Report Residential Institutional H1 2026

Residential Report Deutschland H1 2026

Report Residential Institutional Deutschland H1 2026

STRUKTURELLE ANGEBOTSKNAPPHEIT UND NACHFRAGEDRUCK TREIBEN MIETPREISE WEITER AN

Die Bevölkerung hat sich in den letzten zehn Jahren in Deutschland sehr positiv (+5 %) entwickelt und für zusätzliche Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt gesorgt. Die Angebotsseite konnte, insbesondere zuletzt, die erhöhte Nachfrage nicht mit entsprechendem Angebot kompensieren. Der deutsche Mietwohnungsmarkt steht daher unter deutlichem Druck, was sich in der jüngst stärksten Mietpreisdynamik seit vielen Jahre widerspiegelt.

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DIE INHALTE IM ÜBERBLICK

Prolog [»]
Wohn-Investmentmarkt Deutschland
Mietwohnungsmarkt Deutschland
Marktdaten zu den wichtigen deutschen Städten
Factsheets zu 109 kreisfreien Städten

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PROLOG

Die Zinswende hat den deutschen Wohn-Investmentmarkt nachhaltig verändert. Nach Jahren steigender Multiplikatoren führte der rasche Anstieg der Finanzierungskosten zu einer umfassenden Neubewertung von Wohn-Investments. Gleichzeitig blieben die Fundamentaldaten vieler Wohnungsmärkte bemerkenswert robust und entwickelten sich größtenteils weiter positiv. Die aktuelle Marktphase bietet daher die Möglichkeit zu untersuchen, wie resilient A-, B- und C-Städte auf den stärksten Marktumschwung der vergangenen Jahre reagiert haben.
In den vergangenen Jahren haben aus Sicht von Wohn-Investoren nicht nur A-Städte, sondern auch zahlreiche B- und C-Städte von steigenden Einwohnerzahlen, sinkenden Leerständen und einer zunehmenden Wohnraumnachfrage profitiert. Gleichzeitig gelten Marktgröße, Liquidität und Transparenz weiterhin als zentrale Einflussfaktoren für die Investitionsentscheidung institutioneller Anleger. Die Zinswende stellt daher einen idealen Belastungstest dar, um die Resilienz verschiedener Städtekategorien im direkten Vergleich zu untersuchen.
Die Analyse zeigt, dass die Marktanpassung seit 2021 zwar alle Städtekategorien erfasst hat, jedoch unterschiedlich stark ausgeprägt ist. Während insbesondere C-Städte mit höheren Risiko- und Liquiditätsprämien bepreist werden, weisen B-Städte weiterhin eine bemerkenswerte Nähe zu den A-Standorten auf. Gleichzeitig haben sich die Fundamentaldaten vieler Wohnungsmärkte weiter verbessert. Die Zinswende hat damit vor allem zu einer stärkeren Differenzierung nach Marktqualität geführt, ohne die Attraktivität deutscher Wohn-Investments grundsätzlich infrage zu stellen.

VON DER RENDITEKOMPRESSION ZUR PREISFINDUNGSPHASE

Die Jahre 2021/2022 markieren eine der tiefgreifendsten Marktanpassungen des deutschen Wohn-Investmentmarkts seit der globalen Finanzkrise. Nach einer langjährigen Phase sinkender Renditen und steigender Multiplikatoren führte der abrupte Anstieg der Kapitalmarktzinsen ab 2022 zu einer flächendeckenden Neubewertung von Wohn-Investments.
Für die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren in den A-Standorten gibt es eine breite Marktevidenz. Weniger im Fokus stand bislang jedoch die Frage, wie B- und C-Städte und damit Standorte der zweiten und dritten Reihe auf die Zinswende reagiert haben. Trotz unterschiedlicher Marktgrößen, Liquiditätsniveaus und Investoren-strukturen verlief die Entwicklung der Faktoren in A- und B-Städten seit dem Höchststand 2021 überraschend ähnlich. Beide Städtekategorien reagierten zunächst nur moderat auf die veränderten Finanzierungsbedingungen, sodass die Anpassung der Kaufpreisfaktoren im Jahr 2022 vergleichsweise gering ausfiel. Erst zwischen 2022 und 2023 entfaltete die Marktkorrektur ihre volle Wirkung, was sich in einem deutlichen Rückgang der Multiplikatoren widerspiegelt.

