Report institutionelle Investoren H1 2025

Residential Report Deutschland H1 2025

Report institutionelle Investoren Deutschland H1 2025

SEHR HOHE MIETPREISDYNAMIK IM ERSTEN HALBJAHR 2025 IN BESTAND UND NEUBAU

Die Bevölkerung hat sich in den letzten zehn Jahren in Deutschland sehr positiv (+5 %) entwickelt und für zusätzliche Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt gesorgt. Die Angebotsseite konnte, insbesondere zuletzt, die erhöhte Nachfrage nicht mit entsprechendem Angebot kompensieren. Der deutsche Mietwohnungsmarkt steht daher unter deutlichem Druck, was sich in der jüngst stärksten Mietpreisdynamik seit vielen Jahre widerspiegelt.

In unseren neuen Stadtteile-Dashboards können Sie für Berlin, Frankfurt, Hamburg und München und mehr zum aktuellen (Miet-)Preisniveau und dessen Entwicklung auf der kleinräumigen Ebene der Stadtteile erfahren. Ausführliche Miet- und Preiszeitreihen finden Sie hier:

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PROLOG

NEUBAUMIETEN MIT STARKER MIETPREISDYNAMIK SEIT H1 2024

Im Vergleich der kurzfristigen (ggü. H1 2024) und der langfristigen Mietpreisentwicklung (ggü. 2015) im Neubau fällt die besonders hohe Mietpreisdynamik auf Sicht der letzten zwölf Monate auf. Während die Mieten in den Top-Städten seit 2015 um rund 4,4 % pro Jahr zulegten, verteuerten sich diese allein gegenüber dem H1 2024 um durchschnittlich 8 %.
Als Gründe für die jüngst überdurchschnittliche Mietpreisdynamik sind der persistente Nachfrageüberhang, die eingebrochenen Baufertigstellungszahlen und die sich auf einem hohen Niveau eingefundenen Gestehungskosten zu nennen.
Der Mietpreiszuwachs fällt auf Sicht der letzten zwölf Monate in Hamburg und Düsseldorf am stärksten aus. Ursache hierfür dürfte ein erhöhtes Angebot an sehr hochwertigem Wohnraum sein, der im ersten Halbjahr in die Vermarktung gestartet ist. Darüber hinaus fällt die überdurchschnittliche Mietpreisdynamik in den betrachteten B-Städten in diesem Zeitraum auf. Diese weisen (bis auf Dortmund) Mietpreissteigerungen zwischen 8 % und 10 % auf. Hier dürften gewisse Nachholeffekte, ausgehend von einem vergleichsweise günstigen Mietpreisniveau, eingesetzt haben:

DIE VERFÜGBAREN EINKOMMEN IN DEN TOP-STÄDTEN SIND UM DURCHSCHNITTLICH 3,8 % P.A. ANGESTIEGEN

Die verfügbaren Einkommen haben eine ähnliche Entwicklung genommen wie die Mieten. In den analysierten Städten reicht die Spanne des Einkommenswachstums zwischen 2015 und 2025 von 3,1 % in Hamburg bis zu 4,6 % jeweils in Leipzig und Dresden. Die beiden sächsischen Metropolen liegen damit deutlich vorn.
Mit Ausnahme von München (+4,2 %), lässt sich feststellen, dass die Dynamik bei den Einkommenssteigerungen besonders dort ausgeprägt ist, wo das Einkommen auf einem noch niedrigeren Niveau notiert.

POSITIVER ZUSAMMENHANG ZWISCHEN EINKOMMENSZUWÄCHSEN UND MIETPREISWACHSTUM IN DEN TOP-STÄDTEN

Im Vergleich der Entwicklung der verfügbaren Einkommen und der Mietpreise von Wohnungen im Bestand zwischen 2015 und 2025 zeigt sich in der Tendenz eine positive Korrelation. Das bedeutet, dass Städte, deren durchschnittliches Haushaltseinkommen am stärksten gestiegen ist, i.d.R. auch eine hohe Mietpreisdynamik im selben Zeitraum aufweisen.
Besonders auffällig — und relativ weit von der 45-Grad-Linie entfernt — sind Leipzig und insbesondere Berlin. So konnten die Haushalte in der Bundeshauptstadt ihr Einkommen seit 2015 im Durchschnitt um 4,0 % pro Jahr steigern. Die Mietpreise hingegen zogen mit 6,5 % p.a. vergleichsweise noch dynamischer an. In Leipzig sind die Einkommen mit 4,6 % p.a. etwas stärker angestiegen als in Berlin. Demgegenüber steht jedoch auch hier mit 5,5 % p.a. ein höherer Mietpreiszuwachs.
In fast allen Top-Städten hat die Mietpreisdynamik damit die Einkommenszuwächse übertroffen. Die Diskrepanz fiel in Berlin und Leipzig besonders hoch aus. Indes sind in den beiden B-Städten Dortmund und Dresden die Einkommen etwas stärker angezogen als die Mietpreise. Dies drückt sich insgesamt auch in dem veränderten Anteil der Miete am Haushaltseinkommen und damit in der Erschwinglichkeit aus.

