ZAHLEN UND FAKTEN ZUM KÖLNER WOHNMARKT
Viva Colonia! Köln blickt mit Stolz auf mehr als 2.000 Jahre Stadtgeschichte zurück, ist aber genauso neugierig auf die Zukunft. In der quirligen Wirtschaftsmetropole entstehen links- wie rechtsrheinisch neue Stadtquartiere.
- Köln ist und bleibt ein sehr attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort. In der Domstadt lässt es sich gut leben. Köln ist bekannt für seine hohe Wirtschaftsdynamik wie auch für die gesellige rheinische Lebensfreude. Das starke Bevölkerungswachstum zwischen 2014 und 2021 um fast 5 % kann da kaum verwundern. Aktuell leben rund 1,08 Mio. Menschen in der Rheinmetropole.
- Und doch: Auch in Köln ist der bundesweite Trend sinkender Zuzüge als Reaktion auf die Corona-Pandemie zu beobachten. So lag die Zahl der Zuzüge 2021 um etwa 10.000 Personen niedriger als 2019, während das Niveau der Fortzüge relativ stabil geblieben ist. In der Konsequenz ist die Bevölkerungszahl nur leicht um -0,8 % gegenüber 2020 gesunken. Damit befindet sich Köln in guter Gesellschaft mit Städten wie Frankfurt und Stuttgart.
- Die jüngste Entwicklung dürfte nur eine Momentaufnahme sein, denn Köln verfügt über die besten Voraussetzungen, langfristig Zuzugsmagnet zu bleiben. Sobald auch auf internationaler Ebene die Mobilität wieder anzieht, dürfte Köln vom Trend zum Leben in der Stadt profitieren und weiter wachsen.
- Die Stadt Köln stellt sich intensiv den Herausforderungen der Zukunft. Mit der Strategie der Stadt „Kölner Perspektiven 2030+“ wird ein Kompass für eine strategische und nachhaltige Stadtentwicklung erarbeitet. Darüber hinaus entstehen links- wie rechtsrheinisch neue Stadtquartiere. Kölns größtes Stadtentwicklungsprojekt ist die linksrheinische Parkstadt Süd. Hier sollen mehrere tausend neue Wohnungen, moderne Büros und Gewerbeflächen entstehen. Auch im beliebten Stadtteil Ehrenfeld werden zahlreiche neue Projekte vorangetrieben, darunter der Alte Güterbahnhof und das "Pandion Fünf Freunde". Rechtsrheinisch werden um den Deutzer und Mülheimer Hafen neue urbane Räume entwickelt.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Mietpreiswachstum setzt sich fort
- Der Druck auf das Kölner Mietniveau bleibt. Zwar hat das Bevölkerungswachstum eine Pause eingelegt, doch erfolgt von Angebotsseite keine ausreichende Entlastung. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist 2020 nicht nur ein weiteres Mal auf jüngst nur noch rund 1.800 Wohneinheiten gesunken, vielmehr hinkt das durchschnittliche Baufertigstellungsvolumen im Zeitraum 2014 bis 2020 dem rechnerischen Zuwachs von jährlich fast 6.000 Haushalten deutlich hinterher. Wohnraum bleibt in Köln weiter ein knappes und begehrtes Gut.
- In der Konsequenz sind die Angebotsmieten über die gesamte Breite des Marktes 2021 weiter gestiegen. Besonders deutlich haben die Mieten in den Lagen mit durchschnittlicher und einfacher Qualität (jeweils ca. +4 % ggü. 2020) angezogen. In den sehr guten Lagen nehmen die Angebotsmieten im Mittel mittlerweile Kurs auf 14,00 €/m².
- In der langjährigen Rückschau bis 2014 wird deutlich, dass mit einem Plus von 34 % die stärkste Entwicklung in den guten Lagen verzeichnet werden kann. Die Mieten notieren im Mittel aktuell um 13,50 €/m² und nähern sich damit den Premiumlagen immer weiter an, was ein deutliches Indiz für die generelle Angebotsknappheit im Markt gewertet werden kann.
- Kölns Zentrum / Altstadt ist und bleibt der teuerste Standort. Das Niveau der Angebotsmieten hat trotz Corona-Pandemie seinen Aufwärtstrend kontinuierlich fortgesetzt. Mittlerweile werden hier im Median 16,50 €/m² aufgerufen. Für Objekte mit entsprechender Qualität und in sehr guter Mikrolage können vereinzelt allerdings auch noch deutlich höhere Mieten verzeichnet werden.
- Die stärkste Mietentwicklung wird für Kölns Randlagen wie Wahn / Wahnheide (+47 % ggü. 2014) und Riehl / Niehl (+44 %) registriert. Diese Dynamik unterstreicht den spürbaren Nachfrageüberhang im gesamten Marktgebiet, der immer mehr Wohnungssuchende auch in gut erschlossenen dezentral gelegenen Wohnstandorten suchen lässt.
