JAHRESENDSPURT IM PORTFOLIOSEGMENT SENDET POSITIVES SIGNAL FÜR 2025; DURCHSCHNITTLICHES DEALVOLUMEN STEIGT
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Obwohl das Investmentvolumen in der Fachmarktsparte 2024 noch einmal spürbar um 37 % auf knapp 2,1 Mrd. € gesunken ist, startet die Assetklasse unter guten Vorzeichen ins Jahr 2025. Zum einen ist das Investmentvolumen im Segment der Fachmarktzentren gegenüber 2023 um 12 % auf 1,1 Mrd. € gestiegen, zum anderen hat sich das Marktgeschehen am Jahresende nachhaltig belebt. Vor allem der Produktmangel stand im ersten Halbjahr 2024 einem höheren Investmentumsatz entgegen. Demgegenüber wurden im zweiten Halbjahr 60 % des Gesamtumsatzes platziert. Allein 41 % des Jahresvolumens entfallen dabei auf das sehr starke vierte Quartal.
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Der Portfolioanteil fällt in der Fachmarktsparte traditionell hoch und konstant aus, da Super-märkte/Discounter i. d. R. im Portfolio gehandelt werden. 2024 belief sich ihr Marktanteil auf 49 %.
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Das Dealvolumen ist 2024 sowohl bei Einzel- wie auch bei Portfoliotransaktionen gesunken, allerdings wurden deutlich mehr Transaktionen jenseits der 50-Mio.-€-Größe gehandelt als 2023
CORE-KAPITAL ERHÖHT SICH WIEDER - HOHE NACHFRAGE INTERNATIONALER KÄUFER BEI CORE+ UND VALUE ADD
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Investments in gut funktionierende Lebensmittelfachmärkte in etablierten Lagen bieten Stabilität und Wertsteigerungspotenzial in Zeiten von Unsicherheit, allen voran getragen von hoher Kaufkraft in Deutschland und kontinuierlich steigenden Umsätzen im Lebensmitteleinzelhandel. Das sich in der zweiten Jahreshälfte 2024 aufhellende Finanzierungsumfeld hat zu einem weiteren Anstieg des Investoreninteresses in dieser Assetklasse geführt. Der Fachmarktsektor ist dann auch die einzige Sparte im gewerblichen Investmentmarkt, die nach den Preiskorrekturen der letzten zwei Jahre erstmals leicht steigende Kaufpreisfaktoren insbesondere für Core Investments verzeichnet. Wie in den meisten Jahren üblich, machte auch 2024 die Risikoklasse Core+ den größten Teil des Investitionsvolumens aus.
Innerhalb der unterschiedlichen Produktkategorien im Fachmarktsegment werden Fachmarkt-zentren i. d. R. leicht teurer gehandelt als Stand-Alone-Märkte (Supermarkt/Discounter). Weiterhin sind Preisaufschläge vor allem für ESG-konforme Gebäude mit einem attraktiven Mietermix in sehr guten Lagen erzielbar. Insgesamt liegen die Kaufvervielfältiger für Prime-Fachmarktzentren aktuell beim bis zu 19,5-Fachen, für alleinstehende Vollsortimenter beim bis zum 18,5-Fachen.
ÜBER DIE HÄLFTE DES PORTFOLIOVOLUMENS IN Q4
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Für die deutlich angezogene Marktdynamik im Jahresverlauf 2024 zeichnet in erster Linie das Portfoliosegment verantwortlich, das im Gesamtjahr rund eine Milliarde Euro und einen Umsatzanteil von gut 49 % am Investmentvolumen im Fachmarktsegment beisteuern konnte. Wie wichtig Fachmarkt-Portfoliotransaktionen zudem auch für den gesamten Retail-Investmentmarkt sind, wird dadurch unterstrichen, dass sie im Jahr 2024 knapp 84 % des Portfoliovolumens in der Einzelhandelssparte ausgemacht haben.
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55 % des gesamten Portfolioumsatzes im LEH-Segment wurden allein im vierten Quartal 2024 platziert. Zu nennen ist hierbei das aus 31 Assets bestehende Blue-Mountains-Portfolio, das kurz vor Jahresende für über 200 Mio. € ins Ziel gebracht wurde. Auch zum Jahresbeginn 2025 befinden sich bereits einige Verkäufe im Marketing bzw. in Vorbereitung.
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Das durchschnittliche LEH-Portfoliovolumen ist 2024 mit 45 Mio. € vergleichsweise gering ausgefallen, da es weniger große Portfolios gab als in den Vorjahren. Allerdings ist die Zahl der Paketverkäufe zuletzt auf 22 gestiegen.