RISIKOPRÄMIEN ZWISCHEN DEN STÄDTEKATEGORIEN WEITEN SICH AUS

Anders verlief die Entwicklung in den C-Städten. Während A- und B-Städte den Großteil ihrer Faktoranpassung bereits bis 2023 vollzogen hatten, setzte die Korrektur in den C-Städten zeitverzögert ein und hielt darüber hinaus auch 2024 weiter an. Dadurch fiel der Rückgang der Multiplikatoren in den Standorten der dritten Reihe insgesamt deutlich stärker aus als in den A- und B-Städten. Dies deutet darauf hin, dass Investoren nach der Zinswende wieder stärker zwischen verschiedenen Marktqualitäten differenzierten und insbesondere in weniger liquiden Märkten höhere Risikoaufschläge einforderten.
Während sich die Renditen der B-Städte über den gesamten Betrachtungszeitraum nur vergleichsweise gering von denen der A-Städte unterschieden, bewegte sich der Renditeaufschlag überwiegend in einer engen Bandbreite von 0,7 bis 1,3 Prozentpunkten. Deutlich stärker weitete sich hingegen der Spread zwischen A- und C-Städten aus. Während Investoren in den Jahren 2021 und 2022 für C-Städte lediglich einen Renditeaufschlag von 1,6 bis 1,9 Prozentpunkten verlangten, erhöhte sich dieser bereits 2023 auf 2,6 Prozentpunkte. Seit 2024 bewegt sich die Differenz stabil zwischen 3,7 und 4,3 Prozentpunkten. Eine Annäherung in Richtung des Renditeniveaus der A-Städte ist bislang nicht erkennbar.
Die Zinswende hat damit nicht nur das Renditeniveau verschoben, sondern auch die relative Bewertung der Städtekategorien nachhaltig verändert.

PREISANPASSUNGEN ÜBER ALLE STÄDTEKATEGORIEN HINWEG

Während die Multiplikatoren in den A- und B-Städten bis zu ihrem vorläufigen Tiefpunkt 2023 um 21 % beziehungsweise 23 % nachgaben, fiel die Korrektur in den C-Städten mit einem Rückgang von 39 % deutlich stärker aus. Der Multiplikator sank hier von 19,4 (2021) auf 11,9 (2024). Die anschließende Marktentwicklung verlief jedoch zweigeteilt. Während sich die Kaufpreisfaktoren in B- und C-Städten auf dem erreichten Niveau weitgehend stabilisiert haben, zeichnen sich in den A-Städten zuletzt weitere leichte Faktoranpassungen ab. Insgesamt verdeutlicht die Entwicklung, dass insbesondere Standorte der dritten Reihe sensibler auf veränderte Finanzierungsbedingungen reagierten als die Top-Wohnungsmärkte.
Die Entwicklung der Multiplikatoren zeigt eine hohe Nähe zwischen A- und B-Städten. Auf Ebene der Marktliquidität treten die Unterschiede jedoch auch hier deutlicher hervor. Während die A-Standorte nach der Zinswende ihren Status als zentrale und liquide Anlageziele behaupten konnten, verzeichneten B- und C-Städte die stärksten Rückgänge des Transaktionsvolumens. Die Marktanpas-sung äußerte sich dort somit nicht nur in höheren Renditeanforderungen, sondern auch in einer spürbar geringeren Marktliquidität. Die höhere Transparenz, Fungibilität und Investorenbreite der A-Städte erwiesen sich in der Preisfindungsphase als wesentliche Stabilitätsfaktoren.
Die Zinswende führte damit nicht nur zu einer generellen Neubewertung des Wohnsegments, sondern auch zu einer stärkeren Konzentration des Investorenkapitals auf die etablierten Kernmärkte. Während in der Niedrigzinsphase auch höhere Standort- und Objektrisiken vergleichsweise leicht akzeptiert wurden, ist die Investorenperspektive seit der Zinswende deutlich selektiver geworden.