ANTEIL DER MIETE AM VERFÜGBAREN EINKOMMEN IST IN DEN VERGANGENEN 10 JAHREN ÜBERWIEGEND LEICHT ANGESTIEGEN

Spiegelbildlich zu der Einkommens- und Mietpreisentwicklung hat sich der Anteil, den Haushalte für ihre Miete aufwenden müssen, in den Top-Städten in unterschiedlichem Umfang verändert. Der Anteil der Miete am verfügbaren Einkommen ist in Berlin besonders deutlich gestiegen und hat sich um fünf Prozentpunkte erhöht. Im Jahr 2015 betrug der Miet-Einkommens-Anteil noch 21 %, während er im Jahr 2025 auf 26 % angestiegen ist. Folglich hat sich die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen in Berlin signifikant verschlechtert.
In vier der elf Top-Städte (Düsseldorf, Köln, München und Essen) ist die Erschwinglichkeit jedoch auf einem vergleichbaren Niveau geblieben. In Dresden und Dortmund hat sich die Bezahlbarkeit rein rechnerisch indes sogar verbessert.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich jedoch nicht flächendeckend verschärft. So lässt sich zusammenfassend festhalten, dass diese Beobachtung auf weniger als die Hälfte der Top-Städte zutrifft und in sechs der elf Städte das Miet-/Einkommensverhältnis konstant geblieben ist bzw. sich sogar etwas verbessert hat.

DEUTSCHLAND MIT EINEM NIEDRIGEN MIETPREISNIVEAU IN RELATION ZU DEN VERFÜGBAREN EINKOMMEN

Im Vergleich zu anderen europäischen Wohnungsmärkten stellt sich die Erschwinglichkeit in Deutschland auf einem vergleichsweise vorteilhafteren Niveau dar. Die Bezahlbarkeit von Mieten ist ein viel diskutiertes Thema und, entgegen der Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren, hat sich die Bezahlbarkeit in Deutschland zumindest im Durchschnitt leicht verbessert. Die deutlich angezogenen Realeinkommenszuwächse in den letzten zwei Jahren in Deutschland dürften hierfür ein Hauptgrund sein.
In anderen europäischen Ländern müssen Mieter laut Eurostat durchschnittlich einen z.T. deutlich höheren Anteil des Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden. So werden im Schnitt in Großbritannien 34 %, in Spanien 27 % sowie in Frankreich und Österreich jeweils 23 % des Haushaltseinkommens für Mietzahlungen fällig.

KEY TAKEAWAYS

Nach den ersten sechs Monaten 2025 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 4,5 Mrd. €. Wohnen bleibt damit die umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Ein positiver Indikator für eine nachhaltige Markterholung ist das deutlich gestiegene Gewicht von großvolumigen bundesweiten Bestandsportfolios, auch im Value-add-Segment. Ein Beleg für die Sentiment-Verbesserung ist zudem das erhöhte Engagement von ausländischen Investoren, insbesondere aus den USA, die bereits wieder verstärkt attraktive Investmentopportunitäten realisieren.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist im Mietwohnungsmarkt vieler Top-Städte im Neubausegment eine sehr dynamische Mietpreisentwicklung festzustellen, die wesentlich höher ausfällt als im gesamten Betrachtungszeitraum zwischen 2015 und H1 2025. Gründe hierfür sind insbesondere ein marktdominierender Nachfrageüberhang in den Metropolen, die eingebrochenen Baufertigstellungszahlen und die anhaltend hohen Baukosten.
Zwischen der durchschnittlichen Mietpreis- und Einkommensentwicklung der Top-Städte zeigt sich tendenziell ein positiver Zusammenhang. Insgesamt haben in den vergangenen zehn Jahren die Mietpreise (Bestand) im Schnitt mit +4,3 % jedoch eine etwas höhere Dynamik als die Einkommen mit +3,8 % entfaltet. Der Anteil des Haushaltseinkommens, der auf die Wohnungsmiete entfällt, hat sich allerdings nur in rund der Hälfte der Top-Städte signifikant erhöht.
Im Vergleich zu anderen europäischen Kernwohnungsmärkten muss in Deutschland mit rund 20 %, zumindest im Durchschnitt, ein geringerer Anteil des Haushaltseinkommens für die Miete aufgewendet werden.

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