Retail-Investmentmarkt Deutschland

Der Retail-Investmentmarkt kann zum Jahresende auf ein solides Gesamtjahr 2025 zurückblicken: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. € liegt das aktuelle Ergebnis auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr (+3 % ggü. 2024). Einen entscheidenden Beitrag zu dieser Bilanz hat das Schlussquartal geliefert, das mit fast 2,4 Mrd. € das beste Quartalsergebnis seit Q3 2022 markiert (rund 3,6 Mrd. €). Hauptursächlich hierfür waren erneut umsatztreibende Sondereffekte: Mit dem Oberpollinger und dem Corbinian in München sowie dem Karstadt am Berliner Kurfürstendamm wechselten zwischen Oktober und Ende Dezember gleich drei großvolumige Signa-Objekte im dreistelligen Millionensegment den Eigentümer. Außerhalb dieser Großdeals sind vor allem Investments zwischen 25 und
50 Mio. € zu nennen, die durch ihre attraktiven Risiko-Rendite-Profile bei kleineren Shoppingcentern und Fachmarktzentren aber auch im Highstreet-Bereich im Jahr 2025 besonders im Nachfragefokus standen (rund 1,2 Mrd. € und +83 % ggü. 2024).

Wie vielschichtig sich das Marktgeschehen momentan präsentiert, wird auch dadurch unterstrichen, dass alle Objektarten von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich profitieren. Trotz alledem bestätigt der Fachmarktsektor u. a. durch die Übernahme der Porta-Gruppe von XXXLutz sowie größere Food- und FMZ-Portfolios klar seine Spitzenposition (gut 48 %). Bei den Kaufhäusern (fast 20 %) fallen vor allem die ehemaligen Signa-Objekte ins Gewicht, bei den Shoppingcentern gehören neben den Designer Outlets Neumünster und Wustermark auch die Berliner Gropius Passagen zu den Treibern, und im Highstreet-Segment (rund 13 %) sind in erster Linie zwei größere Deals von Luxus-Geschäftshäusern in Düsseldorf anzuführen.

Auch auf das Investmentvolumen der Top-Märkte hat sich das dynamische Transaktionsgeschehen im vierten Quartal ganz entscheidend ausgewirkt: So wurden gut 1,1 Mrd. € bzw. rund 60 % des Gesamtumsatzes der A-Standorte (knapp 2 Mrd. €) zum Jahresende über die Ziellinie gebracht.

An dieser Bilanz haben mit München (896 Mio. €), Berlin (512 Mio. €), Düsseldorf (304 Mio. €) und Hamburg (195 Mio. €) jedoch lediglich vier der sieben großen Investmentmärkte mit umfangreicheren Volumina partizipiert. Die Standorte Frankfurt, Stuttgart und Köln konnten dagegen nur sehr kleinteilige Investments vermelden und blieben mit ihren Ergebnissen deutlich unterhalb der 50-Mio.-€-Marke.

Insgesamt ist also festzuhalten, dass außerhalb der großvolumigen Signa-Objekte weiterhin nur vereinzelte dreistellige Millionendeals in den Top-Märkten zu beobachten sind und die nach wie vor hohen Preise in Highstreet-Lagen nur schwer gehalten werden können. Dement-sprechend haben die Spitzenrenditen im 12-Monats-Vergleich in einigen Städten leicht zugelegt. Im Städte-Ranking liegt München (3,45 %) weiterhin vor Frankfurt (3,75 %), es folgen Berlin (3,85 %) und Hamburg (3,85 %) sowie Köln (3,90 %), Düsseldorf (3,95 %) und Stuttgart (3,95 %). In den übrigen Objektarten sind für Fachmarktzentren aktuell 4,65 % anzusetzen, einzelne Supermärkte/Discounter liegen bei 4,90 %, und bei Baumärkten und Shoppingcentern können für Top-Assets bis zu 5,80 % erzielt werden.