des Gutachterausschusses, die bis 2020 vorliegen. Mit einem Verkaufsvolumen von gut 1,79 Mrd. € wurde 2020 trotz des schwierigen Umfelds das zweitbeste Ergebnis der letzten sieben Jahre erzielt; nur im Ausnahmejahr 2019 wurde noch mehr in Mehrfamilienhäuser investiert. Mit rund 11 Mio. € lag der durchschnittliche Kaufpreis im zweiten Jahr hintereinander im zweistelligen Millionenbereich.
- Wie ausgeprägt der Wettbewerb der Anleger um das begrenzte Angebot ist, wird durch die Preisentwicklung eindrucksvoll unterstrichen. Auch 2021 setzte sich der Aufwärtstrend trotz anhaltender Corona-Pandemie und nur moderater Konjunkturerholung fort. Die Multiplikatoren für Neubauobjekte im Spitzensegment in sehr guten Lagen kletterten 2021 auf das 38-Fache. Damit belegt München weiterhin die Spitzenposition unter den großen deutschen Metropolen.
- Auch zukünftig ist von einer hohen Nachfrage auszugehen. Allerdings bleibt abzuwarten, wie sich die aktuell gestiegenen Finanzierungskosten auf die Preisentwicklung auswirken, da München ohnehin bereits ein sehr hohes Niveau aufweist. Zu erwarten ist auch, dass sich die Nachfrage noch stärker auf Stadtteile konzentrieren wird, die nicht von der Erhaltungssatzung betroffen sind. Wie sich das Angebot im Neubausegment entwickelt, hängt auch von den Auswirkungen der neugestalteten Sozialgerechten Bodenordnung (SoBoN) ab.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports München aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.