HOHE AKTIVITÄT VON INVESTMENTMANAGERN UND FONDS
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Die Verteilung des 2024 investierten Volumens auf die Käufergruppen wird mit 741 Mio. € mit großem Abstand von Investment/Asset Managern angeführt, bei denen das dahinterstehende Vehikel zum Zeitpunkt der Datenanalyse nicht eindeutig identifizierbar war. Ein Großteil der Immobilien dürfte jedoch in Spezialfonds eingebracht werden. Eindeutig zuordenbar waren diesem Segment im abgelaufenen Jahr rund 380 Mio. €. Die aktuell attraktiven Bewertungsrelationen in Kombination mit stabilen Cashflows bei geringem Leerstandsrisiko ermöglichen es LEH-Fonds, institutionellen Anlegern eine äußerst attraktive Balance zwischen Sicherheit und hohen Ausschüttungsrenditen zu bieten, die im übrigen Immobiliensegment derzeit sonst unerreicht ist.
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Auf der Verkäuferseite zeigten sich im abgelaufenen Jahr mit rund 400 Mio. € Corporates am aktivsten. Hierhinter verbergen sich zumeist größere Einzelhändler, die ihre selbstgenutzten Immobilien verkaufen, um Kapital für ihr Kerngeschäft freizusetzen. Ein prominentes Beispiel einer solchen Transaktion im vergangenen Jahr ist das aus 16 Märkten bestehende Saphir-Portfolio, das für mehr als 100 Mio. € von Lidl an Captiva veräußert wurde.
GERINGER ENERGIEVERBRAUCH UND NACHHALTIGE ENERGIETRÄGER WERDEN BEI ANKAUFSENTSCHEIDUNGEN HONORIERT
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Die Anfang 2025 von BNPPRE durchgeführte Analyse der Bedarfs- und Verbrauchsausweise von 245 Fachmärkten verdeutlicht eindrucksvoll den deutlich geringeren Energiebedarf von Gebäuden mit einem Baujahr nach 2010 im Vergleich zu älteren Baualtersklassen. So notiert die durchschnittliche Primärenergie von modernen Objekten rund 45 % unter der von Objekten mit einem Baujahr vor 2000. Noch eindrucksvoller ist das Gap von 60 % bei der Endenergie Wärme.
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Insgesamt liegen im Analysepanel die Stromverbräuche der Verbrauchsausweise deutlich über denen der Bedarfsausweise. Dies ist darauf zurückzuführen, dass nur die Verbrauchsausweise den tatsächlichen Stromverbrauch erfassen, während Bedarfsausweise den Strombedarf unabhängig vom nutzerspezifischen Verbrauch berechnen. Dies führt insbesondere in Lebensmittelfachmärkten, die in der Regel stromintensive Kühlregale betreiben, zu signifikanten Unterschieden bei den Ausweistypen.
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Die Stichprobe vergangener Transaktionen belegt weiterhin, dass es im Markt aktuell sehr wenige Gebäude mit hervorragenden Energieausweisergebnissen gibt. Einem sehr knappen Angebot steht hier eine sehr hohe Investorennachfrage nach modernen Gebäuden mit nachhaltigen Energieträgern gegenüber. Entsprechend werden diese Objekte beim Ankauf tendenziell mit Preisaufschlägen honoriert.
FAZIT & KEY TAKEWAYS
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Die Nachfrage im Fachmarktsegment, insbesondere nach lebensmittelgeankerten Produkten, ist in den vergangenen Monaten sukzessiv weiter gestiegen und hat sich zum Jahresende durch die Verkäufe gleich mehrerer größerer Portfolios in einer wachsenden Dynamik beim Transaktionsvolumen widergespiegelt. Aktuell spricht vieles dafür, dass sich dieser Trend in den kommenden Monaten weiter verfestigen dürfte.
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Die Verfügbarkeit von Core-Kapital hat sich zuletzt spürbar verbessert, was ein deutliches Indiz für die derzeit wieder sehr attraktive Risiko-Rendite-Relation in dieser Assetklasse ist. Dies gilt auch für größere Einzeltransaktionen oberhalb von 40 Mio. €, die in den vergangenen zwei Jahren kaum getätigt wurden. Darüber hinaus zeigen insbesondere internationale Investoren großes Interesse an Core+- und Value-Add-Produkten, was die Attraktivität des deutschen Marktes unterstreicht.
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Nachdem 2024 bereits ein leichter Preisanstieg für Prime-FMZ verzeichnet werden konnte, spricht derweil vieles dafür, dass im Supermarkt-/Discounter-Prime-Segment 2025 ebenfalls wieder eine erste leichte Renditekompression einsetzen dürfte.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.12.2024