FUNDAMENTALDATEN ENTWICKELN SICH GEGENLÄUFIG

Während die Multiplikatoren seit 2021 deutlich nachgegeben haben, entwickelten sich die Fundamentaldaten vieler Wohnungsmärkte in die entgegengesetzte Richtung. Die Marktanpassung der vergangenen Jahre war damit primär kapitalmarktgetrieben und nur bedingt Ausdruck schlechterer Umfeldbedingungen auf den lokalen Wohnungsmärkten. Hier haben sich die Rahmenbedingungen für Wohn-Investments aus Investorensicht vielerorts sogar weiter verbessert und strukturell gefestigt. Rückläufige Baufertigstellungen, hohe Baukosten und eine anhaltend hohe Nachfrage haben die Wohnraumknappheit vielerorts weiter verschärft. Gleichzeitig haben steigende Mietniveaus und stabile Nachfrageverhältnisse die Ertragsbasis von Wohn-Investments gestärkt und einen Teil der faktorseitigen Korrektur kompensiert.
Die Unterschiede zwischen den Städtekategorien spiegeln sich auch in den Mietniveaus wider. Während die Median-Angebotsmiete im Bestand in den A-Städten im ersten Halbjahr 2026 bei 16,25 €/m² liegt, werden Wohnungen in B- und C-Städten im Mittel für 11,10 €/m² beziehungsweise 10,60 €/m² angeboten. Gleichzeitig ist die Mietpreisdynamik im Bestand zwischen 2021 und 2025 mit +22 % (A-Städte) bzw. +21 % (B-/C-Städte) zwischen den Städtekategorien auffällig synchron.
Die entgegengesetzte Richtung haben hingegen die Leerstandsquoten eingeschlagen. Das Leerstandsniveau der A-Städte ist dabei seit 2021 am stärksten rückläufig (-42 %). B-Städte (-30 %) und C-Städte (-23 %) weisen ebenfalls signifikante Rückgänge auf, die jedoch im Vergleich zu den A-Städten etwas moderater ausfallen. Die strukturell hohe Wohnraumnachfrage konzentriert sich damit längst nicht mehr so stark auf die großen Metropolen.
Vor diesem Hintergrund ist die Korrektur der Multiplikatoren seit 2021 im Wesentlichen auf die veränderten Kapitalmarktbedingungen zurückzuführen. Die Fundamentaldaten der Wohnungsmärkte haben sich aus Investorensicht hingegen nahezu flächendeckend strukturell gefestigt. Hohe Nachfrage, niedrige Leerstände und gestiegene Mietniveaus sprechen dafür, dass sich das Chance-Risiko-Profil deutscher Wohn-Investments trotz der Preisanpassung vielerorts zunehmend attraktiver darstellt.

KEY TAKEAWAYS

Der deutsche Wohn-Investmentmarkt blickt auf eine insgesamt solide erste Jahreshälfte 2026 zurück. In den ersten sechs Monaten wurden rund 4,4 Mrd. € (inkl. M&A) in Wohnungsportfolios ab 30 Einheiten investiert. Damit liegt das Ergebnis leicht (‑3 %) unter dem Vorjahresniveau. Während großvolumige Portfolioverkäufe bislang nur begrenzt zum Marktgeschehen beitragen, deuten die zunehmende Aktivierung des Value-add-Segments sowie erste größere Bestandsportfolio-Transaktionen außerhalb der A-Standorte auf eine schrittweise Marktverbreiterung hin.
Die sehr hohe Mietpreisdynamik am Wohnungsmarkt setzt sich flächendeckend fort. In gleich mehreren A-Städten sind sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment allein im ersten Halbjahr Mietzuwächse von 4 % bis 6 % verzeichnen. Daneben zeigt sich die Dynamik zunehmend auch jenseits der Metropolen. So weisen 41 von 109 kreisfreien Städten im Neubausegment seit Jahresbeginn ein Mietpreiswachstum von mehr als 4 % auf und erreichen im Durchschnitt ein Plus von 7 %. Ursächlich hierfür sind insbesondere der anhaltende Nachfrageüberhang, die hohen Baukosten und das weiterhin unzureichende Neubauangebot.
Die Zinswende führte zu einer umfassenden Neubewertung des Wohn-Investmentmarkts, die alle Städtekategorien erfasste. Die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren verlief in A- und B-Städten dabei überraschend ähnlich und spricht für eine hohe Stabilität der etablierten Märkte. Anders stellt sich die Situation in den C-Städten dar: Hier setzte die Marktanpassung zeitverzögert ein und fiel insgesamt deutlich stärker aus. Die seit 2023 spürbar ausgeweiteten Risiko- und Liquiditäts-prämien verdeutlichen, dass Marktgröße, Fungibilität und Investorenliquidität wieder stärker in die Preisbildung einfließen als während der Niedrigzinsphase.
Trotz der seit 2021 deutlichen Korrektur der Multiplier haben sich die Fundamentaldaten vieler Wohnungsmärkte weiter gefestigt. Gestiegene Mieten, sinkende Leerstände und ein anhaltender Nachfrageüberhang sprechen dafür, dass sich die Ertragsbasis von Wohn-Investments über nahezu alle Städtekategorien hinweg verbessert hat. Die Korrektur der Kaufpreisfaktoren ist damit vor allem auf das veränderte Zinsumfeld zurückzuführen. Aus Investorensicht hat sich das Chance-Risiko-Profil vieler Wohnungsmärkte seit dem Marktpeak 2021 sogar wieder verbessert.

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