- Als Universitätsstandort mit nationaler und internationaler Strahlkraft kann Köln rund 100.000 immatrikulierte Studierende an den Hochschulen der Stadt vorweisen. Im Zuge der Corona-Pandemie und dem massiv eingestellten Präsenzbetrieb haben sich viele Studierende für ein Studium aus dem Homeoffice entschieden – oft außerhalb Kölns. Entsprechend waren auch die Mietpreise im beliebten Uni-Viertel temporär rückläufig. Für 2021 wird aber bereits wieder ein Plus von gut 11 % gegenüber dem Vorjahr auf jetzt rund 14,70 €/m² registriert.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Preisniveau weiter stark steigend
- Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Kölner Marktgebiet, sei es zur Eigennutzung oder als Anlageprodukt, ist ungebrochen hoch. Der Markt zeigte 2021 kein Anzeichen von Schwäche. Ganz im Gegenteil, das Wohneigentum gilt auch in der Domstadt für viele als sicherer Anlagehafen. Entsprechend dynamisch präsestiert sich dann auch die Preisentwicklung.
- Für das Jahr 2021 kann für den Kölner Gesamtmarkt der höchste jährliche Preisanstieg seit 2014 vermeldet werden. Ein Plus von gut 16 % wird im Mittel gegenüber dem Vorjahr registriert. Besonders dynamisch entwickelten sich dabei die Angebotspreise in den durchschnittlichen Lagen. Damit wurde erstmals die Schwelle von 4.000 €/m² übersprungen, und dies in eindrucksvoller Weise.
- Sowohl in den sehr guten wie guten Kölner Lagen werden mittlerweile im Mittel Angebotspreise deutlich über 5.000 €/m² aufgerufen. Trotz des bereits hohen Niveaus im Jahr 2020 kann für diese beiden Lagen ein Plus von knapp 18 bzw. fast 14 % vermeldet werden.
- Der Nachfrageüberhang ist zwar im gesamten Markt spürbar, allerdings kommt er in der langfristigen Betrachtung insbesondere bei der Preisentwicklung in den einfachen Lagen zum Ausdruck. Gegenüber 2014 sind die Angebotspreise um 124 % gestiegen. Das niedrige Ausgangsniveau von damals rund 1.750 €/m² ist längst verlassen und mit jetzt gut 3.900 €/m² scheint die 4.000-€/m²-Marke nahezu in Reichweite.
- Die höchste Preisdynamik in den Jahren 2014 bis 2021 wird somit für die peripheren Lagen Brück / Neubrück mit 194 %, gefolgt von Westhoven / Ensen mit 147 % verzeichnet.
- In Kölns Premiumlagen bewegen sich die Angebotspreise mittlerweile durchgehend im Mittel über dem Niveau von 6.000 €/m². Unangefochten an der Spitze liegt dabei die Altstadt-Nord / Eigelstein, wo aktuell fast 7.100 €/m² aufgerufen werden. Auf den Plätzen folgen die zentralen Stadtteile Neustadt-Nord / Agnesviertel und Uni-Viertel mit jeweils rund 6.800 €/m².
- Die jüngsten Zahlen unterstreichen in beeindruckender Weise die hohe Nachfrage im gesamten Marktgebiet und die Erweiterung des Anlagefokus um die peripheren Lagen. Entscheidend für Anleger ist neben der generell positiven Entwicklungsperspektive eine bereits jetzt vorhandene gute Infrastrukturausstattung.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Rekordumsatz im Jahr 2021
- Die Nachfrage nach Kölner Mehrfamilienhäusern bewegt sich weiterhin auf einem sehr hohen Niveau und die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses unterstreichen, dass Angebot und Nachfrage weit auseinanderklaffen.
- Die Zahl der registrierten Transaktionen ist 2021 zwar um knapp 15 % auf 655 gestiegen, liegt damit aber weit von einer neuen Bestmarke entfernt. Beeindruckender als dieser Anstieg ist der damit verbundene Geldumsatz von gut 1,6 Mrd. €. Noch nie wurde innerhalb eines Jahres ein derartiges Volumen im Marktgebiet platziert. Treiber der Entwicklung war damit ganz eindeutig der starke Preisanstieg. So ist der Verkaufsfaktor im Neubau in der Spitze von 33,0 im Jahr 2020 auf jetzt 34,0 gestiegen.
- Der überwiegende Teil der Investoren sucht im Mehrfamilienhaussegment das sichere Anlageprodukt. Angesichts des drastischen Anstiegs bei den Baukosten sind im Moment vor allem relativ neue Objekte stärker denn je gesucht. Auch Bestandsimmobilien in solidem bis gutem Zustand stehen hoch im Kurs. Auffällig ist weiterhin, dass für viele Investoren ein geringer Gewerbeanteil immer wichtiger wird.
- Die aktuell attraktiven Rahmenbedingungen für Investitionen im Marktgebiet, allen voran ein langfristiger Bevölkerungsanstieg wie auch ein nachhaltiges und deutliches Mietpreiswachstum, führen zu einer Ausweitung des Käuferspektrums im Mehrfamilienhaussegment. Neben privaten Käufer:innen, Investorengemeinschaften und langfristigen Bestandshaltenden treten zunehmend institutionelle Anleger auf. Sie steigen mittlerweile bereits ab einem Ankaufsvolumen von ca. 10 Mio. € in die Ankaufsprüfung ein.
- Der Kölner Markt wird auch in den kommenden Jahren attraktive Anlagechancen bieten, denn die wirtschaftsstarke Domstadt wird weiter wachsen. Für Investoren gilt dabei, die Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, die das kooperative Baulandmodell der Stadt Köln setzt sowie die Entwicklungen im Bereich ESG im Blick zu behalten.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Köln aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.